環熱點城市“溢出”效應顯著
眼下,隨著北上廣深及南京、合肥、廈門、杭州等一二線熱點城市調控政策的執行,其周邊各“環熱點城市”承接“溢出”效應愈加顯著,大部分城市商品住宅市場呈“量價齊升”態勢,當地政府紛紛出臺調控政策,為樓市降溫。然而在諸多因素下,環熱點城市樓市的調控難度正逐步增加。基層主管部門和業內專家建議,未來可考慮在“一城一策”基礎上加強“區域協調施策”,提高調控實效。
自去年10月安徽合肥出臺限購限貸政策以來,毗鄰合肥的六安市房地産市場逐步升溫,銷售量屢創新高。六安市房地産市場管理局統計顯示,2016年全市商品房銷售面積達663.71萬平方米,同比增長126.1%,增幅為全省之首;銷售金額308.79億元,首次突破300億大關。
今年一季度,六安房地産市場繼續升溫,全市銷售商品房面積同比增長20.37%,銷售金額同比增長46.8%,商品房均價為同比增長21.81%。4月底,記者在六安走訪多家樓盤發現,每家售樓部都用大幅海報挂出了“合六城際鐵路”的走向圖、站點分佈等。根據國家發改委已批復的規劃,合六城鐵將使六安進入合肥“一小時通勤圈”。
六安悠然藍溪項目一位售樓經理熱情地介紹説,“3月份我們曾加推過一次,均價還不到5000元,132套房源只臨時通知了手頭客戶就一天賣完。5月底我們準備開幾棟大平層,預計價格漲到6500元左右,房源同樣是100多套,估計根本不夠賣。”
在江蘇句容市,受南京調控後“外溢”及首條跨市地鐵S6線(寧句城際)的影響,句容樓市同樣從去年10月開始“量價齊升”,全年商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上。購房者中南京人佔90%以上,承接了南京大量的剛需和投資購房需求。
為控制過熱局面,環熱點城市成交漸熱的強三四線衛星城市陸續出臺調控政策,給樓市降溫。記者梳理髮現,陸續出臺調控政策的環熱點城市有:環京津的保定、滄州、廊坊、淶水、涿州、懷來、張江口等,環滬寧杭的鎮江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無錫等,環廣深的中山、佛山、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購、限貸、限賣、控製備案價格、加大土地供應等各個層面。
區域協調施策 承接疏解剛需
嚴躍進表示,已進入“史上最嚴調控”的熱點城市對周邊區域的房地産市場將繼續産生深遠影響,後者已進入“去庫存”和“控房價”雙軌並行階段,調控難度將繼續增加。
這一觀點也得到了受訪的地方主管部門和業內人士認可,他們提出,對於房地産市場已經有緊密聯繫的核心城市和其周邊環熱點地區,需要有新的調控視角和手段。
世聯行董事長陳勁松提出,隨著經濟的融合以及城際交通的徹底改善,房地産市場原先以城市劃分的“板塊”將在未來三年發生巨大變化,城市界限越來越模糊,區域概念強化,僅僅以行政邊界實施的“一城一策”調控可能會無法適應市場變化。
為此,陳勁松等人建議,首先要通過完善現有的城市群市長聯席會議等機制,將區域房地産市場逐步作為一個“中觀整體”看待,在“一城一策”的基礎上,逐步探索“區域協調施策”。
保利地産首席分析師吳定金則認為,當前這種“城市群調控場”的態勢已然初具雛形,對區域市場整體回歸理性産生了積極作用。但由於不同城市長期的行政分割,在協調程度、形成調控合力的能力、以及政策科學性上還需進一步完善。
二是完善政策設計,合理承接中心城市住房需求,幫助疏解中心城市功能。句容市房地産市場管理局副局長馮義進提出,句容市在城市群規劃上已經有為南京提供配套服務的定位,其他環熱點城市也類似,積極融入中心城市是發展方向之一。
“考慮到這些因素,可適時調整政策,允許在南京繳納一年社保的無房家庭在句容購房,而不是必須在句容繳納一年社保或個稅,使句容能夠合理承接南京的剛需。”馮義進説。
三是加快完善環熱點區域的不動産登記資訊聯網,推動資訊共用和互通互認,為區域協調施策提供資訊基礎。受訪人士建議,可設定資訊聯網倒計時時間表,使投機炒房者儘快“曝光”,提高限購限貸等調控政策的實施效果,在樓市調控中既能有效保障外溢人群的剛需,又能精準打擊投機炒作需求,維護市場秩序。
初審編輯 高聰聰