2001年11月1日，市政府第87號令公佈了新修改的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。日前，記者就《辦法》修改的有關問題採訪了北京市國土資源和房屋管理局負責人。
問：為什麼要對原《北京市城市房屋拆遷管理辦法》進行修改？
答：我市原《北京市城市房屋拆遷管理辦法》是依據國務院原《城市房屋拆遷管理條例》，結合我市城市房屋拆遷工作的實際情況制定的。原《辦法》自1998年12月1日實施以來，對於加強城市房屋拆遷管理，規範房屋拆遷行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，發揮了積極作用。今年6月，國務院對原《條例》作了重大調整。我市原《辦法》中的一些規定已不適應形勢發展需要。按照法制統一的原則，按照《條例》精神，我市對原《辦法》進行了相應修改。
問：《辦法》修改的主要內容是什麼？
答：《辦法》修改的主要內容是：明確被拆遷人為房屋的所有權人，拆遷補償的原則是對房屋所有權人進行補償，兼顧對房屋承租人的安置。貨幣補償金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地産市場評估價格確定。進一步規範房屋拆遷行政管理，明確管理程式。充實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度。
問：為什麼要實施對房屋所有權人進行補償，兼顧對承租人安置的原則？
答：實行對所有權人補償，兼顧承租人安置的原則，可以保護房屋所有權人的合法權益，理順房屋拆遷當事人之間的財産關係。具體有以下兩點考慮：一是理順了被拆除住房的財産關係，保護了房屋所有權人的合法權益。房屋所有權人與承租人之間只是一種房屋租賃關係，在拆遷過程中是從屬的法律關係，在未得到所有權人授權或許可的情況下，承租人無權對房屋行使處分、收益權。二是適應了城鎮住房制度改革的需要。近幾年，我國城鎮住房制度改革取得了很大進展，住房實物分配體制逐步向住房貨幣化分配體制過渡，個人擁有住房的比例越來越高。
實行對房屋所有權人補償，兼顧承租人安置的原則，就是適應了以個人擁有住房為主體的實際，同時又兼顧了承租人的利益。
問：新《辦法》規定的補償方式、補償方法與原《辦法》有什麼不同？
答：原《辦法》規定的拆遷補償方式既可以貨幣補償，也可以房屋補償。
新《辦法》規定的拆遷補償方式是貨幣補償和産權調換。貨幣補償是指拆遷人以市場評估價為標準，對被拆除房屋的所有權人進行貨幣形式的補償。産權調換是指拆遷人用自己建造或購買的産權房屋與所有權人的原房屋進行交換，所有權人取得安置房的所有權，原房和安置房的差價按各自的房地産市場評估價結算。
問：實行貨幣補償，以什麼標準確定補償金額？
答：《辦法》規定，實行貨幣補償的，補償款根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地産市場評估價確定。被拆遷房屋的房地産市場評估價包括房屋的重置成新價和區位補償價。
拆遷補償是對房屋所有權補償，所以補償標準以房地産市場評估價確定，既體現了公正、公平、透明，也便於被拆遷人理解，有利於減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。以房屋的房地産市場評估價確定其價值量，符合市場經濟的客觀要求，從法律制度上體現了保護被拆遷人財産權的原則，也是利用市場手段，確保被拆遷人的實際損失能夠得到準確、合理補償的好辦法。
問：對評估結果有異議的怎麼辦？
答：為保證房地産價格評估的合法、公正和公平，《辦法》規定拆遷人應當委託有資質的房地産價格評估機構進行評估。被拆遷人對評估結果有異議的，可自行委託其他有資質的房地産價格評估機構進行評估，並持其他評估機構出具的評估報告向區、縣國土房管局提出申請，由區、縣國土房管局指定有資質的房地産價格評估機構復核，並按復核結果補償。復核的費用由過失方承擔。同時，《辦法》還規定，有資質的房地産價格評估機構不按照規定進行評估的，市和區、縣國土房管局可依照國家有關規定對其進行責令停止仲介服務、收回資格證書、罰款等行政處罰；責任人構成犯罪的，依法追究刑事責任。這樣規定，對保證評估結果的公正和公平，防止個別有資質的房地産價格評估機構的營私舞弊行為有了很大的制約作用。
問：實施《辦法》後，對房屋承租人的權益怎樣保護？
答：《辦法》既要保護房屋所有權人的利益，也要兼顧房屋承租人的權益。
《辦法》要求，雙方協商一致解除原租賃關係或者所有權人妥善安置承租人以後，所有權人才能獲得補償。如所有權人另外找房繼續由承租人承租，雙方應重新訂立房屋租賃合同。總之，只有所有權人完成了這些義務，才可以獲得補償。
如果所有權人與承租人對解除原租賃關係達不成協議，《辦法》規定，在這種情況下，拆遷人應當提供房屋，與原房屋實行産權調換，産權調換的房屋歸被拆除房屋的所有權人所有，由原承租人繼續承租，並且所有權人應當與原承租人重新訂立房屋租賃合同。《辦法》還對産權調換房屋的條件作了限定，即在規劃市區內、價格相當、使用面積不低於原使用面積。這樣，既保證了對房屋所有權人的補償，又實現了對房屋承租人的妥善安置。
