中國網山東臨沂12月26日訊(徐淑華)本網從臨沂市物價局獲悉，按照省價格監測中心工作部署，近期市價格監測中心在局領導的指導下，協同國土、房産、住建、中國人民銀行、部分房産企業和仲介結構等相關單位召開了城市住房市場情況調查座談會，調研今年臨沂市住房市場運作情況、研判下步市場走勢。
一、房地産市場運作基本情況
(一)房地産開發基本情況
1、房地産開發投資小幅增長，自6月份實現由降轉增。1、2月份，臨沂市房地産開發投資持續走低，進入3月份以來環比逐月增長，6月份開始房地産開發投資由降轉增，三季度全市房地産開發投資保持穩定增長。前三季度全市完成房地産開發投資168.77億元，同比增長8.9%。
2、商品房開工、竣工面積均小幅增長,自6月份開始雙雙由降轉升。前三季度全市商品房新開工823.55萬平方米，同比增長5.3%。商品房竣工639萬平方米，同比增長8.5%。1-5月份全市商品房開工、竣工面積低於去年同期水準，進入6月份以來雙雙由降轉升，三季度以來，開工、竣工面積保持穩定增長。
(二)房地産市場銷售基本情況
前三季度臨沂市商品住宅成交勢頭良好，商業辦公等房屋銷售下降明顯。全市商品房網上簽約銷售98184套，面積946.5萬平方米，同比增長23.2%、20.4%。其中商品住宅網上簽約銷售套數62369套，面積765.9萬平方米，同比增長39.6%、38.7%;商業辦公等房屋銷售35815套，面積180.6萬平方米，同比分別降低2.3%、22.8%。
(三)商品房庫存基本情況
商品房庫存小幅減少，去化週期縮短。截至9月底，全市商品房庫存1577.1萬平方米，商品房庫存比2015年底減少120.7萬平方米，去化週期為15.9個月，縮短2.5個月。中心城區商品房庫存663.3萬平方米，商品房庫存比2015年底減少70.1萬平方米，去化週期為10.7個月，縮短2.1個月。庫存商品房主要集中在商業辦公等房屋，車位也是商品房庫存的主要組成部分。住宅庫存主要集中于位置較差，交通及配套設施不完善的部分地區。
(四)商品房價格基本情況
前三季度全市商品房成交均價為4428元/㎡，同比降低4.7%。其中，商品住宅成交均價為4186元/㎡，同比降低1.9%;商業辦公等房屋成交均價為5454元/㎡，同比降低2.5%。中心城區商品房成交均價為5227元/㎡，同比降低6.1%。其中，商品住宅成交均價為5029元/㎡，同比降低1.2%，商業辦公等房屋成交均價為5830元/㎡，同比降低8.4%(以上數據統計到9月份)。
二、臨沂市房地産去庫存政策貫徹落實情況
房地産去庫存政策出臺以來，臨沂市認真貫徹上級精神，結合全市實際多措並舉去庫存，從政策引導、貨幣化安置及市場引導方面著手，取得了較好的效果。
(一)政策引導去庫存
從2014年下半年至今，臨沂市先後出臺了《關於進一步加強房地産開發管理的意見》、《關於印發<臨沂市區商品房預售資金監管辦法>的通知》、《關於促進房地産市場平穩健康發展的意見》等文件，從支援合理住房消費、完善住房保障體系、加大金融支援力度、完善土地供應機制、優化房地産市場環境、加強房地産行業監管等方面激活樓市。一系列文件的出臺，大大提振了市場信心，促進了市場的活躍。通過對開發項目進行走訪調研，樓盤銷售處普遍反映前來問詢的客戶明顯增多，購買意願提高。位於北城新區的花半裏項目，客戶來訪量從之前每天大約10組已上升到每天13組左右，增長20%多。購房者的購買意向更加堅定。位於羅莊區的釣魚一號院，普通住房需求客戶來訪量增加了約10%。位於河東區的領秀豪庭來電、來訪數據同比增長能夠達到20%-25%。截至9月底，商品房庫存去化週期為15.9個月，比2015年底縮短2.5個月，政策效應逐步顯現，進入今年3月以來市場呈現了回暖態勢，開發投資、市場供應、銷售逐步回升。
(二)貨幣化安置去庫存
