近日，北京市出臺新一輪樓市調控新政，大幅提高首付比例，同時“認房又認貸”，被業界稱為“史上最嚴的樓市調控”；隨後石家莊、鄭州、廣州等城市也陸續出臺樓市新政；3月21日，廣東東莞市、河北廊坊市、江蘇句容市也出臺或升級限購政策。新一輪房地産調控劍指何方？又將如何影響未來房地産市場走勢？
重拳出擊降樓市“虛火”
家住北京回龍觀的姜女士為孩子上學考慮，正準備將現住房賣掉，再貸款換個三環內的二手房。“新政出臺後，首付比例大幅提高，估計暫時不能考慮換房了。”姜女士告訴記者，地産仲介的人告訴她，如果急於買房最好準備全款，因為銀行按揭貸款短期內很難獲批。
這輪被稱為北京“史上最嚴”的樓市調控政策表現為四方面：一是大幅提高了二套房的首付比例，普通住房不低於60%，非普通住房不低於80%，較之前提高10%以上；二是“認房又認貸”，只要有貸款購房記錄，不管是北京還是異地，都算是二套房；三是暫停發放25年以上的個人房貸；四是限制通過企業購買住宅。
自2月底以來，全國已有近20個城市出臺樓市調控新政，既有南京、青島、三亞等熱點城市，也有環一線周邊城市及三、四線城市，而北京的調控明顯升級。新政出臺的最大背景正是入春以來部分城市房地産的強勢反彈，房價在稍事企穩後又呈現上漲趨勢。
國家統計局數據顯示，今年2月，70個大中城市中，二手房價格基本呈現全面上漲趨勢。70個城市中有60個上漲，其中廣州以環比上漲2.1%，成為環比漲幅最高的城市。來自房産仲介的消息稱，北京2月底至3月中旬，二手房呈現量價齊增態勢。
“此輪調控的目的，就是迅速出擊降低房地産投資和投機的‘炒房暗火’，確保房地産市場平穩健康發展，保證居民住有所居，抑制房地産泡沫膨脹，同時促進宏觀經濟和金融的安全與穩定發展。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出。
房價是今年兩會熱議的話題，而政府工作報告也接受人大代表審議後將“遏制房價過快上漲”寫入修訂版。
樓市供求結構發生變化
去年9月以來，多地就出臺過一輪樓市調控。頻頻出臺的房地産調控為何難以阻止一線城市房價上漲的趨勢？
倪鵬飛分析，首先，一線城市確實存在強勁的剛性和改善性需求。其次，為避免房地産市場出現大起大落，本輪調控採取的是“邊調邊看，逐步完善”的原則，調控不是“畢其功於一役”，而是常態化和機制化。此前出臺的一些政策，對炒房和奢侈消費住房的約束還不夠嚴厲，為房價上漲創造了可乘之機。
與上一輪調控相比，本輪調控範圍更大、力度更強、措施更嚴。“相信在強有力的政策作用下，非急迫性、支付能力有限的購房需求將延遲，樓市交易量會明顯下降，對緩解市場緊張情緒、抑制房價過快上漲將産生明顯效果。更為重要的是，杠桿使用空間的縮小將遏制樓市投機行為。”倪鵬飛判斷。
不難看出，此輪新政旨在抑制除“住”以外的住房需求，限制房價炒作行為。同時，由於一線城市房價在周邊城鎮的外溢效應正在逐步放大，調控也從一線城市擴展到周邊的三、四線城市。
從更廣泛的角度看，推動房價上漲的因素也來自房地産市場之外。國家發改委主任何立峰日前表示，當前中國經濟發展面臨著房地産與實體經濟結構性失衡，“有大量資金涌入房産地市場，帶動了房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本”。
“較為寬鬆的貨幣條件和大量非銀行資金、資本市場資金涌入房地産市場，經濟脫實向虛，帶動了房地産價格上漲。美國、日本等國家也在經濟告別高速增長時期出現過房地産泡沫的情況。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微指出。在她看來，我國的住房供求在發生變化，城市化發展需求呈現多層次、多元化的趨勢。在這種背景下，中國住房市場的矛盾不斷向大城市聚集，家庭規模、收入差距、行業差距等因素都在發生變化。人們對住房的需求不再僅僅是滿足居住，而是正在經歷“從無到有、從有到好”的過程。
因城施策建立長效機制
值得一提的是，在一線城市房價過快上漲的同時，房地産的城市分化矛盾仍然顯著。一線城市住宅供不應求，三、四線城市去庫存壓力依然存在。
國務院副總理張高麗日前在中國發展高層論壇上指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三、四線城市房地産的過量庫存。
綠地集團董事長張玉良表示，房地産業的供給側結構性改革關鍵是要增加有效供給，改善供給結構，增加大城市住宅土地供給，同時適當控制三、四線城市的土地供給量。瑞安集團主席羅康端也建議，一、二線城市應加大土地供應，抑制房價過快上漲，三、四線城市可考慮放鬆戶籍制度及廉租房，加大去庫存力度。
倪鵬飛認為，解決房地産市場“痼疾”的關鍵在於加快改革，完善基礎性制度，建立促進房地産市場健康發展的長效機制。“要通過完善市場的競爭、價格和供求機制，完善政府的監管、調節和保障機制，通過充分的競爭和有效的調節，使得産業間利潤平均化，市場供給與需求匹配，從而抑制房地産市場投資和投機行為，實現長期的穩定健康發展”。(記者 溫源)
