圖片來自網路
國內房産仲介行業再次迎來一次資本洗禮。27日早間，昆百大A發佈公告，公司將通過發行股份及支付現金和協議受讓的形式作價65億元獲得我愛我家100%股權。本次交易完成後，我愛我家將成為上市公司昆百大A的控股子公司，實現曲線上市。在此次交易中，高額的業績承諾和高估值成為市場關注的熱點。
記者發現，相對於我愛我家7.27億元的凈資産，昆百大A給出的預估值達到了66.58億元，增值率達到815.61%。
一位北京諮詢行業人士曾表示：“這是基於2015年2016年兩年房地産市場爆發的業績支撐，在這樣高漲的環境下試圖進入資本市場獲得高估值高溢價，而隨著房地産政策的一再縮緊，相關的高估值肯定是不可持續的。”
根據昆百大A的解釋，按照收益法進行估算，預估增值的主要原因是標的公司屬於輕資産類的房地産仲介服務公司，經過十餘年的發展，標的公司已擁有優質的線下門店資源、經驗豐富的運營團隊以及良好的市場品牌，盈利能力較強。同時，在此次交易中，我愛我家方面做出高額業績承諾，2017年-2019年實現的累積凈利潤將分別不低於5億元、11億元及18億元，三年共實現34億元的利潤。
而據我愛我家有關財務數據顯示，其2014年其凈利潤為虧損6718萬元;2015年凈利潤僅1.49億元;2016年1月到9月年資産總額50.89億元，負債總額43.4億元，而凈利潤也僅3億元。
在2017年1月中旬北京召開的第三屆房地産經紀行業峰會上，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也持有類似的觀點。他在會上表示，2017年房産經紀行業市場調整下行將是大趨勢，市場交易量降幅有可能會超過三分之一。
而據悉，我愛我家的估值在半年時間內已經暴漲了18億。此前市場傳言先鋒係購買我愛我家價格為48億元，相比此次昆百大A收購的66億元估值，半年時間已經暴漲18億元。
不過，業內專家對此次並購還是表示了樂觀的態度。“從行業規模來看，我愛我家基本上也屬於全國規模相對大的仲介門店，而且資産結構相對優質，尤其是主要佈局在熱點城市之中，所以從這個角度看，收購成本體現了對於此類企業發展的持續看好。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
“從並購角度來看，仲介行業最近受到了相對嚴厲的管制，這或會壓制此類企業的估值水準，所以並購成本相對會低一點。但仲介行業往往是一個“靠天吃飯”的行業，後續行業週期上升以後，會使得此類並購的價值繼續提升。”
華泰證券房地産分析師謝皓宇表示，2016年全國的二手房交易成交佔比應該能超過40%了。整個房地産仲介領域的發展速度非常快，在這種情況下，再借助上市公司來做一些融資，對於房地産仲介未來的迅速擴張肯定有必要的。
對於我愛我家的高額業績承諾，嚴躍進認為，“業績承諾體現的是公司管理層對於股東或投資者的一個積極回應，所以本身是有法律約束的。當前的問題是，對於業績承諾的資訊披露不夠，同時也會出現企業修改承諾的可能，這些都是後續並購過程中需要警惕的風險。如果仲介行業面臨週期性調整，那麼盈利就會面臨減少的風險。”
除了我愛我家的高估值高溢價外，國內不少房地産仲介也早已踏足資本市場。2016年11月5日，明牌珠寶(002574.SZ)公告24億元收購蘇州好屋75%股權;2017年1月3日，瀝青企業國創高新(002377.SZ)38億收購深圳雲房，溢價率高達1326.66%。深圳雲房同樣是2016年才扭虧，同樣進行了高額的業績承諾。1月9日，融創與北京鏈家及其經營股東訂立增資協議，鏈家的估值也達到了416億元，是我愛我家的6倍多。不過，搜房網借殼萬里股份(600847.SH)回歸A股的事件近日則以告吹結束。
記者就此次並購事件中的高估值和高額業績承諾問題試圖採訪我愛我家相關人士，不過他們均以不方便接受採訪或在開會為由婉拒。（記者 徐朋）
