防止樓盤爛尾 山東發文對商品房預售資金按比例

2017-01-13 10:23:32 來源:大眾網 作者:佚名 責任編輯:高靜 字號:T|T
摘要】今後,新建商品房的預售資金將被戴上“緊箍”,專款專用避免購房款被開發商私自挪用,大大降低了樓盤爛尾的風險。

  今後,新建商品房的預售資金將被戴上“緊箍”,專款專用避免購房款被開發商私自挪用,大大降低了樓盤爛尾的風險。

  12日,山東省住建廳印發《山東省商品房預售資金監管辦法》(以下簡稱“辦法”),自今年3月1日起施行。根據該辦法,對商品房預售資金實行全程監管,根據工程進度4個節點確定房企監管資金使用比例。據了解,此舉將影響那些對資金鏈敏感的房企,不過這也更好地保障了購房者的利益。

  關鍵詞1 專款專戶房企不開專用賬戶拿不到預售證

  據了解,商品房預售資金是指房地産開發企業預售商品房時,購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。

  按照辦法,商品房預售資金實行全程監管,自開發企業取得《商品房預售許可證》開始,至取得房地産開發項目竣工綜合驗收備案證明文件終止。房企申請商品房預售許可前,應當選擇監管銀行名錄內的商業銀行,按照一次商品房預售許可申請對應賬戶的原則,開立商品房預售資金監管專用賬戶。監管賬戶應當按幢或者多幢開立,並由房地産主管部門、監管銀行、房企三方簽訂商品房預售資金監管協議。未開立監管賬戶的,房地産主管部門不得核發預售許可證。

  關鍵詞2 監管賬戶房款交付、退還都不經房企的手

  辦法還對預售資金收存作出明確規定。商品房預售資金應當全部存入監管賬戶,房企不得直接收存房價款。購房者與房企簽訂商品房預售合同後,房企應當儘快進行預售合同網簽,同時根據合同相關約定,向購房者出具《商品房預售資金監管收存通知單》。購房人憑通知單將預售資金存入專戶後,房地産主管部門按規定辦理商品房預售合同備案。申請按揭貸款的,購房人將首付款存入監管賬戶後,並書面委託貸款銀行將發放的按揭貸款足額轉入監管賬戶。

  房企應當將商品房預售資金監管相關規定告知購房者,將監管銀行、監管賬戶等資訊在商品房銷售場所顯著位置公示,並在商品房預售合同中予以明確。

  當購房人申請解除商品房預售合同後,房款怎麼退還?辦法規定,房企和購房人協商一致或者生傚法律文書判決解除預售合同的,可到房地産主管部門申請撤銷網簽備案。符合規定的准予網簽備案,並出具《商品房預售資金監管解除通知單》。監管銀行按照解除通知單和生傚法律文書,將監管資金退回購房人指定的個人賬戶或貸款銀行賬戶。

  關鍵詞3 資金留存預售資金全程按照比例進行監管

  以前一些房企收取商品房預售資金後,本應用於工程建設,但被開發企業私自挪用,造成工程難以為繼導致樓盤爛尾。據相關部門負責人介紹,實行商品房預售資金監管是保證商品房項目如期建設、按期交付的重要制度,是維護廣大購房者合法權益的重要保障手段。

  為加強監管預售資金的使用,該辦法規定,房地産主管部門在核發預售許可證時,按照批准預售的商品房面積與商品房預售資金監管標準的乘積,確定預售資金監管額度。按照工程建設進度分為4個控制節點,當建成層數達到規劃總層數一半時,監管資金留存比例為60%-70%;當主體結構封頂時,監管資金留存比例為30%-35%;當單體竣工驗收合格時,監管資金留存比例為15%-18%;當取得房地産開發項目竣工綜合驗收備案文件時,監管終止。

  房地産主管部門可根據房企信用狀況、資質等級等情況,適當降低商品房預售監管資金留存比例,但最多不得超過5個百分點。房企申請使用預售資金監管額度以內的資金,應當按照工程建設進度控制節點提出用款申請。

