近日，房産開發商西安聞天科技實業集團有限公司(下稱“聞天科技”)因向法院自訴無證銷售，將12名業主告上法庭，深陷輿論漩渦。此前，該開發商涉及的另一起同類型案件已被判決確認合同無效，這種情況下對於這12名業主非常不利，業主應當如何維護自己的權益？

開發商狀告自己違法售樓 請求法院確認合同無效

據媒體報道，一位購房者王女士稱，2016年5月，她通過朋友介紹，與西安聞天科技實業集團有限公司（以下簡稱開發商）簽訂了內部認購合同，購買了紫杉莊園的一套房屋，並支付了140多萬元的全款。

王女士表示，雖然當時知道該項目尚未取得預售證，但開發商多次承諾正在辦理中。當時四證是挂在墻上的，説第五證正在辦理，而且承諾最多三個月就會下來，結果就一直拖著。直到今年年初，王女士收到開發商發來的通知，要求清退此前所售房屋，這讓王女士無法接受。

今年2月，開發商將王女士等12名買受人起訴至法院，請求確認雙方簽訂的內部認購合同無效，理由是在簽訂合同時，原被告雙方均明知開發商開發建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，雙方簽訂的合同為無效合同。

記者了解到，前幾年在西安沒有預售證而售房的情況在地産界是一個普遍現象，其中不乏全國知名的大地産商。在這樣的大環境下，很多普通百姓都對開發商沒有預售證的情況不是很重視，而實際上也確實都相安無事。而像聞天公司這樣，狀告自己違法售房的現象非常少見。

王女士表示，當初開發商可能因為資金緊張，才跟他們簽訂內購合同，而且要求全款支付。2016年5月3日，她購買聞天科技紫杉莊園房産時，每平米折後僅售7070元；現在該房産售價已漲至每平米24000元左右，是原來價格的三倍多。

這樣看來，開發商之所以敢狀告自己、自曝家醜，並不是良心發現，想做個守法的企業，而是看到房價大幅上漲帶來的巨大利益，要遠比被認定為違規無證售房所産生的罰款要多得多。

據媒體報道，聞天科技前負責人徐龍光稱這12名購房者多為聞天科技前接盤行銷合作方西安嘉興行銷策劃有限公司(下簡稱“嘉興公司”)股東、員工、親友。他沒有一心盤算著不給業主房産，清退所售房産起訴業主，也不是因為房價上漲，而是監管部門責令清退在先，但因公司資金鏈斷裂，清退工作從2016年持續至2018年，遲遲未能完成。

這種説法並未得到嘉興公司負責人賈喆的認同。賈喆表示，聞天科技在資金最困難時，他出面召集公司股東、員工、好朋友認購10套房産，幫徐龍光渡過難關，最後卻為追求更大利益撕毀合約，將這些人狀告到法院。

開發商起訴的另一案件已被確認合同無效

據了解，此前開發商起訴另外兩名認購人的案件，法院已經審理並宣判，認定合同無效，其中一名認購人已提起上訴。在該案判決後不久，涉案房屋已于6月8日獲得《商品房預售許可證》，有購房者認為預售證下發的時間太詭異。

最高人民法院2003年公佈的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房預售許可證》，這也成為法院認定雙方簽訂的內部認購合同無效的理由。

北京市地平線律師事務所律師胡永平表示，“從這一規定來看，法院的判決也是有法有據，沒有什麼問題。但法院並非一定要選擇確認合同無效，也可以依據公平原則和誠實信用原則，駁回開發商的訴求”。

胡永平律師認為這樣的判決結果對於後面12位買房者非常不利。行政許可設置的資質等要求，主要考慮到某些行業的公共服務屬性，為是給服務需求方更方便地尋找到合格的服務者提供便利條件，從這個意義上説，資質的要求更像是管理性強制規定，而非效力性強制規定，似乎不應該構成對合同效力的影響。

胡永平説“一般對於資質要求的違反與合同效力之間的關係，應從合同相對人的利益出發進行考量，一概認定合同無效，有時候會對合同相對人的利益造成直接損害。若合同有效對相對人更有利，應認定合同有效或者允許資質的補正。同時，也可以考慮資質的欠缺因合同的履行而被治愈。如在《建設工程施工合同司法解釋》中，認為合同無效的同時，如果工程品質驗收合格，可以參照有效合同處理。參照以上這些規定，法院完全可以判決合同有效。”

買房者可以“締約過失”要求開發商賠償

我國《合同法》第42條規定，當事人在訂立合同過程中，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，以及有其他違背誠實信用原則的行為，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。

胡永平律師告訴記者，“《合同法》第42條的內容確立了締約過失責任制度。在合同締結過程中，當事人一方因自己的過失而致合同不成立、無效或被撤銷，應賠償信賴其合同為有效成立的相對人基於此項信賴而發生的損害。具體賠償範圍不僅包括對方實際支出的締約和履行費用等直接損失，還應包括由於信賴合同有效，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益，也就是機會損失。而對於這些買房者的機會損失，可以房屋增值利益損失作為參考。

因此，這些買房者可以開發商締約過失為由，向法院起訴，要求開發商賠償購房的機會損失。”