據中國之聲《新聞縱橫》報道，隨著老齡化社會的到來，老人安居、宜居正變得越來越重要，養老産業也成為了各界競相追逐的新風口。在政府鼓勵民間力量參與養老事業的同時，不少商家嗅到了養老地産的潛在商機，開始打著“養老”的幌子大做文章。
位於北京雙橋的恭和家園項目，近日開始低調地進入到銷售程式。這個由樂成老年事業投資有限公司投資開發的項目，打出了“北京首個共有産權養老社區”試點的概念，但記者調查發現，項目雖已獲得房地産預售證，卻被質疑多處違規。養老地産最終淪為商品房項目的案例屢見不鮮，恭和家園的這次試點有什麼特殊之處？養老會不會只是個噱頭？
政府試點、養老服務配套，還有最吸引人的“不限購，能買賣”，以上這些是開發商樂成給恭和家園打出的標簽。恭和家園的售樓中心，藏在雙井第二社區衛生服務中心的最裏側。據恭和家園工作人員介紹，“滿五年的社保跟納稅，您就滿足了我們這的購買要求，以您的名字買”。
目前，該項目還處於意向登記階段，如果打電話到售樓中心諮詢，工作人員會做記錄並表示有進展會第一時間通知。項目的實際地址在北京朝陽區雙橋附近，離北京行政副中心只有十一、二公里。小區房子正在進行內部裝修，都是4層或6層的板樓，朝南一室一廳的格局，帶電梯，西邊是杜仲公園，售價4.5至5萬。一位項目負責人介紹，“精裝修，正在裝修，蠻好的，四、五萬買很划算，我勸你多買幾套。”
2010年9月，樂成老年事業投資有限公司先以協議出讓的方式獲得了項目所在地塊，隨後分別在2011年及2015年變更出讓合同，增加建築面積及地下空間。最終直接以8000多萬的出讓價款，獲得了地上建築面積36770平方米，地下建築面積12350平方米，還有幾千平方米的地下車庫及倉儲面積。一位知情人透露，原來這塊地的規劃用途叫醫衛慈善用地，這塊地原來是劃撥，通過醫衛慈善用地在北京市國土資源局辦了土地協議出讓調成了F3，綜合用地。
我國從2004年8月31日起要求所有經營性項目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進行協議出讓。北京國浩律師事務所律師楊琨解釋，現在經過長時間的發展後，各種文件規定如果是出讓土地，簽訂土地出讓合同之前必須經過招拍挂程式，經過市場充分的競價以後確定買售人與價格，確定後會有一個成交確認書，根據成交確認書去簽訂土地出讓合同，根據土地出讓合同去獲得國有土地使用權證。
由此，業內人士認為恭和家園的土地獲得過程存在問題。然而這沒有影響項目的推進。
2016年4月7日恭和家園拿到了商品房預售許可證，可以正式對外銷售。項目實行共有産權試點，購買人佔産權的95%，開發商佔5%，同時業主購買時需填寫一位60歲及以上的居住人，除此以外，這個北京市第一個遵照《養老設施設計規範》打造的居家養老社區似乎與普通商品房銷售無太大差異了。
銷售表示，家裏需要一位六十歲老人居住這個房子。這個房子是養老社區，專門給老年人建的解決目前養老問題，小區有專門的養老服務。
銷售：這是原則上的要求，共有産權並會不影響後續買賣。
記者：那它算是商住還是住宅産權？
銷售：屬於綜合用地類型的，不屬於商住。
記者：以後涉及到買賣的這個問題呢？能買賣嗎？
銷售：能買賣，有房本的這個。
除土地性質變更過程存在疑點，恭和家園已建成的房屋面積也違反了養老政策規定。按照國土資源部的《養老服務設施用地指導意見》，養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，應限定在40平方米以內，恭和家園最小戶型的面積也近80平方米。據銷售介紹，一居室為主，有79、82、95平米三種戶型。
公眾的更多質疑來自養老項目本身的生命力：房子賣了之後，開發商對“必須有60歲老人居住”此條件的約束力有多強？據銷售介紹，該項目將來要配套醫務室、食堂等和社區養老有關的設施，並提供照料護理服務。不過，這些後續的服務提供能力又能持續多久？銷售説，今後小區內提供的照料服務將參照市場定價。樂成目前的養老院項目每個月的費用已經過萬，將來居住在恭和家園的老人，又買不買得起服務都是問題。如果其中某一環節跟不上，這個獲得了很多政策紅利的試點，將可能徹底淪為普通商品房項目，而這正是中國養老地産項目集體面臨的問題。
中國人民大學不動産研究中心執行主任況偉大分析，中國的開發商基本上是建了就賣，而不是建了持有。持有將來是一個長期的約束。在這種情況下很多開發商第一是去拿地、拿項目。第二是作為一個銷售的概念，對他來講只要能拿到地、能賣掉。
類似的失敗案例不在少數。早在2011年北京曜陽老年公寓就曾“以租代售”，與客戶達成租賃協議，使用權最長為70年，被質疑變相賣房，最終被政府叫停；南京首例養老地産項目——湯山留園老年公寓，因無人問津已變成溫泉酒店；浙江烏鎮的養老地産項目綠城烏鎮雅園也因購房者過於年輕，配套老年服務一時無用武之地。況偉大認為，如果養老地産不做結構性調整，即使並非開發商主觀意願，也很容易淪為普通商品房項目。“國外的養老地産本身是由銀行或者是放款機構發起，而不是由開發商來發起，在中國養老地産是在開發商通過開發房子的過程中引入醫院或醫療設施，來增強房子的額外公共服務職能。從目前實施方面來看，我認為這是開發商比較一廂情願的事情。”
2014年北京市開始力推“醫養結合”養老服務模式，明確盤活存量用地用於養老機構建設的措施，恭和家園顯然搭上了政策的東風。目前樂成已在通州半壁店、常營等另外三個地方，陸續拿下類似試點項目。既然是試點，在已有政策的框架內做適當的突破可以理解，如何保證項目在後續運營上不偏離既定軌道，讓真正有養老需求的人買到房子、住得舒心，讓這類項目良性迴圈起來，在制度設計上就該走在前面，也該讓公眾更明晰。
