剛來美國讀書時,我這個靠校方資助的窮學生只能租房過日子,每月交完房租後,那可憐的千把美元就3成去了1成,剩下的錢維持一家3口吃穿,養個破車:雖不是一貧如洗,也是有點窮則思變。
畢業後找到工作,買房子便是拖家帶口的當務之急。在這個地廣人稀的富有國家,擁有一棟花園洋樓,是大多數有份穩定工作的家庭很快可以兌現的美國夢想。我有個老同學在法國工作,年薪上了10萬美金,太太在法航,也只買得起公寓房,因為西歐地少人多;居日本更是大不易,只有美國得天獨厚。
首先,按美國的現行稅制,你為買房貸款所付的利息可以免稅。當然,貸款要過了頭也緊張,你還得花錢佈置房間呢。我在加州聖地亞哥市認識一位老兄,拼全力貸款和付頭款,買下一棟華屋,彈盡糧絕。有一段時間窗戶都只好用“人民日報”海外版糊住,不識中文的鄰居們硬是看不懂這新款窗紙的韻味。 買房的另一個好處是房屋增值。像加州矽谷、西雅圖的房價,最近幾年增長率達到10%以上,相當於買股票。減稅加增值,多進少出,肥了房東,瘦了佃戶。
有一個惜財的鄰居説買房還有一個好處,自己的房子,想在墻上釘幾顆釘子就釘幾顆。真的嗎?十指連心啦,兄弟,那鐵榔頭敲碎的也許不僅僅是墻壁,還有你我那顆愛財之心。
但且慢!買房子有一個最大的壞處,就是你被拴住了,換個地方住就不容易了。一般來講,買了房子3年內再賣掉,刨除一買一賣的開銷,是要賠錢的。所以,買房前你得想好,幾年內不打算換地方,對美國人來講,最好也不要換老婆老公。因此,儘管當年的戰友們一個個買房置業,蛻化變質為房東地主、革命對象,我還盡力保持晚節,留在無産階級隊伍裏。
終於,太太不願意再伴我四海為家,動員我買房子了。我也心痛每年大把銀子交給國稅局,就動了買房之心。太太負責選房子,我管貸款,辦手續。
第一件事就是請房産交易代理人。有些買主願意直接跟賣房人打交道,買賣雙方可以分享本應付給中間商的約6%的回扣。我是怕麻煩,又是第一次買房,有代理人領著走,免得吃暗虧。
太太是建築系畢業的,雖然美國的房子這麼好,她還是挑了半年,看了幾十棟房子,仍沒有滿意的,當初挑丈夫時好像也沒這麼費勁。好在代理人很有耐心,有一天又打電話給太太,説有一棟房子要賣,太太這回是一見鍾情。
客廳是高頂,房間採光好;樓上一條走廊,一排木橫欄,恰好是我嚮往的“憑欄處,瀟瀟雨歇”。樓下有個辦公室,可以叫“聽雨軒”,在雨都西雅圖,不聽雨不行。
一排木欄圍出藍球場般大的後花園,經過原房主7、8年的經營,已經花草茂盛,綠樹成蔭。我圖的就是這個:前人種樹,後人乘涼。園子裏有一個兒童園地,女兒喜歡;還有一小塊菜圃,正可供太太廣闊天地,大有作為。
當然,廚房是最令太太滿意的,美國人有句話:“kitchen is the heart of a house.”(廚房是家庭的心臟),我挂在嘴上的“君子遠庖廚”,就成了沒有心肝之説。不包括車庫,住房面積有200多平方米,3口之家居住是綽綽有餘。
下一步就是講價錢。我到當地政府去調看了在同一地區,3年內與該棟房屋相近的房子的成交價,以及3年內房市的變化,定下了自己願付的底價,並在底價上約壓低了一點還價。第二個講價回合下來,我的報價就升到自己的底價;賣方連續幾次降價,離我的底價差別不大,大家都勸我加點錢成了,連太太都幫賣家説話。我不讓步。經濟學講,滿意是在一定的願付價格上,代價太高就不滿意了。3天下來,按我的底價成交了。有我這個經濟學家坐鎮,買房子只是“小試牛刀”。
接下來是檢查房子,選貸款,辦過戶手續。檢查房子很簡單,花200來塊錢請個專業人員,2小時內就完了。舊房子多少都會有些毛病,購房合同裏要註明一定數額以下的修理費由賣方付,超過了議定費用由買賣雙方協商,協商不成合同解約。
找哪家銀行貸款是看誰家當時的利率低。如果你缺錢花,或玩股票的收益率超過房屋貸款利率,你不妨把房款分30年慢慢還,把省下的錢用於吃喝或股票投資。當然,你也可以把貸款額的1%或2%付給銀行,銀行可以給你降低一點利率,行話叫“buy points”(買點)。這一套有公式換算,你指頭一動就盤算出來了。
很多老美買房時,要賣方代付“點費”,而不是僅在殺房價上做文章。這樣做的好處是,用少付利息來降低每月房款,成交的房價又不顯得低,不對房屋的增值有負面影響。
還是那句老話,天下沒有免費的午餐,會點菜就能吃好又少花錢。
我選的是30年還款期,不買點。我想的是現在少付房錢,趁年輕時多點錢吃喝玩樂。“舊遊無處不勘尋。無尋處,惟有少年心”,人老了再有錢也沒心思玩了。
付多少頭款要看你了,頭款可從3%~20%,要是低於房價的20%,你還得付貸款保險費,所以很多同胞願付20%的頭款。而大多數老美第一次買房時,頭款低於20%,因為這個貪圖享樂的民族要留下了現錢來佈置房間,而我輩同胞則是吃苦在先,享受在後。
貸款搞定後,辦手續是按部就班,在這個講信譽、重合同的商業社會裏,是沒有太多可操心的。
據説,美國曾有一個傳統,搬進新家那天,做丈夫的把鑰匙交給太太,然後抱起太太跨進自己的地界,放下太太,開門。這大概是命名太太為家庭主婦(household manager)的儀式,也給了太太一種“嫁漢嫁漢,穿衣吃飯”的受寵感。女孩子還是要寵一下的,不然她們怎麼會那樣可愛?
有了房子便成了地主,我感到在這個世界上有了一片屬於自己的天空,身為有産階級的我,想的就是穩定高於一切了。而一個強大的中産階級,是美國社會長期穩定的主要因素。
(《環球》雜誌2000年第17期)