現在需要高度警惕的是，10月之前高位進入樓市的購房者和開發商的違約風險在加大。當前的房地産調控是要把投機性需求控制住，而不是讓房價腰斬，還要保障合理的改善性需求和剛性需求。房地産的功能要回歸消費本色，終究還是需要標本兼治。
“十一”前後多地出臺的樓市“限購”新政已逆轉了前期樓市瘋狂的上漲預期。此次調控政策針對性極強，覆蓋面很大，所以一方面像過去的限購政策一樣會導致個貸和開發貸的規模收窄;另一方面，人口老齡化和經濟下行週期的雙重作用，將使房價下行表現為大概率預期。
我國房價與房租同比例變動的態勢在去年10月被打破，具體表現為房價快速上漲而房租平穩增長，且兩者差距在今年不斷擴大。相對於房價而言，房租不存在土地要素供給環節的政府規制以及商品房開發環節的時滯效應，所以更能體現基本供求關係。房租平穩增長説明樓市基本供求是穩定的，而房價增長曲線大幅上揚驗證了此輪房價暴漲背後的貨幣邏輯。
看上半年走勢，我們判斷在信貸大增和“資産荒”的背景之下，流動性將處於避險情緒和投機動機的引導，更多集中于房地産行業，這種判斷第三季仍適用。即信貸寬鬆和“資産荒”的雙重作用，引致當前房地産更多地表現為貨幣現象。截至9月底，全社會新增人民幣貸款10.2萬億，同比增加2.6%，其中三季度比二季度增加34.9%。今年前三季新增貸款已佔了歷史高位2015年(11.7萬億)全年新增貸款量的86.7%。與此同時，規模以上工業企業的利潤增速為6.7%，其中主營業務收入僅3.6%(1-8月數據)。在流動性大增和“資産荒”的雙重作用之下，資本如流水般注入于房地産行業尋求較高的比較收益。截至9月底，房地産貸款餘額同比增長25.2%，為2011年以來最高。
另外，從變動軌跡來看，M1增速、存款增速與房價增速高度一致，前兩者均領先後者3個月左右。但值得關注的是，存款增速與房價增速的波動軌跡在今年表現為“此消彼長”。這主要由於利率下行，更多存款轉變為“活化”資本(包括貸款)，直觀上表現為M1和M2增速的“剪刀差”不斷擴大。與此同時，房地産貸款餘額增速與房價增速變動相一致，且前者同樣領先於後者3個月左右。其中，房地産貸款增速于去年2月開始穩步增長，房價則于去年5月開始上漲。
三季度房地産市場的貨幣現象表現尤為突出，其主要催化劑是居民大舉加杠桿進入樓市。居民的杠桿率究竟有多大，經粗略估計，我國樓市杠桿率已超過2015年滬深股市高點的近兩倍，這給轉型中的我國經濟積聚了極大的風險。
粗略分析，地産市場的這種貨幣現象對我國經濟大致有這樣三方面的影響：
第一，“資産荒”引致大量流動性進入地産市場，而地産市場火爆又在資金需求層面對實體經濟形成了“擠出”。三季度，上市公司臨近年終業績考核，9月21日起，*ST寧通B開啟了企業“賣房保殼”的潘多拉魔盒，之後多家上市公司效倣，並逐漸演化成為在房價高點高位套現的投機之舉。除了高位賣出以外，多家上市公司或通過成立投資平臺直接投資房地産開發，或通過股票二級市場購入有關公司股票間接投資于房地産業務。以安邦保險集團為例，年初成立了多家房地産開發公司，目前其控(參)股的房地産投資平臺包括：北京仁和聯安房地産開發公司、北京邦通漢鼎房地産開發公司、北京安和嘉邦房地産公司和北京安德力房地産有限責任公司等。同時，安邦集團在二級市場上大規模購買地産公司(如遠洋集團29.98%的股份、金融街控股14.1%的股份、金地集團20.49%的股份)和商業銀行(持有民生銀行15.54%的股份)股票，進而獲取“地産盛宴”的可觀收益。
第二，房地産的貨幣現象再次固化了樓市區域性特徵，進而扭曲“去庫存”的區域結構。9月末，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米，比上半年減少1804萬平方米。可見，從整體來看，“去庫存”確實達到了預期效果。但從區域結構看，截至9月底，東部地區商品房銷售面積佔銷售總量近一半(48.5%)，而庫存集中的西部地區僅佔23.7%，今年上半年兩者的佔比分別為49.2%和24%。也就是説，“去庫存”的良性效果主要集中于庫存量少、資源稟賦較好、經濟發展水準較高和供求矛盾並不突出的東部地區，西部地區的“去庫存”雖有成效，但相對於其龐大的存量仍顯得力度不足。另外，在“9·30新政”出臺之後，一種聲音認為此輪的限購政策將會引致流動性由一二線城市流入三四線城市，進而有利於這些地區“去庫存”。2月持續到9月末的“去庫存”仍是預期引導下資金流向特定地區傾斜的結果，改變這種預期需要經濟發展水準、資源稟賦和需求層面的共同作用，而這些條件不可能在短時間內改變，那麼資金流向的預期也就不會短期改變。
第三，市場供求機制具有長期的動態調整和自我糾偏機制，大量的貨幣進入房地産催使居民購房時點提前，釋放大量購房需求，而供給又存在短期剛性，這就使得房價在短時間內大幅上漲。也就是説，流動性增加和房價上漲的自迴圈機制，代替了原有的供求動態調整機制，樓市泡沫被這種自迴圈機制不斷放大。若一旦泡沫破裂，風險也將順延自迴圈的鏈條傳導至居民部門和企業部門，最終影響整個國民經濟。
在樓市預期逆轉之後，現在需要高度警惕的是，10月之前高位進入樓市的購房者和開發商的違約風險加大。當前的房地産調控是要把投機性需求控制住，而不是讓房價腰斬，還要保障合理的改善性需求和剛性需求。房地産的功能要回歸消費本色，終究還是需要標本兼治。那就需要城鄉一體化、新興城鎮化過程中的機制、體制創新，比如戶籍制度、社會保障體制改革、土地制度改革等等。(中國工商銀行城市金融研究所)
