一二線人口集聚 房價收入比失靈

    24日，方正證券首席經濟學家任澤平在個人公號“澤平宏觀”發文稱，一線城市和部分二線城市人口將繼續集聚，一二線城市房價不是由當地居民收入水準決定的。一二線城市房價收入比難以衡量支付能力。

    北上廣深津繼續人口凈流入

    報告援引美國、日本的人口遷移模式，認為美國日本人口遷移呈兩大階段：第一階段，人口從農村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段産業以加工貿易、中低端製造業和資源性産業為主有關。第二階段，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，集聚效應更加明顯。

    任澤平分析團隊認為，中國正處於人口遷移的第二個階段，在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續集聚，城市之間、地區之間的人口集聚態勢將分化明顯。在東部地區，北上廣深津等大城市將可能繼續呈現大量人口凈遷入；其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長有可能放緩甚至停滯。

    在中西部地區，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區域中心城市人口將快速增長。

    房價收入比失靈

    報告認為，由於大量人口遷入，一二線城市房價不是由當地居民收入水準決定的，而是由經濟體整體財富、貧富分化水準、富有階層遷入、房屋供應能力等決定的。因此，一二線城市房價收入比難以衡量支付能力。同樣，三四線城市房價收入比低，但在人口增長停滯甚至遷出的情況下，面臨較長期去庫存壓力。

    除了人口遷入、貨幣超發、城市經濟活力等因素外，一二線大城市房價還跟住宅用地供給有關，目前供給不足，房地産越來越貨幣金融化。