城區土地評價範圍首次擴大到黃河以北區域。
13日上午,濟南市國土資源局召開聽證會,時隔三年,濟南再次調整城鎮土地級別、更新基準地價。住宅基準地價最高擬從5608元/㎡調整到6245元/㎡,軌道交通首次作為影響地價的因素之一,而城區土地評價範圍首次擴大到黃河以北區域。
城區土地評價範圍首跨黃河
濟南市目前執行的基準地價是2013年更新,2014年公佈實施。按照國土部的規定,基準地價原則上每3年更新一次,根據市場變化,適時調整。據介紹,這次基準地價更新是在濟南市城市總體規劃的基礎上,適當擴大了城區評價範圍,主要是北邊界,首次跨過了黃河。
北界線具體為:西北接黃河大堤南岸,至京滬高速鐵路往北接繞城高速公路北環線,過表白寺樞紐立交沿青銀高速往東,至京滬高速公路往北,沿濟北新城規劃北邊界向東至黃河,向北延伸至321省道。其他界線與以往相比沒有發生變化。
此次調整指導未來三年的土地價格,考慮到濟南市正在申報國家級新區和臨空經濟區,因此將天橋區的桑梓店、大橋兩個街道辦事處以及濟陽的崔寨鎮、章丘的高官寨鎮(高新區代管的13個村),納入這一輪的城區土地評價範圍,增加了大約335平方公里。
軌道交通成影響地價因素
濟南的軌道交通規劃從申報開始,就已經對房地産市場産生了影響。R1、R3、R2號線陸續開工建設,未來開通運營之後,勢必進一步影響地價和房價。因此,在這一輪調整中,參照國內其他城市的做法,首次將軌道交通列為影響商服、住宅地價的因素之一。即距離地鐵站越近的土地,價格越高。工業用地首次將機場作為定級的一個影響因素。
這一輪土地級別調整仍然考慮各種綜合因素,按品質高低劃分級別。比如,城區住宅用地分8級,主要參照7個因素,26個指標(如水電氣暖、學校、醫院、市場、公園廣場、道路、公交站、環境、人口密度等)。Ⅰ至Ⅴ級住宅用地集中在二環西路至東繞城高速公路之間。
住宅基準價最高6245元/㎡
從這一輪基準地價的成果來看,價格最高的Ⅰ級居住用地,級別價格計劃從5608元/㎡調整到6245元/㎡,樓面地價擬從2804元/㎡漲到3123元/㎡,樓面地價三年增長319元/㎡,平均每年增長106元/㎡。Ⅱ至Ⅶ級住宅用地年均漲87-24元/㎡不等,Ⅷ級居住用地則是零增長。
工業用地的基準地價漲幅最小,最高的Ⅰ級用地三年僅漲45元/㎡,平均年漲15元/平方米。據悉,這主要是考慮發展實體經濟,工業用地的基準價格幾乎是“成本價”,即不低於國家最低限價,不低於集體土地徵收成本價。
這次還對城區地下空間的使用權價格做了細化,地下三層及以上或者容積率大於3時,超出部分不再計算價值,鼓勵企業開發地下空間。
基準地價調整難影響房價
很多人關心一個問題,基準地價的調整,是否影響房價?
據濟南市國土資源局的相關人士介紹,基準地價是政府公佈的國有土地使用權的平均價格,由於土地成交價格大幅提升,基準地價也要響應調整。但基準地價並非成交價,而是一個綜合參考價。土地成交價的漲跌主要與市場供求關係的變化有關,基準地價的調整並不對土地市場産生實際影響。
如某一地塊的基準地價假如是每畝一兩百萬元,掛牌起拍價可能是三四百萬元,那麼真正的成交價主要看參與競拍的房企,競爭激烈的地塊每畝價格過千萬也有。
同樣,房價也取決於供求關係以及土地成交價格,基準地價只是反映區域的平均價格。基準地價的上調,不能直接導致房價上漲,也沒有必然聯繫。
（生活日報記者 趙國陸）
