7月成交套數衝高回落 不足1.5萬套 購房預期明顯減弱 8月市場將繼續降溫
二手房成交量 連跌倆月
1.5萬套的二手房交易量一直被業內看做樓市回暖與否的分水嶺，自5月北京二手住宅網簽量重新登上1.8萬套之後，二手房回暖趨勢持續回落，交易量重回下滑通道。6月份北京二手房成交15827套，尚在1.5萬套分水嶺之上，到了7月份，成交量進一步下滑。
貝殼研究院的數據統計顯示，7月份北京二手房住宅共網簽14826套，二手房成交價格也停止了此前的增長，業內認為，二手房市場整體成交保持在1.5萬套上下，購房預期有所減弱，未來將保持穩定。
二手房交易量迎來兩連降
“最近二手房無論是看房還是買房的都少了很多。4、5月份都是客戶急著約看房，現在價格漲了一些，好房源也在之前消化了一批，客戶也都不著急了。”位於豐台區金泰城麗灣的鏈家經紀人張華(化名)告訴北京青年報記者，他最近約了兩個客戶見房主談價格，但都是總價上有20萬左右的分歧，最後沒有談成。
客戶認為86平方米左右的兩居室價格應該在750萬，這也是前兩個月的成交價，但房主認為市場回暖了，咬定770萬不肯讓步，最後沒有談成。張華告訴北青報記者，4、5月份的成交高峰，讓不少在售房源的業主的心理價位都有所提高。
二手房的成交也在5月份的高峰過後，出現了明顯回調。
Real Data顯示，7月份鏈家實時成交量環比減少12%，成交絕對水準是2018年以來除2月外最低值，買賣雙方成交週期依舊保持高位。
據我愛我家市場研究院統計顯示7月二手房成交繼6月之後再次下跌。 2018年7月北京全市二手住宅共網簽14826套，環比2018年6月下降6.3%。自5月創下去年“317新政”以來的單月新高後，6月、7月北京二手住宅網簽量已經兩連跌，目前整體保持在1.5萬套上下的規模。
由於網簽的延後性，實際簽單情況甚至比數據統計更差。我愛我家數據顯示，從實際簽單量來看，2018年7月通過北京我愛我家達成的二手住宅實際簽單量環比6月減少13.6%，同樣自5月創下14個月新高後連續兩月下降。
進入7月，北京二手住宅的單日網簽量也呈現出了明顯的下滑趨勢。5月、6月，北京二手住宅網簽量回到了日常超過800套甚至上千套的狀態，但7月的單日網簽量再次下降，全月工作日均未超過800套，且月末網簽量低於月初、月中，這與過往每月最後一個工作日網簽量為當月最高的歷史經驗大相徑庭。
我愛我家集團研究院院長胡景暉分析表示，去年“317新政”之後，北京房價明顯回落，一年累計跌幅大約在17%左右，市場因此重新産生了對購房者的吸引力，並由首次置業需求、改善需求構成了市場的新一波需求，春節過後，這波需求集中釋放，最終形成了5月的市場高點。不過，需求集中釋放後，市場後續動能不足，因為該進場的客戶或觀望的客戶在4、5月份進行了集中消化，所以6 月、7月的買家和資金相對較少，市場交易量也開始下滑。
7月二手房價格趨穩
價格方面，4、5月的市場升溫曾一度結束了北京二手房價連續超一年的下跌趨勢，但形成這波行情的需求以剛性需求、自住需求為主，投資投機屬性低，加上調控政策從未鬆動，所以房價雖然止跌轉升，但幅度不大，6月、7月交易量下滑之後房價又進入了有漲有跌的小幅波動狀態，整體則保持穩定。
貝殼研究院的數據顯示，7月北京二手房成交均價為62740元/平，環比上漲0.6%，基本維持平穩，與去年同期水準基本相當。5月均價在教改政策影響下結構性明顯走高後，6、7月份由於成交的下行，均價上漲動力不足，故保持相對平穩態勢。
我愛我家數據表示，各區成交價格上，西城區依然佔據最高位置，東城、海淀、朝陽、豐臺其次，各區的價格排名基本沒有變化。但在環比漲跌上，東城、海淀、石景山、順義的7月價格環比6月下跌，西城、朝陽、豐臺、通州等區環比上漲。交易量最大的朝陽上漲3.1%，交易量其次的海淀下跌5.1%。
各區交易量上，朝陽仍是北京二手房交易的主力區域，7月佔全市24.5%，海淀、豐臺、昌平、房山、西城等區也有較大的交易佔比，石景山、門頭溝等其他各區的交易量相對較少。
胡景暉表示，受各區地域範圍、存量規模既定的影響，北京二手房交易的區域分佈結構基本沒有太大變化，朝海豐昌仍是傳統的、最主要的二手交易市場。同時，受地段位置影響，西城、東城、海淀、朝陽房價最高的格局也沒有變化，其中西城、海淀在教育、醫療等資源的加持下有更高的價格水準。
而從7月各區二手房價的環比變化來看，城六區裏東城、海淀、石景山環比下跌，西城、朝陽、豐臺環比上漲，六大中心城區漲跌各半，最終形成了7月全市價格的小幅波動。
8月依舊低溫 市場預期回調
6、7月份的回調可能在8月份延續。貝殼研究院的市場報告顯示，由於需求在前期集中釋放，年中市場顯現疲態；7月新房成交的明顯增加分流二手房需求；隨著市場下行及房地産稅相關傳言導致市場信心不足，觀望情緒加重，量降價穩。
貝殼研究院分析師許小樂認為，供需增長疲軟將導致市場量降價穩。6、7月份市場成交的下滑主要是由於供需在3-5月間集中釋放後近期疲軟所致。受季節性及政策性因素影響，3-5月市場成交量明顯持續增長，這在一定程度上透支後市需求，近兩月新增需求降至2018年以來低位，7月新增客源及帶看量環比分別下降0.4%和5.1%。此外，4月以來新增房源量持續下滑，絕對水準降至2017年以來的歷史低位，新增房源的低迷導致房源緊俏度上升，從而影響市場成交。成交的下行難以支撐均價的大幅上漲。
另外，新房市場也分流二手房的需求。隨著限競房及共有産權房的陸續入市，新房市場對二手房需求的分流亦是成交下滑的重要原因。
最後，買賣雙方信心不足也導致市場將繼續下行。前期市場下行，疊加當前我國面臨的國際貿易環境較為嚴峻，且7月房地産稅相關的傳言導致市場信心不足，7月調價房源中漲價佔比繼續下降至22.3%，新增掛牌均價連續3月保持穩定，業主市場預期回調。
我愛我家研究院的觀點也與之類似，胡景暉認為，當前北京市房地産調控持續高壓態勢，且無寬鬆跡象；供需增長依舊低迷；新房的分流因素亦將持續存在，預計8月份市場表現與7月份相當，難有大的起色。在信貸趨緊、“認房認貸”不放鬆換房難度大、新房持續分流的因素綜合作用下，預計下半年二手房市場熱度將低於上半年，成交量減少、價格趨穩。
