“總體而言，我國住宅嚴重短缺的時代已經結束，整個房地産業正經歷著兩個歷史性的轉變：一是居民對住房需求從生存型向舒適型轉變；二是産業增長方式從速度規模型向品質效益型轉變。”中國房地産協會會長楊慎在日前的“２００３中國産業發展論壇”上談到當前的房地産市場時如此分析。

楊慎分析説，要適應這兩個歷史性轉變，必須考慮兩點，一是建設規模、建設速度不能超越國情民力和客觀規律搞跨越式發展，否則很容易造成過熱和積壓浪費；二是房屋建築不能搞低水準建設，必須堅持高標準、高品質，必須把確保安全適用放在壓倒一切的地位。

據了解，根據建設小康社會的目標和加快城市化進程的要求，到２０２０年我國的城鎮化水準將從目前的３７．６％提高到５０％，城鎮人口從現在的４．８億增加到７億，僅是人口自然增長和農民進城，就需要新建城鎮住宅５６億平方米，相當於前二十年的總和。農村住房隨著農民生活的改善也將保持每年６億平方米的建設規模，而且近期不會陡然下降。實現這個目標後，全國居民將達到每戶有一套舒適實用的住宅，城鎮每人平均住房面積從目前的２２平方米提高到３５平方米，整體居住水準將居於發展中國家的前列。

於是有人擔心：能不能實現這麼大的建設規模？居民有沒有那麼大的購買力？金融部門有沒有那麼大的支援力度？楊慎表示，答案是肯定的。因為我國居民購房能力並不完全取決於個人的工薪收入，而是由政策因素和個人有效需求組合形成的嫁接購買力，這種購買力具有較強的穩定性。只要國家擴大內需的方針不變，只要沒有意外事件的衝擊，這個目標完全能實現。惟一底數不清或變數較大的，是農村建房。

楊慎認為，目前房地産業中的確存在房地産企業數量太多，投資盲目性較大的現象，部分地區甚至出現了區域性過熱和結構性過剩的苗頭。

從房地産業的可持續健康發展來看，楊慎分析説，從體制和政策上來看：首先要樹立經營方式，整合産業機制。現代房地産業形成于二十世紀中期，是多數經濟發達國家在住房飽和以後，為適應城市人口的流動需要而發展起來的以經營、評估、諮詢、處理存量資産而産生的，因此房地産設在第三産業。中國的房地産和國際上不一樣的地方在於中國的房地産起步時處於中國住房嚴格短缺的時代。開發建設是其主體，中國的房地産跨越了建築業和房地産兩個領域。因而，房地産業今後要逐步和國際接軌，必須從現在的生産性向經營服務型改變。

其次要改革銷售方式，推行按套賣房。我國現在的城市用地是先交７０年的租金，然後再去辦産權證。楊慎認為由此會帶來兩個問題，第一是産權不清，第二是造成人得不到産權。楊慎建議，把現在交清７０年的租金，改成年租制。其好處是，第一有利於炒賣地皮，降低房價；第二，稅金穩定，稅源擴大；第三，有利於遏制地方政府靠出賣土地增加財政收入的短期行為；四是實現年稅制度後，居民可依法獲得宅基地永久使用權，有利於增強社會凝聚力和公民主人翁責任感。

同時，房地産要賣現房，就得改革我們現在的金融信貸政策。楊慎建議，一是增加貸款比例，最高額度可貸給項目總投資的８０％；二是延長貸款的年限，以銷售現房為主的開發中期貸款可延長至３到５年，貸款利息實行浮動利率，每年結算一次；三是改革個人住房貸款辦法，把個人貸款的起點從賣樓花開始改為從銷售成品房開始。楊慎認為，這項改革最大的好處在於可以使人們更加關注市場需求，減少投資的盲目性和炒賣地皮的弊端，降低金融風險，減少交易糾紛。

另外，還應開展住房租賃業務，促進資金流動；建立城市公共發展基金，改革基礎設施收費辦法以及改革建設用地制度，實行以稅代費等。 （記者唐福勇）

中國經濟時報 2003年10月27日