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築巢 引鳳 2019年成都商業地産市場回顧
來源：成都商報 時間：2020-01-07 09:38:26 編輯：劉婷婷
城市外擴、招商引資、築巢引鳳，成都正致力打造國際消費中心城市。
2019年，成都提出打造國際消費中心城市的發展戰略，並大力支援首店經濟和夜間經濟發展。前三季度，成都社會消費品零售總額增長達到9.7%，高出全國平均水準1.5個百分點，汽車、服飾等品類的社會消費品零售額增速亦高於全國平均水準。因此，成都零售物業需求在中國主要一二線城市中保持更加活躍的發展趨勢。
仲量聯行2020年1月6日發佈了《2019年成都商業地産市場全年回顧》，數據顯示，2019年，成都優質零售物業總存量達到890萬平方米，僅次於上海、北京，位居全國第三；辦公樓市場行情同樣顯示出成都經濟與産業發展的活力，在全年中國主要城市甲級辦公樓新增需求同比均有所下滑的情況下，成都甲級辦公樓凈吸納量仍錄得25.0萬平方米，排名全國第六，領跑多數非一線城市。
成都零售物業
全國第三
■總存量達到890萬平方米，僅次於上海、北京
■平均空置率較去年同期回落0.3個百分點
■核心商圈租金受地標項目帶動同比上漲2.1%
仲量聯行6日發佈的《2019年成都商業地産市場全年回顧》，從盤點成都2019年的零售表現開始。2019年，成都優質零售物業市場吸納了八個購物中心及街區商業項目開業，共計76.4萬平方米，總存量達到890萬平方米，僅次於上海、北京，位居全國第三。
仲量聯行數據顯示，穩健需求推動成都零售物業市場平均空置率較去年同期回落0.3個百分點，報7.4%。核心商圈租金受地標項目帶動同比上漲2.1%，領漲各區域，購物中心首層租金報629.9元/平方米/月；全市均值同比上漲1.6%，報372.1元/平方米/月。
關鍵詞一 時尚
城市外擴、招商引資、築巢引鳳，成都致力打造國際消費中心城市。
國際消費中心城市的打造離不開品牌首店帶來的時尚度提升。據市場統計，2019年前11個月落戶成都的首店共計435家，其中不僅有Roger Dubuis、Pomellato、Harry Winston、Acne Studios等國際品牌，還有像榮耀全球首家自營概念店等中資品牌門店。Dior更是在太古裏開設精品限定店，在蓉率先發售2019早秋男裝系列，足見成都在全球商業市場的價值逐步受國際大牌認同。
此外，夜間經濟、公園經濟依託天府文化及天府綠道的IP，不斷助力城市構建“運動、閱讀、遊樂、感知”的多元消費場景。預計至2022年，成都將初步建成國際消費中心城市，城市“雙核心+次級帶+近郊商圈”三級商圈將不斷擴容，第二個都市級商圈——交子商圈將成為成都又一商業中心。
關鍵詞二 年輕
破局消費市場新增長點，品牌更加聚焦年輕化、全品類、文化IP。越來越多的國際品牌注重開拓年輕消費群體這一巨大市場，從産品線設計再到品牌行銷，國際大牌開始走出傳統門店，通過快閃限定店等行銷模式，讓更多年輕人近距離接觸品牌的歷史傳承與文化。年輕化已然成為諸多國際大牌發展的主流方向。
同時，演藝界的時尚元素與零售商業的結合度、熱度不減，跨界合作、聯名發行已成為時尚品牌拉動銷售、品牌宣傳的重要手段。2019年造訪成都為品牌站臺的演藝名人明顯增多，粉絲經濟提振本地消費市場。
可以預見的是，以年輕化戰略拓展品牌的消費客群基礎，以全品類拓展更多細分市場的消費客群，再通過文化IP這個連接品牌與消費者的紐帶來提升消費粘性與頻次，三者共同構築了品牌破局消費市場新增長點的基石。
仲量聯行成都董事總經理謝淩表示，“成都將在2020年再次迎來新一輪供應高峰，天街、愛琴海、新光天地、凱德廣場等一批中外資商業産品線悉數亮相新興商業板塊，顯示出開發商對成都商業地産的信心。”謝淩説，數百家首店品牌進駐成都市場，為消費者帶來更加豐富、新奇的體驗。
因此，2020年在成渝地區雙城經濟圈的戰略方針下，成都商業腹地將繼續延伸，市場規模將進一步擴大，“向中國零售商業第三極的目標不斷邁進。”
視角
資本來了
倒逼傳統商業加速調整
