“公共配套”不到位將適當推遲土地供應，建立多元化産品供應體系，滿足不同層次的消費需求。近日，記者從淄博市房地産綜合開發管理辦公室獲悉，淄博市出臺加快房地産業轉型升級意見，重點圍繞公共服務設施配套、跨界地産開發、商品房“去庫存”、公共租賃住房建設、住房體制改革、物業管理等問題展開，以通過政策引導、改革創新、市場倒逼等措施，確保淄博市房地産業健康發展。根據意見，今後，淄博市將重點從加強供給側結構性改革;售租並舉、促進商品房消費;完善配套設施，提高住房消費吸引力;提高物業服務水準，促進和諧社區建設;規範仲介服務，提升行業信譽度和整體實力5個方面著手，全力推動我市加快轉變房地産領域的産品供應和消費模式，力促房地産業實現轉型升級。
焦點1
5大問題制約房地産業轉型升級
房地産業是國民經濟支柱産業。近年來，在市委、市政府的正確領導下，淄博市房地産業保持了持續快速健康發展，為經濟社會發展作出了積極貢獻，但從目前的情況來看，淄博市的商品房待售庫存量偏高，去化週期偏長，積壓企業大量資金;部分項目在區位佈局、規劃定位、戶型設計、定價策略等方面出現偏差，與市場需求不吻合，導致銷售遲緩，商品房長期空置;産業集中度偏低。
據統計，截至2015年底，全市具有城市房地産開發資質的企業353家，二級資質以上僅有43家，大多數企業綜合實力不強，運營模式陳舊，缺乏市場競爭力;開發的産品缺少特色、缺少美感，文化內涵不豐富，商業地産供應過剩，工業、物流、文化、教育、養老、休閒、旅遊等跨界地産基本處於空白或起步階段;資本運營能力差，暫無直接發行上市的開發企業，企業自有資金少，融資渠道單一，資金成本居高不下。
焦點2
多元化産品供應體系滿足消費需求
針對發現的問題，淄博市表示，在發展過程中將堅持和諧發展，建立以住宅地産為主體，商用辦公地産為輔助，文化、教育、旅遊、休閒、養老及其他地産為特色的多元化産品供應體系，滿足不同層次的消費需求。
堅持協調發展，注重與城市基礎設施和公共服務配套等協調發展，避免盲目擴張、貪大求快，堅持有品質、有效益的發展。堅持綠色發展，今後將更加注重節地、節能、節水、節材和環境保護，鼓勵發展綠色建築和低碳社區、低碳城市建設，減少環境污染。堅持創新發展，積極開發建設智慧社區、智慧住宅、智慧家居，加快推動産品創新、技術創新、行銷創新、服務創新。
今後，淄博市將加快轉變産品供應和消費模式。重點是加強供給側結構性改革。對公共服務設施難以與項目同步配套到位的，要適當推遲土地供應，待條件成熟後再開發;對已出讓、但不適應市場需求的，區縣政府要組織城鄉規劃、國土資源等部門研究制訂用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導房地産用地轉型利用。要根據市場情況適度降低商品住宅供應比重，積極支援工業、創業工場、養老養生、文化、體育、旅遊、物流、商務以及城市綜合體等跨界地産的開發。
焦點3
機關事業單位可租賃解決辦公用房
售租並舉，促進商品房消費。把商品房“去庫存”與棚戶區、城中村、城邊村改造相結合。提高公共租賃住房發放租賃補貼比重，政府原則上不再直接投資集中建設公共租賃住房。積極推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，建立租售並舉的住房制度。允許機關事業單位以租賃方式解決辦公用房缺口。
完善配套設施，提高住房消費吸引力。完善城鎮基礎教育(中小學、幼兒園)、醫療衛生、養老服務、文化體育、社區管理等公共服務設施建設規劃，將上述各類設施的配建規模、標準落實到新建住宅小區和棚戶區改造項目中，在規劃條件和建設條件意見書中予以載明。新建房地産開發項目嚴格按照總建築面積的3‰至5‰配置物業服務用房，不得擅自改變用途。未按要求完成配套設施建設或不能同步交付使用的項目，住房城鄉建設部門不予辦理竣工綜合驗收備案，不動産登記經辦機構不予受理不動産登記申請。
焦點4
4年整治老舊小區實現物業全覆蓋
鼓勵大中型開發企業自營物業企業、自管開發項目，為購房業主提供優質延伸服務，強化自身品牌效應。新竣工商品房項目全部實行物業管理，引導農村新型社區開展物業管理。充分發揮行政和市場的作用，對1995年前建成的城鎮和工礦區老舊住宅小區全面開展整治改造，用4年時間基本完成整治改造任務，實現物業管理全覆蓋，切實解決棄管小區居民生活環境較差的問題。
積極發展樓宇自控、公用設備、房屋修繕等專業服務;運用局域網、物聯網、手機客戶端(APP)等現代資訊技術，提高物業服務效率;引導物業企業發展代購代辦、老人陪護、家政服務等業務，促進物業服務專業化、資訊化、多元化。
焦點5
依法嚴查違規售房和“黑仲介”
