《2004年中國房地産金融報告》（以下簡稱《報告》）于8月15日公佈。《報告》公佈後，媒體反應不一。筆者認為，該《報告》基本客觀、專業，不少問題認識深刻並頗有新意，提出的政策建議多具有操作性。但對一些問題的認識依然比較表面化。

首先，《報告》對國內房地産金融的風險分析有理有據，如房地産開發貸款及個人住房消費信貸不良貸款率的分析，如房地産開發隱性債務的分析，都切中目前國內房地産金融的問題所在。而由此引申出房地産金融暗藏六大風險，如部分房地産市場過熱加劇市場風險、基層銀行發放房地産貸款存在操作風險、房地産貸款的法律風險、土地開發貸款的信用風險、“假按揭”的道德風險、高負債經營隱含的財務風險等，為房地産市場和銀行再一次敲響了警鐘。以此為契機，房地産金融的規範化、制度化、法制化將是未來完善房地産金融市場的首要任務。

然而《報告》以目前個人住房按揭不良率低就斷言居民按揭貸款是商業銀行的黃金資産，這一判斷值得商榷。因為，目前個人住房按揭貸款啟動只有幾年，而這種信貸的時間一般都在十年、二十年、甚至三十年以上，其不良率及風險短期內難以完全體現。特別是中國房地産市場及市場經濟剛剛起步，還沒有經歷一個比較完整的週期。如果中國經濟和房地産市場出現週期性變化，此時的個人住房消費貸款供款情況、銀行的不良貸款率，才更能反映風險的真實情況。因此，如果《報告》把這种經濟週期性風險及時間因素考慮在內，對個人住房消費信貸的不良率評估也許就不會如此武斷了。

其次，《報告》提倡節約使用住房的消費理念，要引導以中小戶型為主的住房消費，並把這種住房消費看作是節能、環保、省地、長期可持續、降低銀行信貸風險的基礎。就目前中國的土地資源、金融資源及民眾的可支配收入水準來看，這種節約性住房消費理念是中國住房市場真正能夠持續穩定發展的核心。這樣的消費理念不僅可以調整扭曲的商品房供應結構，緩解住房供求的矛盾，而且可以讓更多的民眾買得起房、住得起房，真正滿足絕大多數民眾的基本居住需求。在短時期內，中國的住房政策應該是以這種消費理念為基礎及核心，改變目前這種完全脫離中國實際的住房消費理念。而城鎮廉租住房的建設，當然要大力發展，但並不是最為重要的方面。因為這種制度所受惠的人口只能在10%以內，而國內絕大多數民眾的住房需求還應該是以中小戶型為主的節約型住房消費。

第三，加強利率風險管理也是《報告》的一個重點。在以往的個人住房消費信貸中，民眾對利率風險的意識十分薄弱，甚至有等於無。以往央行調整利率，已購房民眾的意見往往比較大。這一方面説明民眾利率風險意識淡薄，也説明商業銀行沒有提供多樣化住房信貸産品，從滿足民眾住房消費信貸規避利率風險的需要。在一個比較完善的市場中，貸方應該提供利率差異化的多元金融産品，而民眾可以根據自己的風險偏好、財務狀況、收入預期等方面作出不同的選擇。這不僅利於民眾對個人信貸産品選擇承擔責任，也利於商業銀行降低風險。

所以，《報告》要求商業銀行提高服務意識，設計符合各類消費者需求的貸款品種，並允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款，這也是銀行商業化，提高銀行産品風險評價能力的重要方面。

如果站在一個更廣闊的背景上來審視國內房地産金融，不難發現其存在的主要問題：為什麼會出現完全由銀行主導的模式？而與成熟市場的體制相比，這種模式又明顯地存在缺陷。這其中最大的原因還在於中國的金融市場發展嚴重滯後。一方面國內有大量儲蓄資金以低收益的方式存在於銀行，另一方面又有許多中小企業由於資金缺乏而不能得到持續發展。因此，化解目前國內房地産金融風險還得從國內整個金融市場入手，從建立多元化的金融體系入手。這才是國內房地産金融得以持續健康發展的關鍵。（易憲容）