學區房：價量波動小 買“過道”風險大
劃片入學及教改政策調整頻繁，不具有居住功能的學區房可能受限。
很多人購買西城區半地下學區房只是為了獲得學位。新京報記者 李飛 攝
為了子女教育問題，不少為人父母者在孩子剛一齣生便在學區房上下足了工夫。在二手房市場成交量連續四個月下降的當下，北京學區房市場波動較小。開春後即將迎來北京幼升小、小升初劃片調整，學區房似乎有升溫跡象。不過，學區房的風險正在加劇，尤其是無實際居住功能的學區房。此外，在北京教育資源配置向均衡化發展的當下，高價學區房買還是不買?如果購房者購買學區房，需要注意些什麼?
學區房風險在加劇
開春以來，學區房再次成為家長們關注的焦點。
上月底，教育部網站發佈了關於做好2017年義務教育招生入學工作的通知，明確2017年包括北京在內的19個重點大城市實現100%小學劃片就近入學。
對於近幾年北京嚴格執行的就近入學政策，有購房者無奈地表示，就近入學意味著學區房成為了孩子就讀理想學校的唯一路徑。為了將來孩子的教育問題，有的父母提早3年甚至5年就開始著手選擇合適的學區房。
不過，學區房的風險也在加劇，就在1月26日，《關於加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動産登記管理的通知》(以下簡稱“《通知》”)開始公開徵求意見，《通知》第3條明確：住宅平房申請辦理房源核驗時，屬地房管部門或其委託機構應在受理階段進行實地核驗，並將門道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況，在存量房交易服務平臺房源核驗表單中進行標注，不動産登記部門依據系統中標注資訊，在不動産權證附記欄中予以記載。
換言之，過道學區房在《存量房房源核驗資訊表》中標注為“通道”，不是“房”，購買“過道”的家庭子女存在不能上學的風險。
小戶型學區房換手率高
記者觀察發現，在北京二手房市場面臨降溫調整的大背景下，部分學區房的成交量和價格扛得住市場波動。
不僅是在西城、東城、海淀這樣的傳統學區房熱區，而且在朝陽、豐臺、昌平等優質教育集中區域裏，學區房的成交量也較少地受到市場波動影響。根據鏈家網的統計數據顯示，榮豐2008、富潤家園、北街家園五區等小區均位居上月北京二手房成交排行的前十名。
這其中，榮豐2008作為典型的學區房小區，目前成交均價為9.8萬元/平方米。據小區附近的仲介門店經紀人介紹，榮豐2008社區內有不少小戶型房源，單價高但總價在不少家長可接受的範圍內，因此即使不是買來自住，僅僅為了學位，不少家長還是選擇入手。正是因為這個原因，小區的二手房換手率在周邊小區也是位列前三。
而富潤家園和北街家園五區則由於分別可以就讀農大附小和北師大附小昌平附屬學校而受到市場關注。這其中，北街家園五區2月份的成交量超過40套，位列北京各社區成交量排行的第二名。
“考慮到子女就學，區域裏的房源成交一直很平穩，不太受市場波動的影響。”豐台區豐臺五小劃片學區內一房産仲介經紀人介紹，最近一兩年來，區域裏的二手房成交情況一直很平穩，“有合適的房源出來就不愁賣”。
看少派
觀點：市場上有聲音表示，現在每年劃片學區都會有不同程度調整，購買學區房不會一勞永逸。根據政策，一些不具有居住功能的學區房，可能存在上學風險。
學校重要，舒適的房子更重要
●夏女士(孩子2歲，家住海淀，目前謹慎選擇中)
從2015年開始，北京優質學校的學區變動和教育資源整合速度越來越快。在學校具體學區沒出來之前，我不會貿然出手。現在一套可以用來自住的優質學區房動輒千萬，而且一旦選擇失誤，會影響到孩子的入學。
對於孩子來説，學習習慣、興趣培養還是需要父母多多用心，不是上一所名校就能解決的。現在一些對口優質中學的小學就讀人數明顯增加，學習環境和品質或多或少都會受到影響，這樣難免本末倒置。因此從一家人的角度考慮，還是選擇交通方便、生活舒服的房子更重要。
看多派
觀點：在不少購房者和業內人士看來，購買學區房不僅是保證孩子教育品質的要素之一，而且學區房的保值增值能力也不可忽視。
早買早安心
●孫先生(孩子5歲，家住朝陽，計劃在東城購買學區房)
孫先生家住朝陽區潘家園附近，社區對應的小學是垂楊柳中心小學。雖然小學不錯，但他聽説這所小學對應的中學分別是北工大附中的幾個校區，對於中學的整體環境不太滿意。
為了能夠保障孩子未來順利升學，一直都沒有過多考慮學區房的孫先生終於動了換房的念頭。“可是現在換房的成本不低，加上去年北京對二套房首付比例有所提高。拋開錢的問題，一些熱門學校對於落戶年限也有要求，我們家閨女明年就要入學了，真應該在孩子還小的時候就早作打算。”
建議
能否貸款要看房齡
購買學區房的購房者往往不是一步到位，而是面臨換房的問題。偉嘉安捷表示，目前二套房的貸款年限最長為25年，而城內以二環至三環為主的“學區房”都處在比較成熟的小區內，房屋的建成年代也比較早，所以房齡高，貸款時對購房人的年齡限制較高，如果購房人年齡偏大，很可能無法申請到銀行貸款。此外，購房人貸款時也需要仔細甄選不同的銀行，因為不同的銀行對購房人的年齡限制不同，有些是貸款年限+房齡不能超過40年，有些則為30年，而且對房齡的要求也不同，有些銀行不接受20年以上房齡的老房子做抵押，所以購房人一定要在貸款前首先查房屋的年齡。
此外，貸款之前要選擇適合自己的貸款方式，在諮詢貸款的人群中，70%的購房人都是名下有住房且不賣掉，再單獨購買一套“學區房”，這類情況無論使用哪種貸款方式，都將被算作“二套房”，貸款的優惠力度將大幅減少。如果是經濟實力中等的家庭，可以儘量選擇商業貸款。由於組合貸款的辦理流程過長，而購買“學區房”通常對時效性有著極高的要求，因此不推薦這種貸款方式。(記者 方王洋)
