中國網山東8月18日訊 由中國民生銀行全程主導的“匯富富華金寶大廈資産支援專項計劃”日前成功發行，近日將在中證機構間私募産品報價與服務系統掛牌交易，這意味著國內首單商業地産按揭貸款資産支援證券(Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS)項目成功落地。
近年來，中國民生銀行一直關注房地産資産證券化領域，並在CMBS等地産行業資産證券化産品上持續投入研發力量。早在2007年，民生銀行就成為第一家吃螃蟹的銀行，牽頭打造了北京英藍國際金融中心CMBS，但由於時逢全球金融危機，該項目未能如期發行。時隔9年，民生銀行成功推出了全國第一單CMBS。據悉，在2015年初推出了承攬、承做、投資三位一體的閉環型企業資産證券化業務模式後，民生銀行相繼打造了全國首單住房公積金貸款資産證券化、全國首單模式化可批量交易的貿易金融類資産證券化，全國首單酒店資産證券化、全國首單長途客運作業資産證券化、全國首單銀行保貼類票據資産證券化以及全國首單商業地産按揭貸款資産證券化項目CMBS。
“匯富富華金寶大廈資産支援專項計劃”是由民生銀行聯合富華國際集團、招商證券、博時資本、華寶信託及奮迅律師事務所共同推出的創新産品。其基礎資産是以地處北京王府井商圈的金寶大廈辦公樓為抵押、以物業未來13年租金凈收入為還款來源的商業地産按揭貸款。該産品由民生銀行牽頭承擔財務顧問、統籌協調及産品銷售工作，招商證券承擔了項目的方案設計及監管溝通工作，博時資本承擔了專項計劃管理工作，並由華寶信託、奮迅律師事務所和聯合信用評級公司等機構提供專業支援。
CMBS是標準化資産證券化的一種極為重要的模式。它將傳統的商業地産按揭貸款通過結構化手段與證券化過程，包裝成債券形式向投資者發行，具有多方面的優勢。
首先，CMBS突破了傳統的銀行貸款限制，並有實際基礎資産抵押支援。通過結構化處理未來現金流，CMBS可以獲得比資産原始權益人本身更高的信用等級，且帶來更低的融資成本。
其次，CMBS保留了對資産的所有權，因此享有未來地産的價值升值空間。在房地産行業層面，CMBS為大量持有商業不動産的企業提供了一條新的融資渠道，降低了融資成本，有利於這些企業盤活存量，快速回籠資金，保障了企業的持續高速成長和行業的健康發展。在資本市場層面，CMBS建立了一條持有大量商業不動産的企業進入資本市場的新通道，從而促進國內多層次資本市場蓬勃發展，擴大資本市場規模。
此外，對機構投資者來説，CMBS也豐富了國內資本市場産品種類，為機構投資者實現投資風險的分散化創造了條件，從而極大地促進機構投資者的穩定發展。
當前來看，受監管法規和稅收政策影響，房地産信託投資基金(REITs)尚需時日才會出現突破性的變化。相比之下，CMBS是國內商業地産行業裏更具實操性、複製性、標準化的證券化産品。對商業地産商來説，CMBS建立了一條商業地産商進入資本市場的新通道，降低了融資成本，保障了企業的持續高速成長和行業的健康發展。對銀行來説，CMBS為銀行體系盤活信貸存量、做大信貸增量的又一新産品。對機構投資者來講，CMBS豐富了國內資本市場産品種類，為機構投資者提供了長期穩定安全且收益相對較高的證券投資品種。
據了解，目標物業金寶大廈地處北京東城區建國門地區，西接王府井商圈，為王府井商業中心黃金地段之一。物業業主富華國際集團是一家以高端地産為發展核心的多元化、國際化實業投資企業，代表項目包括墨爾本地標性建築柏悅酒店、長安運河、長安太和以及獨立開發及運營的北京金寶街。
作為富華集團參與資本市場第一單，“匯富富華金寶資産支援專項計劃”得到了民生銀行的大力支援。該資産證券化産品盤活了富華集團現有存量資産，優化了集團負債結構，為集團商業板塊由重資産向輕資産轉型提供了可借鑒的路徑，也為集團未來對接資本市場提供了經驗和動力。
