買商 品房，大多數人都知道要看“五證”，要了解開發商的品牌實力，但鮮有人關心開發商的資質問題。沒有資質，不得從事房地産開發經營業務;超越資質範圍開展房地産開發經營業務，要受到相應處罰。即將於3月1日起實施的《山東省房地産開發企業資質管理實施細則》(以下簡稱“實施細則”)，不僅開發企業需要熟知，廣大購房者也應該有所了解。
有資質才有項目開發“敲門磚”
根據住建部《房地産開發企業資質管理規定》(以下簡稱“管理規定”)和山東省的實施細則，國家對從事房地産開發經營業務的企業，依法實行資質管理，未取得房地産開發資質等級證書(以下簡稱“資質”)的企業，不得從事房地産開發經營業務。也就是説，“資質”是開發企業從事房地産項目開發的“敲門磚”，不同的“敲門磚”，代表開發企業開發地域和規模的不同。對購房者來説，出手購房前，首先了解一下開發企業的資質情況，讓自己的合法權益有一個最基本的保障，是必要的。
按照管理規定，開發企業資質分為一、二、三、四共4個等級。新設立的開發企業，只能申請暫定資質，暫定資質有效期(1年，可申請延長2年)滿，才能根據業績，申請核定資質等級。暫定資質的開發企業，1年內沒有開發項目，不能延長資質證書有效期。如果3年期滿，其業績仍達不到相應要求，無法核定為四級資質，其暫定資質也將被撤銷。
對不同資質等級的開發企業，能夠從事房地産開發經營的地域範圍、建設規模，管理規定和實施細則都有明確規定。開發企業只能在規定的範圍內從事房地産開發經營業務，不得越級承攬項目。
其中，一級資質的開發企業可以在全國範圍承攬項目，建設規模不受限制;二級資質可在全省範圍承攬項目，住宅項目建設規模在25萬平方米以下，工業、商業等項目須與其投資能力相當;三級及以下資質，只能在設區市的範圍內承攬項目，住宅開發規模分別為15萬平方米以下和10萬平方米以下，工業、商業等項目同樣須與其投資能力相當。
四級資質怎麼劃分
管理規定和實施細則為不同等級的資質設定了具體的條件，達不到相應條件，無法申請核定相應等級的資質(具體條件要求見附表)。
對開發企業違反資質管理政策的行為，管理規定和實施細則提出了明確的查處辦法。
管理辦法規定，企業未取得資質就從事房地産開發經營的，由縣級以上房地産開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款;逾期不改正的，提請工商行政管理部門吊銷營業執照。隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書，塗改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書，一經查實，其資質證書將被作廢、吊銷，並處1萬元以上3萬元以下罰款。超資質經營的，責令限期改正，並處5萬元以上10萬元以下罰款;逾期不改正的，吊銷資質證書，並提請工商部門吊銷營業執照。不按照規定辦理資質變更手續的，予以警告、責令限期改正，並處5000元以上1萬元以下罰款。開發項目工程品質低劣，發生重大工程品質事故的，降低資質等級;情節嚴重的，吊銷資質證書，並提請工商部門吊銷營業執照。銷售商品住宅不按照規定發放《住宅品質保證書》《住宅使用説明書》，予以警告、責令限期改正、降低資質等級等處罰，並可處1萬元以上2萬元以下罰款。
實施細則將處罰細化到開發企業的14類違法違規行為。凡是存在以下情形之一：
1.超越資質等級從事房地産開發經營的;
2.明示或者暗示勘察、設計、施工、工程監理等單位違反工程建設強制性標準，降低工程品質的;
3.明示或者暗示施工單位使用不合格的建築材料、建築構配件和設備的;
4.發生重大工程品質安全事故的;
5.將未組織竣工綜合驗收、驗收不合格的房屋交付使用或者對不合格的房屋按合格驗收的;
6.違法轉讓房地産開發項目的;
7.違法銷售商品房的;
8.惡意拖欠施工企業工程款的;
9.未依法對其開發建設的商品房屋履行品質保修義務的
10.囤積土地、擅自改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售、哄抬房價及其他擾亂房地産市場秩序的;
11.以承諾售後高額返租、無風險保底回報、分割拆零銷售或原價(增值)回購等誘導方式非法向社會公眾募集資金的;
12.塗改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書的;
13.未按規定履行承接查驗義務，經房地産主管部門責令限期整改，逾期仍不改正的;
14.企業信用管理中有其他嚴重不良行為記錄的。
開發企業除了受到管理辦法規定的相應經濟處罰外，申請核定一至四級資質時，還將不獲批准，並由原資質審批部門依法給予警告、責令限期改正、降低資質等級、吊銷資質等級證書等處罰。
