原標題:樓市分化進入新週期:一二線“遇冷” 三四線“發燒”
資料圖:青海西寧6月住宅售價同比略有上漲。孫睿 攝
歷經“9·30”“3·17”兩輪房地産調控持續發力,一二線城市齊齊進入環比“量價齊跌”階段,週期性拐點正在不斷逼近。不過,樓市的整體趨穩似乎並未影響到開發商對三四線城市的良好預期,數據顯示,三四線城市的土地市場仍然火爆,多個城市在2017年上半年已經實現上百億的土地出讓收入。業界人士認為,當前樓市調控需保持定力,一要遏制熱門城市調控鬆動跡象,二要避免三四線城市房價炒作現象。
一二線城市週期性拐點不斷逼近
國家統計局公佈的數據顯示,2017年1至6月份,全國房地産開發投資50610億元,同比名義增長8.5%,增速比1至5月份回落0.3個百分點。1至6月份,商品房銷售面積74662萬平方米,同比增長16.1%,增速比1至5月份提高1.8個百分點。
全國一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現“量價齊跌”的態勢。國家統計局發佈2017年6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,在因地制宜、因城施策的房地産調控政策作用下,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落,回落幅度在0.8至5.5個百分點之間。初步測算,6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%,二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落。
中原地産首席分析師張大偉認為,在調控政策的影響下,一二線熱點城市房價全面被控制,樓市調控的影響已經在一線城市全面出現。他進一步指出,當前房地産各項關鍵數據全面回落,樓市漲幅觸頂跡象明顯。其中,平均價格下調的最主要原因是成交結構的變化,從成交結構看,一二線城市成交量明顯減少,導致了價格加速下調。
“房價下跌的時候往往是‘利率高原’形成的時候。”保利地産首席分析師吳定金錶示,不少銀行把居民房貸都視作“雞肋”,不僅二套房貸利率推升至基準利率的20%,更是把首套房貸利率也上調至了基準利率的10%,銀行方面利率優勢方面的政策正逐步取消。
上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進表示,70城房價指數,相當於房地産行業的“上證綜合指數”。從統計的角度看,同比增幅曲線的收窄,和環比增幅不斷變小有關,但當前同比增幅還沒有由正轉負,因此樓市並未出現大拐點,但樓市調整是一個逐漸降溫的過程,當前環比“量價齊跌”,週期性拐點正在逼近。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,近三個月的市場走勢表明,北京“317新政”及後續一系列政策的效果非常顯著。在此輪調控中,政策的輪番出臺使得樓市的投資投機需求被徹底打壓,市場因此迅速退燒,住房向居住屬性回歸,購房者的心態向理性回歸。市場交易量的降溫還會繼續,但降幅將逐步收窄。
三四線城市樓市升溫現風險
樓市的整體趨穩似乎並未影響到開發商對三四線城市的良好預期,全國樓市銷售依然明顯呈現分化。從統計局數據看,三四線城市接近全面上漲,6月份新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市,二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市,基本全部為三四線城市。
克而瑞研究中心數據顯示,從成交結構看,一二線城市樓市成交佔比明顯減少,三四線城市銷量比重大增。易居企業集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地産金融形勢發佈會”上説:“今年上半年,三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點,但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點,高達75%。”
從全國市場看,隨著樓市調控,一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市。中原地産首席分析師張大偉表示,上半年,佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元,平均土拍溢價率超過40%,相比往年有明顯上升。
以佛山為例,當地拿地成本較廣州、深圳等一線城市低,而二級市場成交表現又居廣東省前列,兩方面因素疊加之下,吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等開發商不斷進駐,大大加劇了當地的競爭。據中原地産研究中心統計數據顯示,截至6月20日,佛山的土地出讓金總額已達到395億元。
記者採訪了解到,為了維持規模增長,不少企業改變了以往去一二線城市拿地的看法,對於一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市,很多房企都表示有意佈局,有些三線城市已經成為房企爭相拿地的陣地。以保利地産為例,該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過1600萬平方米,佔全部拓展的70%,而在今年第一季度,這一比例下降到63%。近期,在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市,保利地産均有土地入庫。
上海易居房地産研究院副院長楊紅旭指出,過去兩年的上升短週期內,樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線,正在經歷輪動擴散的過程。不過三四線城市的樓市成長性較弱,多年未漲的一波爆發後,開發商進入的風險將不斷累積。
張大偉預計,本輪樓市分化進入新週期,一二線在調控下降溫,三四線在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點。