2015年我市制定出臺了《臨沂市棚戶區改造貨幣化安置實施意見》，在棚戶區改造中,採取被徵收人自主安置、政府採購房源安置、政府搭橋被徵收人團購商品房安置等方式，大力推進貨幣化安置。今年上半年市中心城區棚改貨幣化安置總共3278戶，按戶均110平方米計算，僅棚改貨幣化安置這一項，就消化了中心城區36萬餘平方米的商品住房庫存。2015年底，政府出資購買了翔宇三江領袖項目400套商品住宅5年使用權用於公共租賃住房，現已向社會公開分配，進一步消化市場存量。
(三)市場引導去庫存
去庫存的真正主體在企業，臨沂市積極加強市場引導，鼓勵企業調整經營策略，對部分項目倡導由售改租，提高企業自持比例。在2015年非住宅房屋銷售不景氣的大背景下，臨沂市中心城區非住宅面積供應達68.4萬平方米，佔總量的18.8%(2014年佔比為21.9%)。臨沂頤高置業有限公司面對市場不利的大環境，順應市場導向，成立商務運營公司，自行多元化經營北城新區頤高上海街一、二期尚未對外出售的7萬餘平方米商業用房，引入餐飲、娛樂等多家商戶，企業經營狀況逐步向好。
(四)部分城市限購限貸政策對臨沂市房地産影響
國內部分城市特別是濟南實行限購、限貸、提高首付比例的政策背景下，臨沂市房産成交量開始出現回暖跡象，去庫存化效果明顯，一方面是其他城市限購、限貸的需求擠出，但主要還得益於當前陸續出臺取消限貸、降息、降首付比例、減免稅費等一系列宏觀政策。2017年，臨沂市房地産市場去庫存壓力依舊存在，尤其是縣區房地産行業，過去幾年投資快速增長，進入集中銷售期，大量的庫存供給導致供需失衡。
三、近兩年臨沂市房地産行業變化情況
(一)臨沂市實際居住用地面積大幅增加
調查數據顯示：2015年計劃出讓居住用地面積、實際出讓居住用地面積分別為1350畝、1699畝，2016年計劃出讓居住用地面積、實際出讓居住用地面積分別為4000畝、2636畝(截至11月份)，相比去年全年分別增加2650畝、937畝，增幅分別為196.3%、55.15%;2015年保障房用地計劃1200畝，實際用地面積為183畝，2016年保障房計劃用地面積、實際用地面積為1350畝、750畝(截至11月份)，分別增加150畝、567畝，增幅為12.5%、309、8%;2015年居住用地出讓金額為225355萬元，2016年截至11月份，居住用地出讓金額為459257萬元，相比去年全面增幅高達103.79%。
(二)住房市場交易止跌回暖，量價齊漲
想比2015年，今年住房市場行情看好，市場交易相比去年活躍，可謂是量價齊漲。調查數據顯示：2015年新建商品住宅銷售面積、銷售套數分別為745.7萬平方米、62473套，2016年截至9月份，新建商品住宅銷售面積、銷售套數分別為765.9萬平方米、62369套。可以看出，2016年前三季度的統計數據已達到2015年全年水準，按平均水準計算，2016年全年銷售量大幅超越去年已無懸念。
四、2017年臨沂市住房市場走勢研判
根據調查結果看，影響臨沂市房價下步走向的主要因素有以下幾項：
1、人口流向。人口流向是決定房價走勢的核心因素，近幾年，臨沂市大力發展北城中心城區地位，醫療、教育、交通、娛樂等配套設施逐步完善，生活條件便利，人口數量持續增加，在人口因素推動下，市區房價上漲趨勢看好，部分人口流失較嚴重的縣區，預計放價上漲乏力。
2.貸款首付比例降低。2015年，針對首付比例，國家出臺宏觀調整政策，首套房、二套房最低首付款比例分別由30%、50%降到20%、40%，首付比例降低，減輕購房壓力，增強居民購房意願。
3、公積金貸款政策調整。一是提高了實際可貸額度，最高額度為50萬元。二是公積金貸款利率降低。5年以上公積金款利率僅為3.5%。相比商業貸款，公積金還貸壓力明顯減輕。三是開展“商轉公”貸款，允許繳存職工將已辦理的商業住房貸款轉為公積金貸款，公積金貸款政策惠及更多繳存職工。
4、二胎政策的全面放開，改善型住房需求加大。二胎政策放開提振樓市需求，特別是三室、四室的改善型住房需求加大，這將會給房地産市場帶來持續的增量需求，延緩樓市增量房增速下滑，對當前我市去庫存也有著推動作用。