  按照我省“從嚴掌控新建商品房預售許可條件,鼓勵推行現房銷售”的要求,各地可提高商品房預售許可條件。濟南施行升級版限購新政以來,要求規劃12層以下住宅單體主體結構完工,12層以上住宅單體主體結構完成一半(不少於12層)後,方可辦理商品房預售許可。

  關鍵詞4 違規制約資金不入專戶嚴重的可暫停網簽

  房企出現違規行為時有何制約措施?辦法規定,房企未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的、變相逃避商品房預售資金監管的、未按規定使用商品房預售資金的、提供虛假材料以及其他違反該辦法或者監管協議的行為,房地産主管部門責令其限期整改,記入企業及從業人員信用檔案,情節嚴重的可暫停其預售合同網簽業務,並依法予以行政處罰。

  【為治理爛尾樓曾做的努力】

  2016年8月,省政府辦公廳印發了《關於做好房地産領域易發問題治理工作的通知》,根據爛尾樓盤的不同類型,分別給出了3條“處置路徑”。對於挪用預售資金造成的爛尾項目,可敦促開發企業籌措資金,恢復項目建設;對於企業自身無力實施的項目,可協調其他有實力的開發企業接盤,儘快復工並達到竣工交付條件;對於債權債務複雜、難以協調接盤的項目,可借鑒三聯彩石山莊項目的處理模式,按“購房者債權優先受償”的原則,通過司法途徑妥善解決,保護購房者權益。

  [爛尾樓·那些已盤活的]

  山久水園

  位於茂嶺山路上的山久水園原由山東晨光地産開發,後因開發商資金鏈斷裂導致停工。2012年業主發動自救,建設方港基公司接手該樓盤,並於2012年10月19日復工,2015年10月交房。

  彩石山莊

  是三聯集團于2006年推出的房地産項目,也成為濟南一大爛尾樓盤。殃及2000多名購房者,引發長達8年多的維權。不過,最終的結局是圓滿的:購房者優先受償,房企接手項目。省市兩級法院運用法治思維、法治方式成功處置此案,也成為“經典案例”廣受好評。山師北街8號院

  地處濟南繁華地段的“山師北街8號院”面積10畝。2009年年底,該地塊以1.92億元的價格一舉奪得濟南“地王”。閒置5年多後,昔日“地王”身價縮水4380萬元被拍下,並以驚人的每平方米兩萬七八千元的房價“復活”。

  [爛尾樓·那些仍掙扎的]

  槐苑欣城

  因開發方股權之爭,槐苑欣城成了濟南西部著名爛尾樓。從2004年破土動工到現在,整個工程已持續10多年。現在開發商之間的股權之爭基本解決,目前已取得三證合一後的合法資格。區裏也給市政府打了報告,希望能夠在處罰到位的情況下,在開發商具備合法建設資質的情況下,儘快讓槐苑欣城復工。中國盒子

  位於燕子山路的中國盒子也是一處“有名”樓盤。2006年大舜天成拿到這片地的開發權,6棟是12層的高層住宅,名為中國盒子;另外3棟是6層的多層商品房,名為炫立方。但由於開發商違規加蓋以及缺少相關證照,中國盒子被要求“停工禁售”。

  【這一點還挺重要】預售資金不得用於償還股東個人債務

  本報前不久報道的“太陽都市廣場業主眾籌救樓盤”一事,樓盤開發商因陷入借貸糾紛,因此預售保證金被法院劃扣,導致工程陷入停頓。此前,河北某商品房項目預售監管資金因股東債務糾紛被多家法院凍結、劃扣。住建部認為“納入監管賬戶的預售資金不是開發企業資産,不應用於清償開發企業的債務,更不應該用於清償股東的個人債務”,並就此向最高法提出協商研究。近日,最高法在對住建部的復函中明確指出,“商品房預售資金屬房地産開發企業所有,但不能用於償還房地産開發企業股東個人債務”。

  原標題:防止樓盤爛尾 山東發文對商品房預售資金按比例監管

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