“2002年房地産行業景氣狀態有三個特點：總體景氣衝高回落，地區冷熱不勻，真實的房地産泡沫已經出現。”2002年12月，由國家計委經濟研究所與北京新華線上聯合推出的《中國行業景氣分析報告》指出。

    “泡沫綜合症”

    房地産業是否存在“泡沫”，是2002年業內外爭論的焦點。但開發投資過熱與空置率的攀高，成為了2002年行業發展的“撓頭”問題。

    投資過熱已引起來自政府和監管部門的警惕。國務院總理朱鎔基11月份曾指出，“某些城市的房地産已出現過熱現象，中央會嚴防出現房地産泡沫經濟。”此後，央行提醒各商業銀行，“要切實加強信貸管理，警惕房地産泡沫的出現”，並要求對2001年6月以來商業銀行房地産信貸業務辦理情況進行檢查。

    投資的增長，並沒有給市場注入多少活力。業內人士認為，廣州樓市在持續走低了3年後已然步入了調整期；北京市場一改往年的“高姿態”沉寂了許多；只有上海樓市借申博成功帶來的利好，一路高歌成為2002年最具活力的市場。

    國家統計局的數據顯示，前11個月開發總投資達6228億元，同比增長28.2%，而全國商品房空置面積同比也增長了12.6%，增幅比上年提高了10％。居高不下的空置率已成為埋藏在過熱投資中的“定時炸彈”。

    “現階段的商品房市場銷售率有所降低，造成了積壓及空置率上升。”中國房地産協會負責人指出，目前全國空置面積已達到1.25億平方米，空置率為19％，已遠遠超過了國際公認的“警戒線”。

    “宏觀調控力度應繼續加強”

    政府對行業的宏觀調控，是2002年房地産業發展的另一主題。而政府部門加大對市場整頓和規範的力度，是宏觀調控的重要內容。

    針對房地産市場日益凸現的投資增幅過大、土地供應過量等問題，建設部聯合國家計委等六部委提出了9條具體意見，“要確定與當地經濟發展、市場需求相適應的房地産開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地産市場供給與需求的平衡。要加強房地産市場資訊系統建設，完善市場資訊披露制度”。

    日前，全國整頓和規範市場經濟秩序領導小組辦公室負責人也表示，在2002年整頓和規範市場秩序的基礎上，2003年將集中整治房地産市場。

    “雖然2002年有眾多的調控措施出臺，但房價和空置率還是繼續上升，這説明國家在宏觀調控的力度仍有待加強。”專家向記者指出。

    2003年1月1日起施行的《經濟適用住房價格管理辦法》，將有利於調整目前經濟適用房偏少的狀況。《辦法》明確提出，經濟適用住房價格實行政府指導價，應當與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應。另外，北京市計委還完善了一系列土地開發管理辦法，有利於穩定土地市場的價格，同時也有利於控制北京市場房地産價格的持續高漲。

    外資盼入 民資發力

    民間資本成為了2002年房地産開發資金的主要來源，首次突破七成的比例。前三個季度，國內貸款佔資金來源的22.7%，較同期回落了4.5％；而自籌資金1827.3億元，佔30.3%；其他資金2731.6億元，佔45.2%。

    “央行再次將公積金貸款和商業性貸款的利率下調，也有效地促進了民間資金的釋放。”業內人士認為，民間資本進入的趨勢將繼續增強。

    外資進入産業的政策仍沒有鬆動，但出現了可喜的跡象，産業基金正在探索外資進入市場的新方式。繼首創與荷蘭國際合資組建的首只合資産業基金———“中國房地産基金”問世之後，第一隻外資房地産基金“精瑞基金”也成功亮相於國內。

    港台資本也在2002年掀起了進入內地市場的新高潮。香港和黃、新世界等諸多房地産業巨子，已經開始紛紛搶攤京滬市場，發展高檔的物業。而上海房價今年以來的持續上漲，也離不開台資的炒作。

    中國房地産企業邁向國際市場在今年走出了關鍵性的一步。雖然上市禁令的解凍，令眾多的房地産企業喜出望外，但目前中國證券市場的低迷仍然限制了融資的渠道。北京首創集團、上海復地和SOHO中國等企業，開始拓展海外資本市場，也使得中國的房地産企業融資增添了一個新的砝碼。

    但商品房價格的持續上漲，以及空置率不斷地增加，致使産業顯出了疲態，房地産業能否“涉險過關”？《中國行業景氣分析報告》認為，“一季度末和二季度初可能是一個轉捩點，持續繁榮了近5年的房地産業將進入中期調整。”

    “2003房價將小幅回落，2004年降幅將更大。”國家計委經濟研究所王小廣認為，2003年房地産景氣將繼續回落，理想的情況是“軟著陸”。“即逐步降溫，房地産投資增長最好明年回落到15%的水準，後年再回落到增長10%左右；如果降幅過大，將會對明年的宏觀經濟增長造成一定的短期壓力，而宏觀經濟增長壓力增大又會對房地産發展産生更大的壓力。”

    《國際金融報》2003年1月2日