5、稅費政策調整。2015年，國家出臺的二手房稅費政策改革，把營業稅的起徵期限由5年改為2年，大大降低了二手房交易成本，推動了二手房市場交易量上漲。
考慮到以上因素， 2017年臨沂市房價上漲趨勢可能性較大，結合未來即將出臺的房産稅政策，對房價起到平抑作用，房價上漲空間有限，總體應以平穩、小幅上漲為主。
五、臨沂市房地産去庫存仍然面臨多方面問題
(一)中心城區和各縣庫存結構不平衡。截至9月底，中心城區去化週期10.6個月，各縣去化週期21.8個月。我市中心城區經濟實力與各縣差距較大，優質房地産資源集中在中心城區，中心城區對購房者的吸引力遠高於各縣城，各縣城的聚集力、輻射力相對不足，各縣新增購房需求並不充足。
(二)住宅和商業辦公等房屋去化週期不平衡。臨沂市商品住宅去化週期為10.7個月，
商業辦公等房屋去化週期為33.4個月。這主要是因為臨沂市傳統商業發展潛力已趨於挖盡，面對周邊各地市的競爭，領先優勢已大大縮小，而電子商務、物流等新興産業還沒有發展壯大起來。
(三)房地産市場管理有待進一步加強。目前臨沂市有房地産開發企業700多家，這些開發公司參差不齊，資金、技術力量差別很大。一些開發企業由於資金不足、管理不善等原因導致開發的房地産項目出現一房兩賣、延期交房、延期辦證、銷售合同違約等問題，給買受人和社會穩定帶來極大的風險，嚴重影響了市場信心。
六、對臨沂市房地産去庫存的對策和建議
根據臨沂市房地産市場實際情況，建議當前和今後一段時期去庫存工作主要抓好以下幾方面工作：
(一)合理管控土地供應。通過住房建設規劃，管控土地出讓，合理控制開發用地供應節奏。根據市場供求狀況，結合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、佈局和節奏。對已編制完成規劃設計方案審批但尚未動工建設的地塊，根據所在區域人口規模及周邊配套情況，在不突破片區控規總用地、總建築規模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地産開發企業申請調整商住比例。
(二)繼續落實金融信貸支援政策。認真貫徹執行國家、省市有關支援房地産業發展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地産開發貸款額度。銀行業金融機構應優先滿足購買首套房、首套改善性住房的貸款需求，提高貸款審批效率，縮短放款週期。鼓勵銀行業金融機構重新發放商業性個人住房貸款與住房公積金委託貸款的組合貸款，支援居民家庭購買普通自住房。加大房地産企業開發貸款的投放量，重點向資質等級高、信用等級高、經營業績佳的開發企業發放貸款，多渠道解決當前我市房地産開發企業建設資金急缺的實際困難。加大公積金貸款力度，放寬住房公積金提取條件，方便群眾使用公積金貸款購房。
(三)加快培育住房租賃市場。鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，推動住房租賃規模化、專業化發展;發揮全國最大市場集群的優勢，鼓勵將商品房和閒置建築改造為電商用房，允許從事電子商務文化創意等創新創業小微企業和自由職業者將住宅、公寓登記註冊為營業場所;鼓勵房地産開發企業直接向市場開展住房租賃規模化經營。鼓勵庫存壓力較大的房地産開發企業，順應市場規律，調整行銷策略，過先租後售、共有産權等模式運營商品房。
(四)出臺推動商業辦公用房去庫存的政策。目前我市商業辦公用房去庫存壓力較大，建議根據當前房地産市場形勢，針對商業辦公用房放寬貸款期限和首付比例限制，適當降低首付比例，延長貸款期限，促進商業辦公用房去庫存。
(五)加大監管力度，規範市場秩序。嚴把準入關，嚴格審批企業資質，禁止資信差的企業入市拿地。建立健全房地産企業信用等級評價制度，並定期向社會公佈。嚴肅查處房地産交易環節以及經營管理中的各項違法違規行為，尤其是要加大房地産企業虛假交易、返本銷售、售後包租等嚴重擾亂樓市正常交易秩序的違法違規行為的查處力度，確保全市房地産市場健康有序運作。