規範仲介服務，提升行業信譽度和整體實力。要積極引進高端人才或顧問團隊，培育發展我市的房地産諮詢企業，為開發行業提供房地産市場調研、開發項目可行性研究及策劃等專業服務，從源頭上增強開發項目的前瞻性、差異性、適應性。要大力發展品牌型、規模化、跨區域的房地産估價機構，加強估價師隊伍建設，通過抽查、互審等方式提高估價報告品質，為委託人提供優質服務。要全面實行房地産經紀機構備案制度，加強經紀人信用管理，依法嚴肅查處違規售房、“黑仲介”等行為。
焦點6
建築産業現代化轉變住房建造模式
推進建築(住宅)産業現代化。今後，淄博市將重點發展省地節能環保型住宅。把建築(住宅)産業現代化作為提升住宅品質、節約資源能源、培育新興産業的重要途徑，大力發展省地節能環保型住宅。從2016年開始，全市新建居住建築全面執行節能75%的設計標準，城區及縣城新建建築全面執行綠色建築標準，實現從節能建築到綠色建築的跨越。
推進住宅設計標準化和部品通用化。針對住宅建築層高、開間、進深、廚衛等，推廣實施與全省統一的設計標準，建立建築結構與構件、部品協調一致的模數體系，為住宅構件和部品工廠化生産、規模化應用奠定基礎。同時，組織編制住宅部品地方標準並定期發佈推薦目錄，引導部品生産企業系列開發、規模生産、配套供應多種通用部品。乙太陽能光熱光電、地源熱泵、節能門窗、低輻射鍍膜玻璃、輕質建材、供熱計量溫控、節能保溫與結構一體化、整體廚衛為重點，以骨幹企業為依託，擴大産能和市場份額。
焦點7
住宅工廠化訂制土建裝修一體化
推進住宅施工裝配化和土建裝修一體化。大力發展新型建築構件生産企業，預製墻板、樓板、梁柱、樓梯、陽臺等建築構件，逐步將露天作業、現場澆築向工廠化訂制、專業化裝配轉變。引導開發企業從委託設計入手，組織實施土建裝修一體化，建設銷售成品住房。制定激勵措施和地方強制性技術標準，加快全裝修商品住宅的開發建設。對全裝修商品住宅，在銷售時實行毛坯房和裝修分別計價納稅。
推進技術應用整合化、智慧化。積極推廣百年住宅體系，提高住宅的安全性和耐久性，增強住宅內部空間設置的靈活性和自主性。同時，積極運用物聯網、地理資訊系統(GIS)、大數據、雲平臺等技術，以住宅開發為主體，著手構建覆蓋建築設計、構件和部品生産、運輸、施工、監理、驗收、物業管理全過程的資訊系統，推動住宅建造和管理智慧化。
焦點8
淘汰弱小企業 組建住宅産業聯盟
加快培育大型房地産企業集團。按照“扶大、扶優、扶強”的原則，扶持優勢企業，淘汰弱小企業。以淄博市房地産開發20強、物業服務10強、仲介服務5強企業為依託，加快培育知名企業、品牌企業，組建大型企業集團，向專業化、規模化、品牌化方向發展，推動骨幹開發企業與物業企業、仲介企業建立長期合作關係。鼓勵開發企業與骨幹建築施工企業結成戰略合作夥伴，尤其是鼓勵市內房地産開發20強、建築業20強企業間強強聯合，攜手開拓市場，進行深度合作。
積極組建住宅産業聯盟。以大型骨幹開發企業為龍頭，以建築設計、技術研發、建築施工、裝飾裝修、部品生産、物業服務等企業和科研單位為依託，組建住宅産業聯盟，著力增強技術整合和産品研發能力，發揮住宅産業縱向一體化集聚效應。
焦點9
優化收費模式 緩解企業資金壓力
為保障房地産業順利實現轉型升級，淄博市還出臺了相應的保障措施，強化合理調控和政府引導。要求各區縣科學編制《住房建設規劃(2016-2020年)》，合理確定開發總量、用地供應量、項目佈局和供應結構，提出3-5年的開發項目，納入開發項目庫和年度開發計劃，作為土地出讓的依據，防止商品房階段性、局部性供應過剩。今後一個時期，各區縣要把優先消化過量庫存放在更加重要位置，逐步將市場調整到供求基本平衡的狀態。
改進房地産用地供應管理。在房地産開發用地出讓前，由國土資源、城鄉規劃、住房城鄉建設等部門共同制定擬供地出讓方案。提高行政審批和服務效能。進一步清理涉及房地産的不合理收費、押金、監管資金等，優化收費徵收模式，緩解企業在項目運作前期的資金壓力。
焦點10
新建開發項目地下車庫 不再收取配套費
新建房地産開發項目各類地下建築除設備層和停車場外的建築面積，按標準收取城市基礎設施配套費。對改變設備層和停車場使用用途的，按正常標準追繳;商品住宅小區單體建築地上架空層，用於公共服務設施的，不再計入容積率。這一突破性規定，目的在於鼓勵開發企業把地上底層空間用於公共設施，提升小區配套服務水準，有利於和諧宜居。
鼓勵金融機構與資質良好、誠信經營的開發企業建立戰略合作夥伴，在授信額度、質押融資、債券融資等方面給予支援。支援具備條件的開發企業，通過主機板市場或“新三板”上市，拓寬融資渠道，創新融資模式，降低企業融資成本。
