業內人士近日稱，10月1日起北京的央産房改房進入二級市場預示著全國，特別是擁有總量160萬套房改房的京城房地産市場將全面進入新舊住房聯動的良性運作軌道。

顯然，國家一直在加大對市場結構的調整力度，希望以房地産一二級市場的聯動增強房地産業的抗風險能力。通常説到規避和防範房地産信貸風險，人們往往在土地供應、開發控制、商品房銷售環節找答案。誠然，這些環節的規範能降低和控制風險，但房地産業界的人士認為，建立和加強房地産金融二級市場也是化解風險的一個重要方面。我愛我家房地産經紀公司認為，二手房及房地産金融二級市場的滯後已經嚴重阻礙了房地産整體市場的發展。121文件直接結果是使不少開發商資金吃緊，難以為繼。無論是化解信貸風險還是解決開發商資金問題，房地産金融品種的完善和創新將起到重要作用。

有業內人士認為，如果銀行和仲介聯合，進行創新和大膽嘗試，“以舊換新”面臨的尷尬局面是可以打破的。比如“押舊買新”可在一定程度上解決資金鏈的問題，通過金融信貸杠桿，使購房者的資金能充分利用，對新房的需求也將被激活。但僅採用目前銀行所提供的抵押貸款品種和模式，“押舊買新”還難以滿足大部分消費者的需求。

根據我愛我家公司對購房者的了解和調查，如果用“逆向抵押貸款”，則能最大程度地滿足“押舊買新”客戶的資金需求。所謂“逆向抵押貸款”就是銀行分期放貸、借款人一次性還貸的方式。

據了解，這種貸款品種在國外非常流行，並且能很有針對性地解決“押舊買新”的資金鏈問題。但這種方式目前只能用於擁有完全産權的情況，對於處在按揭期間的房産，還得需要有更新的思路和方式。我愛我家公司提出，通過更換舊房抵押權人的換按模式。該公司認為這是一種有效且風險較小的模式，這種模式的實行，理論上可以將所有房産進行抵押融資，並且在換按的過程中使按揭貸款在不同銀行間進行調整，從而實現一二級市場的聯動，以二級市場推動一級市場的發展。此外，業內人士認為，轉按揭也能達到相同的效果，在轉售過程中，信貸風險會得到較好的化解，從高風險的持有人流向低風險的持有人。要實現房地産的流通，沒有轉按揭是不可能的。但由於目前房管部門和銀行間的配合不到位，這項本可促進二級市場、化解風險的業務還難以紅火。

據了解，針對這種情況，目前除了採用通行的“按揭申請—提前還貸—解押—過戶—再抵押”操作模式外，我愛我家等仲介公司正在嘗試“按揭申請—抵押權人變更—過戶”的方式，這種方式風險低、環節少。

業內人士分析，二手房的房源渠道已經打開，121文件也會直接激發各種融資渠道的興起，房地産信託、房地産基金、房地産債券、房地産公司上市的步伐都會大大加快。而銀行等金融機構也必然會加快抵押貸款證券化的進程，加速更多個人貸款品種的開發。

中華工商時報2003年9月19日