“這塊肥肉看起來令人垂涎欲滴,可吃進嘴裏味道並不美”,如果用這句話來比喻一種心態,那麼它就是目前武漢高校公寓開發商心理的真實寫照。
近日發生的一件事,給這種心態作了最新注腳。武漢某高校準備新建一處學生公寓,這個資訊向社會發佈後,開發商響應者寥寥。這讓教育部門和校方頗感吃驚。與一年前眾多開發商削尖腦袋擠進學生公寓市場相比,這個急轉彎確實來得太快,出乎許多人的意料。
今年秋季開學前,武漢幾所高校的學生公寓搶著趕著相繼竣工,容納了近5萬新生。由一張藍圖、一種設想變成了活生生的現實,開發商卻沒有過分的欣喜。相反,在現實面前竟漸漸變得冷靜了。
“我們先前算過賬,預計15年可以收回投資,現在看來20年能否收回投資還要畫個問號。”在湖北大學宏坤學生公寓,開發商許繼坤這樣對記者説。開學後,他一直為公寓空余的400個床位著急。儘管校方也在按照合同調配學生入住公寓,但這麼高的空余率讓許繼坤始料不及。
和所有開發商一樣,許繼坤測算武漢學生公寓的投資回收期為12—15年,立足於以下兩項基本條件:一是地價在每畝25萬元左右,高者不能超過每畝30萬;二是學生入住率達到95%左右。這其中的任何一項發生變化,都將延長回收期。據測算,武漢學生公寓的投資成本為每床位1.2萬元,若再加上其他費用,沒有15年至20年不可能收回投資。
投資回收期的延長,帶給開發商的影響不言而喻。據了解,有些開發商曾對銀行貸款寄予厚望,但銀行方面一直持謹慎態度,開發商的資金壓力驟然增大。一些開發商不得不把全部家當投到學生公寓,就像被捆住了手腳一樣,很難再有其他作為。
武漢高校學生公寓的開發企業都是房地産公司。一位開發商告訴記者,他們今年學生公寓竣工面積近10萬平方米,入住學生0.7萬人,住宿費收了不到1000萬元;若是商品房開發,賣出50套房就可以收回這筆錢。相比之下,學生公寓的投資效益不再令開發商眼熱。
與開發商的想法不同,武漢高校公寓的聚集區———洪山區區長黃克強認為,開發商的心態調整迫在眉睫,將學生公寓當作短線還是長線投資,這對下一步的發展至關重要。據悉,武漢學生公寓的開發商普遍存在“小馬拉大車”現象,實力稍顯不足。黃克強承認政府和學校對開發商的選擇確有不週,他表示今後政府將加強開發商資質審核,建立學生公寓市場準入制度。
學生公寓曾被視為“訂單商品”:政府給政策,降低了投資風險;學校保證生源,等於不愁市場。但是,這不意味這個産業的零風險。今年,像宏坤公寓的床位閒置現象,在其他公寓也不同程度地存在。
針對學生公寓市場的投資風險,有關人士指出,對一般高校來説,過度的規模擴張可能會産生較大的負面效果。在這些高校的學生公寓建設走向市場的過程中,更需要政府的強有力協調,比如,改變一個開發商依託一所高校的做法,在學生公寓佈局規劃時,更多考慮資源共用,防止開發商“在一棵樹上吊死”。
隨著新生入住,學生公寓的管理開始正式運轉。政策及環境的不配套,使得學生公寓管理經常處於尷尬之中。除了同校不同價的學生用電外,開水、洗澡、飯菜等,都存在校外與校內價格上的差距。前些日子,學生公寓就為收取傢具押金鬧出一場風波。開發商為每位學生配備了價值800元左右的傢具,他們認為傢具租給學生使用,理應收押金;而校內宿舍則沒有這項收費,學生一投訴,物價部門就來查。開發商感到委屈:“校內宿舍由政府投資,學生公寓是企業投資,傢具損壞了,我們找誰賠?”
武漢高校學生公寓建設的實踐,曾引起社會廣泛關注。這是因為湖北的經濟發展水準、學生經濟承受能力、學生公寓的開發成本,與中西部省市大體一致。許多人評價説,武漢的經驗可看也可學。眼下,武漢學生公寓遇到的困難,需要引起有關部門的重視。
《人民日報》 (2001年10月24日第五版)
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