■李宇嘉
儘管2016年商品房銷售面積和金額創歷史新高，但年末衝高回落的趨勢很明顯。2016年1月-11月，商品房銷售面積同比增速（24.3%）創年內新低，較高點下降12.2個百分點。2016年12月份，一線城市和二、三線城市商品房銷售面積同比分別下降42%和19%。在調控重回樓市主題，抑制房地産泡沫上升到防範系統性風險的高度下，市場分析人士對2017年的房地産市場不看漲。
按銷售領先開發投資6個月-12個月的規律，當前市場普遍認為，2017年開發投資增速會明顯下調，甚至出現負增長。事實上，開發投資增速在2016年4月觸及短期頂部（7.2%）後，便呈現下降趨勢。值得注意的是，2012年以來，驅動開發投資增長的先行指標——土地購置和新開工一直比較弱勢，這兩個指標2012年以來的累計同比平均增速分別為-13.61%和-3.59%。2015年，開發投資全年僅增長1%。
可見，即便樓市上游供給端持續數年緊縮，2014年以來去庫存也相對充分（待售面積連續9個月下滑），但開發商補庫存的意願依然低迷。因此，市場普遍認為，樓市增量空間的頂部已經來臨，考慮到適齡購房人群開始減少，加上2016年10月份開啟樓市“去杠桿”和擠出投機需求，2017年增量需求更加不樂觀。或許，這就是為何開發投資增速僅回升半年就開始掉頭下降的原因。
2015年開發投資僅增長1%，創下17年來的新低，這給2016年帶來了低基數的效應。而且，2016年開發投資增速呈“前高後低”，累計增速在數據上也並不難看。去年4月份以後，開發投資增速儘管下滑，但基本上維持在6.5%-7.0%之間，預計2016年全年整體增速將維持在6.2%-6.5%之間。但是，進入2017年後，低基數效應消失了，開發投資增速在數據表現上可能會明顯下滑。
但是，筆者認為，市場對2017年的開發投資過於悲觀了。首先，從2014年“9·30”開始，本輪樓市持續兩年多回升，但土地市場和新開工仍舊低迷，意味著新增供應來自開發商儲備土地和項目。從2016年上市開發企業財報看，進入2017年後，開發商存量土地儲備將明顯下滑。2016年，之所以熱點城市土地市場火爆，項目收購、企業兼併轟轟烈烈，增厚儲備項目是重要原因。
其次，2017年經濟工作整體基調是“穩字當頭”，意味著體制改革和機制創新要在經濟和就業穩定的前提下展開。對房地産來説，調控是為了抑制泡沫風險，而非抑制需求，強調防止大起大落，信貸政策要支援合理住房需求就是這個意思。而且，管理層頻繁指出，熱點城市要增加土地供應，增加住宅用地供應，盤活存量土地。這意味著，管理層希望以激活有效需求，對衝樓市下滑。
2016年第四季度，即便開發商推盤量下降，但熱點城市在售商品房消化週期整體呈現下降態勢。2016年12月份，多數城市去化週期在7個月-15個月，這印證了開發商原有儲備土地消耗殆盡，已經到了補庫存倒逼的境地。再次，2016年樓市最為明顯的特徵就是“都市圈化”，三大都市圈加上剛剛被定為國家中心城市的武漢、鄭州，這幾個都市圈佔據了2016年全國樓市銷售面積和金額的40%和50%的份額。城市化和樓市的“下半場”都在都市圈，這是未來樓市的增量主體。
目前，隨著産業結構升級分化，就業條件好的幾大都市圈，已成為人口流入的目的地，包括新增城市人口和存量城市人口的遷徙。在人口紅利減退、城市化速度放緩的背景下，借助城市化的結構性改革，都市圈將成為未來釋放人口結構性紅利的途徑。
從2017年開始，我國城市供地政策出現重大變化，供地要與人口流動在空間上匹配，人口流入多的城市要增加供地，這與過去大城市“一刀切”地縮減供地並以此作為人口控制工具完全相反。在供地形式上，既包括縮減耕地指標，騰出新增建設用地，比如2016年6月份調減京津滬耕地保護指標；也包括盤活存量用地，棚戶區改造範圍擴大、盤活存量商業用地用於租賃等已經展開。
更重要的是，軌道交通史無前例地大發展，都市圈內城市間互聯互通已成趨勢。2016年7月發佈的新版《中長期鐵路網規劃》顯示，到2020年，我國鐵路網總規模將達到15萬公里，覆蓋80%以上的大城市。2015年以來，都市圈軌道交通最大進展，就是城市間的連接打通了，如深圳軌道6號、10號、14號線與東莞和惠州已經在建，上海往昆山、北京往廊坊的軌道交通也已開工建設。
樓市需求向都市圈集中，加上軌道交通的連接，樓市將開闢可觀的新增空間。同時，國家在2017年更加強調基礎設施建設，特別是公共服務設施，比如教育、醫療的均等化，並作為供給側結構性改革的重點。一方面，這將會極大地降低城市化的成本，讓常住人口借助置業來紮根城市，釋放2.6億城市外來人口、1.5億“三留人群”（留守老人、留守婦女、留守兒童）的住房需求；另一方面，此舉能夠讓投資創造未來有效産出，這與樓市發展一脈相承，讓開發投資可持續增長。
（作者係中山大學銀行研究中心副主任、 深圳市房地産研究中心主任助理）
