巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭。攝影/章軻
中國社會科學院財經戰略研究院等機構今天（30日）公佈的最新研究結果認為，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。
研究結果認為，目前整體風險最為突出的十個城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（限于35個大中城市）。
30日，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同發佈《中國住房發展報告（2016-2017）》。
中國社會科學院財經戰略研究院院長高培勇表示，下一步的樓市調控，必須走出一條不同於以往的路子，堅持供給側結構性改革，在關鍵領域實現改革突破。
地方政府存在消極調控現象
數據顯示，2015-2016年，中國住房市場逐步進入上升的週期，全國商品住房銷量快速增長，2016年1-4月同比增長率達38.8%，是2015年初以來的峰值，四月份同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個百分點。總體房價同比增幅先快速攀升，後有所收窄。2016年3月全國商品住宅平均銷售價格同比增長率為18.25%，9月份為12.66%。房地産開發投資同比增速則在扭轉俯衝式下滑後，于2016年年初後有了明顯回升，對經濟增長的影響有所增強。
報告稱，與先前的樓市上漲特徵顯著不同，本輪樓市運作形勢集中體現為是市場回暖過程中的局部過熱。
分析顯示，本輪樓市變化中，熱點城市房價上漲過速過猛；部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛；總量上庫存連續減少。截至2016年9月末，全國商品住房現房待售面積4.14億平方米，比2015年末減少0.39億平方米；住房期房待售面積大約為33.24億平方米，比2015年末減少1.12億平方米，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯配持續加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。
報告指出，在固有的制度漏洞之下，樓市局部過熱及其一系列問題的産生，是購房者、開發商、金融機構、仲介等市場主體以及政府部門，其于利益追求和心理預期開展合作博弈的結果。
分析認為，經濟下行、人民幣貶值、資産荒、實體經濟不景氣與城市分化是引發樓市局部過熱的重要環境條件；驅動全社會支援或從事房地産投資投機的利益機制是導致樓市局部過熱的深層根源；市場主體合作博弈是樓巿局部過熱的整體原因；巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭；“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因；地方政府消極調控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。
深圳廈門上海風險最突出
報告通過建立中國住房市場風險監測體系測度發現，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。橫向來看，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。
整體風險最為突出的十個城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（限于35個大中城市）。
縱向來看，當前住房市場風險整體高於2010年。估值過高的住房市場將極有可能出現房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。
“但全國總體風險仍然處在可控的範圍。”報告認為有四個方面的原因：主要指標沒有超越風險控制線；本輪過熱是局部不是全局性的；本輪高漲與繁榮不是長期拐點；有諸多工具可以使用和備用。
檢視日本的房地産泡沫形成和破滅的過程，對中國具有重要的借鑒意義。報告研究發現，日本房地産泡沫逐步形成、不斷膨脹以及最終破滅源自宏觀環境、金融信貸、央地財政、土地因素的多重疊加，與當前中國房地産的處境具有一定的相似性。房地産泡沫崩塌對日本經濟社會産生了深刻而廣泛的破壞性影響，但是，某種意義上在倒逼結構調整、促進科技創新等方面發揮了積極的作用。
分析認為，日本的教訓對中國的啟示在於：發展階段不同使得中國在處理泡沫時更加從容，但留給中國解決房地産問題的時間並不多；消化泡沫是經濟發展中的必選項，採取吸收泡沫和刺破泡沫的辦法各有利弊；中國需要採取果斷措施，既要採取吸收泡沫的手段，又要實施制度改革，由政府推動重建機制。
將迎來一個短期調整期
報告預測，2017年中國樓市將迎來一個短期調整期，總體將平穩回落，但具有不確定性。基於華房指數、基本面、改革紅利以及投資投機需求轉換等多個層面進行預測，未來樓市調整的幅度和時間長度有賴於調控和改革的力度。
分析認為，在空間上，市場調整也將繼續呈現差異化。在具體指標上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或將絕對下降，其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化；房地産開發投資將放緩，增幅或將低於2016年；總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線城市去庫存任務仍然艱巨。
銷售開工方面，2017年銷售或將有較大幅度下降，開工面積也將會下降，同時分化還會持續，一二線新開工或將增加。但特別需要警惕調整沒有到位過熱仍在繼續、調整過速過猛、調整出現逆轉等未來的市場不確定性發展。
報告建議，為避免樓市調整過猶不及為金融穩定與經濟增長帶來壓力，需要完善短期政策引導樓市軟著陸。緊持“虛實結合，主動周控”、“長短結合，標本兼治”、“邊調邊看，逐步完善”“分城施策，協同作戰”等調控施策原則。
中國社會科學院財經戰略研究院院長助理、倪鵬飛研究員認為，應密切監測調控效果，做好後續補調的準備。完善“分城施策”，建立“協同作戰”機制。調整城市間土地供給規模，完善土地拍賣制度。清查樓市的違規融資，取消過熱城市的房貸利率優惠。與此同時，實施前瞻性引導調控政策，主動發聲引導市場預期。
“推進中國經濟去房地産化，促進房地産穩定健康發展，釋放新需求去庫存並對衝市場調整，關鍵是建立一套讓房地産利潤平均化的市場調節機制與政府調控機制，讓政府部門與市場相關主體積極又理性地參與促進房地産發展。”倪鵬飛説。
報告呼籲，未來需要在四個方面著手構建長效機制：調整發展戰略，讓房地産與宏觀經濟、城市化協調發展；加快相關制度改革，釋放新需求去庫存並對衝市場調整；在土地、金融、財稅等關鍵領域實現改革突破，剷除經濟房地産化及波動的根基；健全樓市調控的工作機制，完善樓市調控的問責機制。
何珊（QO0001）