光證資管首席經濟學家徐高日前在接受中國證券報記者專訪時表示，今年房價漲幅較快的城市，明年或繼續採取較嚴的限購措施。同時，在土地供給方面也應加大力度，以此來平抑房價。另外，需盡力使房地産投資保持穩定，一方面貨幣政策要保持穩健中性，另一方面要穩定住開發商的投資預期。
房地産調控因城施策
中國證券報：未來樓市調控力度會加大嗎？2017年將呈現怎樣的趨勢？
徐高：此次房地産調控和以往各次調控有些不一樣之處，因此對本輪房地産調控做預期，首先需分析它的特殊之處。今年前10個月，全國70個大中城市中一半城市累積房價漲幅沒有超過5%，還有幾個城市房價是跌的，城市間分化明顯。因此，此次房地産調控並不是全國性的“一刀切”。從房價上來看，此次房地産調控對一線和二線城市房價抑製作用明顯。尤其最近兩個月，一線和二線城市房價漲幅急劇收窄，但三線城市目前受到的波及相對較小。三線城市房價漲幅略有收窄，但收窄程度比一線和二線城市小得多。因此，這種調控起到了去庫存效果，把購房需求從一線和二線城市向三線城市引導。
對於房價漲幅較快的城市，明年將繼續採取比較嚴的限購措施。同時，在這些城市的土地供給方面也會加大力度，通過土地供給增加來平抑房價。但多數城市實際仍處於庫存重壓之下，因此房地産政策還會保持較平和或平緩的態勢來促進去庫存推進。從大環境看，貨幣政策將維持穩健中性基調，尤其要保證社會信貸和社會融資總量的合理增長。
中國證券報：當下房地産市場調控仍以需求端調控為主，在供給端方面應如何施策？
徐高：從長週期看，我國房價、地價大幅上漲始於2004年。2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》。該通知在房地産市場被稱作“8·31大限政策”。此後，土地出讓要通過招標、拍賣、掛牌手段進行，意味著地方政府開始行使它對土地的壟斷供應權。經濟規律顯示，在成為壟斷供應者後，壟斷方一定會減少供給，推高價格來獲取壟斷收益。之後，我國整體房價大幅上漲，且持續十多年。
因此，如果要從根本上解決房價持續或過快上漲問題，需要在土地制度方面構建出更加有彈性的土地供給制度，這樣才能從供給方面平抑房價。但它牽扯到土地制度變革，不是短期內能做得到的。在這種情況下，就需要行政性的增加房價過快上漲城市的土地供給。中央政府要發揮更有力的作用，土地供應都是地方政府來做，一般是地方政府的決策。但地方政府是土地壟斷的供應者，有動機來控制土地供給來獲取壟斷收益。如果從市民整體福利角度看，就應是行政性的給地方政府指令。另外，最近有些城市發現一拍地就變地王，反而開始凍結拍地，這是緣木求魚，結果只能是南轅北轍。現在停止拍地不出地王，對房價上漲預期的影響沒有那麼強，但實際上會加大未來房地産市場的供需矛盾，形成更加強烈的房價上漲壓力。因此，在越是能拍出地王的時刻，越説明土地市場供需間有明顯矛盾，就越需加大土地供給力度。通過供給擴大來平抑地價，進而平抑房價。
在此過程中，有些地産開發商確實因為資金較多，又找不到好的投資途徑，可能在土地拍賣環節將地價炒的較高。因此，要抑制開發商高價拿地行為。比如，在融資方面，一些行政指導或調控是必要的。但核心問題仍是土地供給量。如果現在土地供給跟不上，未來一兩年後會形成更加強烈的房價上漲壓力。
房地産投資風險加大
中國證券報：明年房地産市場是否會出現風險？
徐高：目前，房地産調控雖只是集中在部分一線和二線城市，但不可避免的是，這種調控會對開發商的投資意願形成打壓。只不過打壓程度到底有多大，現在還看不出來。今年整個實體經濟復蘇很大程度上是建立在房地産投資復蘇基礎上，房地産是引領今年經濟復蘇的一個主要引擎。如果明年房地産投資在房地産調控壓力下明顯走弱，那明年經濟增長下行壓力恐怕會加大。那時經濟可能會暴露一些問題，也有可能房地産投資下滑較迅速，出於穩增長考慮，房地産限購政策重新放鬆，可能引發房價進一步上漲。因此，2017年最主要的風險在房地産投資是否能保持穩定。如果能保持穩定，明年經濟增長方面問題就不大。房地産調控也能按照現有節奏穩步推進。但如果下滑速度過快，就有可能衝擊實體經濟，反過來要影響房地産調控本身的調控節奏，相對來説，情況會複雜一些。
為保證房地産投資穩定，一方面貨幣政策要保持穩健中性基調，本來房地産投資就面臨下行壓力，這時如果再緊縮貨幣，可能造成房地産投資下降得很厲害；另一方面要穩定住大家的預期。比如，要説清楚目前房地産調控是一種因城設策的態勢，並不是全國範圍房地産市場已過熱。現在三四線城市仍處去庫存過程中，再加上“三個一億人”政策導向，城鎮化還在繼續保持高速推進，應該説城鎮城區對住房的需求仍遠沒有得到滿足，房地産還可以維持長時間的健康增長。因此，這方面要做一些宣導，把房地産開發投資的熱情穩住，這樣才能穩住明年的房地産投資。
中國證券報：對於房地産市場，在防風險和穩增長上如何保證平衡？
徐高：今年房價快速上升的背後是房地産市場銷量的復蘇及房地産信貸的擴張。居民加杠桿帶動房地産投資的穩定增長，符合去杠桿和穩增長的政策導向。當然部分城市房價上漲太快，所以也會有相應的調控政策要出臺。在經濟增長能保持平穩的態勢下，房地産市場長期健康發展有賴於更有彈性的土地供給制度，通過土地供給加大來平抑房價，這符合供給側改革的導向。
從此角度看，明年的地産調控要落腳到土地供應上。如果土地供給能增大，那麼房價就能得到平抑，房價過快上漲的風險自然就會得到一定程度的化解。同時，土地供給加大也讓開發商有更多土地可以拿來做投資，顯然房地産投資的穩定也是能得到保證的，那對於穩增長來説也是一件好事。因此，無論從防風險還是從穩增長角度看，明年都應加大土地供給力度，即使説不能很快地調整土地供給本身，也可以通過行政性指令方式來加大部分城市，尤其是房價漲幅過快城市的土地供給。記者 彭揚
（徐高，光證資管首席經濟學家。曾任光大證券首席經濟學家、瑞銀證券高級經濟學家、世界銀行經濟學家、國際貨幣基金組織兼職經濟學家等職。）