2019年成都，資本角力零售商業，美粧、茶飲、咖啡、新能源汽車受青睞，擴張勢頭迅猛，倒逼傳統商業市場加速調整。瑞幸咖啡在資本驅動下的快速擴張加劇咖啡消費行業競爭，星巴克推出外賣服務“啡快”即是外資品牌對市場做出的快速反應。化粧品社零消費依然堅挺，這離不開“美麗經濟”的興起，且平臺電商向社交電商發展，帶動更多國內美粧平臺快速發展。
敏銳的資本嗅覺同樣觸及這一投資機遇，完美日記、英樹等品牌積極在蓉擴張，以Harmay為代表的倉儲式美粧品牌同樣進駐成都。無論是茶飲、咖啡，或是美粧、新能源汽車，資本驅動下品牌的擴張之路與傳統零售業相比往往更具侵略性。2019年，成都快速增長的零售物業需求大多來自此類資本活躍的業態與品牌，因此，資本驅動下的零售商業品牌擴張是2019年成都零售物業市場的一大特徵。
成都寫字樓凈吸納量
全國第六
■甲級辦公樓凈吸納量25.0萬平方米，新增供應中過半數佈局天府新區
■甲級辦公樓平均空置率同比下降1.0個百分點，至年末報22.4%，達到2012年以來最低水準
6日上午，仲量聯行發佈《2019年成都商業地産市場全年回顧》。其中首先列舉了成都在過去一年的一些經濟數據的表現。
關鍵詞一 向南
數據顯示，2019年成都辦公樓供應短暫回落，全年甲乙級辦公樓新增供應總計46.2萬平方米，處於近八年低位。其中甲級辦公樓項目五個，面積近26萬平方米。從區位上看，成都城市化進程帶動辦公樓繼續向南向東發展。甲級辦公樓新增供應中過半數佈局天府新區，例如中交國際中心、中海財富中心。天府新區建設正如火如荼，預計成都第三大核心商務區有望于2022年初見雛形。
報告顯示，中國經濟增速放緩，成都産業轉型升級，經濟提質增效，鞏固成都辦公樓需求的基本面。2019年，在中國經濟增速放緩的大背景下，成都仍在前三季度實現8.1%的經濟增長，高全國1.9個百分點，增速在GDP前十大城市中居首。
辦公樓市場行情同樣顯示出成都經濟與産業發展的活力，在全年中國主要城市甲級辦公樓新增需求同比均有所下滑的情況下，成都甲級辦公樓凈吸納量仍錄得25.0萬平方米，排名全國第六，領跑多數非一線城市。
尤其是，甲級辦公樓平均空置率同比下降1.0個百分點，至年末報22.4%，達到2012年以來最低水準。
關鍵詞二 前沿
“儘管2020年宏觀經濟存在一定的不確定性，但依然可以看到成都辦公樓市場發展的潛力。”仲量聯行成都董事總經理謝淩表示，首先是政策，成渝地區雙城經濟圈將引領內陸地區經濟發展。其次是對外開放，在蓉落戶的世界500強企業已經突破300家，成都正加速從內陸腹地蝶變為開放前沿，成為中國新一輪産業轉移的橋頭堡。
此外，成都還具備人口紅利，尤其在宜居、宜商、宜業方面優勢明顯，未來越來越多的高端人才將向成都匯集，奠定産業與消費的基礎。第四是基建紅利，成都機場、高鐵及城市地鐵高速發展，基建效率在內陸地區首屈一指。伴隨地鐵成網運營並往區縣延伸，新興商務區的發展也將駛入快車道。
視角
企業來了
引入大量高端人才
其實，寫字樓市場不僅僅是寫字樓，也能顯示出城市的一些變化。
比如，成都在金融、科技網際網路行業需求保持穩健，大面積成交主導辦公需求。
依據仲量聯行甲級辦公樓成交數據，金融業新增需求佔比同比上升6.1個百分點至22.5%。同時，成都保險及上下游企業新租面積超3.1萬平方米，位列金融業之首。科技網際網路企業作為成都新經濟發展的核心支撐，其需求規模緊隨其後，佔比21.0%。
成都經濟的活力還體現在大規模的新成立企業以及高端人才的引入。2019年前三季度，成都新增市場主體38.6萬戶，新增註冊資本11,263.5億元，增長11.2%。市場新增主體不斷涌現于辦公樓市場中，全年新成立企業釋放的辦公需求佔比達21.8%，同比上升6.8個百分點。其中線上教育擴張勢頭強勁，尤其青睞性價比較高的産業樓宇。
大健康醫藥行業需求穩步上升。成都致力於打造醫藥健康産業高地，2019年引入吉利德科學和艾昆緯的西部運營中心、波士頓科學中國區第二總部及創新中心、阿斯利康西部總部等多個項目，並積極推動天府國際生物城、華西壩大健康等醫藥健康産業功能區錯位協同發展。(紅星新聞 葉燕 鄒悅)
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