為正確、及時審理國有土地使用權轉讓合同及相關糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地産管理法》、《中華人民共和國合同法》等相關法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的土地使用權轉讓是指國有土地使用權人將其享有的出讓土地使用權或者劃撥土地使用權進行轉移的行為。

土地使用權轉讓合同的當事人一方以土地使用權未辦理變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支援。

第二條 轉讓方轉讓已取得土地使用權證書或者有批准權的人民政府批准文件的出讓土地使用權時，雖未達到法律、行政法規規定的土地投資開發條件，但起訴前當事人已完成法律、行政法規規定的土地投資開發條件的，可以認定轉讓合同有效。

第三條 轉讓方轉讓已符合法律、行政法規規定的土地投資開發條件的出讓土地使用權時，雖未取得土地使用權證書，但起訴前當事人取得土地使用權證書或者有批准權的人民政府批准文件的，可以認定轉讓合同有效。

第四條 轉讓方轉讓出讓土地使用權時，雖未取得土地使用權證書，也未達到法律、行政法規規定的土地投資開發條件，但起訴前當事人取得土地使用權證書或者有批准權的人民政府批准文件，並完成法律、行政法規規定的土地投資開發條件的，可以認定轉讓合同有效。

第五條 本解釋第二、三、四條中所稱的批准文件係指有批准權的人民政府出具的認可轉讓方享有訟爭土地使用權的書面文件。

第六條 轉讓方轉讓劃撥土地使用權的，起訴前經有批准權的人民政府准予轉讓並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方與受讓方訂立的合同為補償合同，合同約定的土地轉讓價款應認定為對原劃撥土地使用權人的補償。

第七條 轉讓方轉讓劃撥土地使用權的，起訴前經有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該土地直接劃撥給受讓方使用的，轉讓方與受讓方訂立的合同為補償合同。

第八條 因土地使用權人就同一齣讓土地使用權訂立兩個以上的土地使用權轉讓合同發生的糾紛，應按照以下原則分別處理：

（一）土地使用權由已辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得；

（二）均未辦理土地使用權變更登記手續的，土地使用權由已先行投資開發土地的受讓方取得。

無法取得土地使用權的受讓方請求解除合同、返還已付轉讓款及利息、賠償損失的，應予支援。

第九條 土地使用權人以其享有的土地使用權作為投資，他人提供資金，共負盈虧合作開發經營房地産的協議，為合作開發經營房地産合同。

第十條 合作開發經營房地産合同的當事人雙方均不具備房地産開發經營資格的，合作開發經營房地産合同無效。但起訴前當事人一方取得房地産開發經營資格的，可以認定合同有效。

第十一條 法律、行政法規規定可以用於房地産開發經營或者有批准權的人民政府准予轉讓的劃撥土地的使用權人，以其享有的土地使用權作為投資與他人訂立的合作開發經營房地産合同，可以認定有效。

第十二條 土地使用權人以土地使用權作為投資與他人訂立合同，約定共同成立項目公司合作開發經營房地産，當事人一方以土地使用權未變更登記到項目公司名下為由，請求確認合同無效的，不予支援。

第十三條 土地使用權人以土地使用權作為投資與他人訂立合作開發經營房地産合同，當事人一方以土地使用權未變更登記至合作雙方名下為由，請求確認合同無效的，不予支援。

第十四條 土地使用權人以土地使用權作為投資與他人訂立合作開發房地産合同，約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定貨幣利益的，該合同應認定為土地使用權轉讓合同。

第十五條 土地使用權人以土地使用權作為投資與他人訂立合作開發房地産合同，約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定貨幣利益的，該合同應認定為借貸合同。

第十六條 土地使用權人以土地使用權作為投資與他人訂立合作開發房地産合同，約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，該合同應認定為房屋租賃合同。

租賃期限超過二十年的，超過部分無效，提供資金的當事人一方請求返還超出部分租金的，應予支援。

第十七條 合作開發房地産的建築面積不變，實際投資數額與合同約定的投資數額不符，當事人對不符部分數額的分擔比例沒有約定的，可以參照合同約定的當事人各方的投資數額比例分擔。但因當事人一方過錯導致投資數額增加的除外。

第十八條 合作開發建設的房屋實際建築面積超出規劃建築面積，在未經政府主管部門作出處理前，當事人請求分配的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。

超出部分經政府主管部門批准合法後，當事人對該部分面積分配比例沒有約定的，可以協商約定分配比例；協商不成的，可以參照合同約定的分配比例分配。

超出部分被政府主管部門認定為違章建築予以拆除的，損失由當事人按照各自的過錯責任分別承擔；雙方過錯責任無法確認的，參照合同約定的投資比例分擔。

第十九條 合作開發建設的房屋實際建築面積少於規劃建築面積的，減少部分的面積損失由當事人按照各自的過錯責任分別承擔；雙方過錯責任無法確認或者減少部分的面積損失由不可歸責于當事人的事由造成的，可以參照合同約定的分配比例分擔，但當事人另有約定的除外。

第二十條 已投入合作開發項目建設的房屋預售款，應作為合作雙方的共同投資。對該部分投資比例的確定，合同有約定的按照約定，沒有約定的，可以參照合同約定的投資比例確定。

第二十一條 本解釋自 年 月 日起施行。

《城市房地産管理法》實施前因國有土地使用權轉讓發生的糾紛案件，適用當時的法律、法規和司法解釋。

《城市房地産管理法》實施後因國有土地使用權轉讓發生的糾紛案件，在本解釋公佈施行前已經終審，當事人申請再審或者按審判監督程式決定再審的，不適用本解釋。

《城市房地産管理法》實施後因國有土地使用權轉讓發生的糾紛案件，本解釋公佈施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

中國法院網 2003年11月21日