在區、縣國土房管局公告的搬遷期限內，拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，自搬遷期限屆滿之日起至拆遷許可證規定的拆遷期限屆滿之日前，經當事人申請，由核發房屋拆遷許可證的區、縣國土房管局裁決。當事人對裁決不服的，可以依法向人民法院提起訴訟，拆遷人已向被拆遷人或者被拆遷人向房屋承租人提供房屋的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
問：《辦法》對公有住房承租人補償安置如何規定？
答：《辦法》充分考慮了公有住房承租人的權益，就妥善安置承租人規定了多種方式。主要是：一是直管公房所有權人應當按房改政策將房屋出售給承租人，售房不受成套住房限制，平房、簡易樓和筒子樓等都可以出售。承租人購買現住房後就可以成為被拆遷人直接獲得補償。二是公有住房所有權人可以協議收購承租人依法享有的公房使用權，與承租人解除原租賃關係。三是機關、企業、事業單位自管的公有住房所有權人也可以異地安置承租人。異地安置房應當在本市規劃市區內、且使用面積不低於原使用面積。雙方重新訂立房屋租賃合同，並繼續執行本市規定的租金標準。
問：《辦法》對標準租私房所有權人如何補償？對承租人如何安置？
答：在房屋拆遷中，對標準租私房的拆遷補償問題一直為社會所關注。《辦法》規定，拆遷標準租私房，被拆遷人是所有權人，拆遷人對所有權人給予補償，承租人按照市政府有關規定搬出。體現了對標準租私房所有權人合法權益的保護。
同時，由於標準租私房問題是歷史遺留問題，在對所有權人進行補償時，也不能忽視承租人的切身利益。為此，在《辦法》頒布的同時，市政府批轉了市國土房管局《關於解決本市城鎮私有標準租金出租房屋問題的若干意見》，要求發揮各方面積極性，通過多種方式解決承租人的安置問題：
1.承租人及其配偶在他處另有已購住房或承租公有住房的，應當無條件搬出；住房未達標的，由其所在單位按照房改政策發放住房補貼。
2.鼓勵承租人與所有權人協商，由承租人購買現住房産權，政府給予政策支援。
3.承租人及其配偶在他處沒有住房，其所在單位屬黨政機關或事業單位的，其單位應當按照房改政策發放住房補貼或安置住房，並負責將承租人搬出。
4.單位租用標準租私房安排個人住用並由單位支付租金的，應當放開租金，由所有權人和單位協商確定租金標準，重新簽訂房屋租賃合同；雙方協商不成的，單位應當負責將住用人搬出。
5.單位安排承租人住用標準租私房並由承租人支付租金的，其單位應當按照房改政策優先為其發放住房補貼或安置住房，並負責將承租人搬出。單位不能按前述辦法解決的，承租人可暫不搬出，但應當按照市政府有關規定提租並修改租賃合同，承租人所在單位應當發放提租補貼。
6.承租人家庭符合本市廉租住房條件的，承租人可按規定申請廉租住房。
7.已確定結合房改實施危改的地區，按計劃在實施時一併解決。
問：《辦法》實施後，《北京市加快城市危舊房改造實施辦法〈試行〉》(即19號文件)是否適用？
答：為加快城市危舊房改造，進一步改善居民住房條件，去年，市政府在深入實際調查研究的基礎上，制定了《北京市加快城市危舊房改造實施辦法〈試行〉》(即19號文件)和《關於(北京市加快城市危舊房改造實施辦法〈試行〉)執行中有關問題的通知》。這是市委、市政府探索危改新思路的經驗總結，是落實江總書記“三個代表”思想、為老百姓辦實事的民心工程，也是本市完成“十五”計劃關於基本完成城區危改任務的重要政策基礎。上述文件實施以來，對加快本市危舊房改造起到了積極的作用，受到了危改區居民的歡迎，也得到了社會各界的支援。結合房改推進危改的原則已經在《辦法》中作了進一步明確，19號文件將繼續執行。可以説，《辦法》為房改推動危改工作提供了法律保障。
問：《辦法》在規範房屋拆遷管理程式，促進政府職能轉變方面有哪些新的規定？
答：隨著我國民主法制的不斷健全和即將加入WTO的社會經濟形勢發展，對政府職能轉換提出了新的要求。為適應這一要求，《辦法》在規範房屋拆遷管理程式，嚴格依法行政，加大違法行為的處罰力度等方面作了更明確的規定。一是適應轉變政府職能的要求，把政府管理與市場主體相剝離，政府要依法行政，管好政府該管的事情；建設單位要依法從事建設活動。二是政府對拆遷中屬於民事關係的行為如拆遷當事人之間的補償安置行為，根據雙方的協議，按照民法通則、合同法等法律去規範。三是對於一些可能影響或損害拆遷當事人合法權益的問題，增加了要求房屋拆遷管理部門加強管理的內容。四是進一步規範了拆遷的行政管理程式，規定了房屋拆遷管理部門及其工作人員應承擔法律責任的具體行為。五是對損害被拆遷人合法權益的行為，規定了行政處罰，明確了處罰種類和罰款幅度，加大了處罰力度。
問：如何保證新《辦法》得到嚴格的貫徹執行？
答：為了保證新修改的《辦法》得到嚴格的貫徹執行，我們要深入學習、廣泛宣傳《辦法》，使房屋拆遷當事人熟悉和了解《辦法》並自覺按照《辦法》的規定辦事，保護自己的合法權益。各級房屋拆遷管理部門要按照《辦法》要求，規範拆遷行政管理行為，認真履行《辦法》賦予的各項管理職責，明確其在房屋拆遷行政管理中審批、核準事項的審批時限、具體條件和責任人員，建立健全責任追究制度。同時要加大《辦法》的執法力度，做到有法必依，執法必嚴，違法必究。
問：新《辦法》實施前，已經開始的拆遷項目是否執行新《辦法》？
答：新《辦法》自2001年11月1日起施行。新《辦法》施行前已經由區、縣國土房管局公告的房屋拆遷，不適用新《辦法》。新《辦法》對施行前已經公告的房屋拆遷沒有溯及力。
北京青年報 2001年11月05日
