今年上半年,中國房地産投資保持了高速增長的態勢,房地産開發投資比去年同期增長32.9%。而另一方面,商品房空置面積增加,商品房銷售價格繼續走低。
32.9%的增幅,是在2000年、2001年連續兩年增長的基礎上所達到的高點。國家統計局固定資産投資司房地産處處長賈海認為,目前投資增長的特點是,住宅、辦公樓、商業營業用房投資全面增長;國內貸款、利用外資、企業自籌資金、其他資金(主要定金及預收款)都有所增加。
這一統計結果表明,開發商對房地産市場發展形勢全面看好,儘管目前銷售不是很理想,但開發商對市場預期有信心。25%的國內貸款、31%的自籌資金和34%的定金及預收款,形成了較合理的資金構成比例。
尤其值得注意的是,利用外資同比增長15%,儘管數量不是很多,但這是一個趨勢,反映了外商對房地産業的投資信心。對於商品房銷售價格走低,賈海認為,近兩年房價上升幅度較快,房價偏高不利於市場銷售,房價回落對於房地産市場是一個利好因素。
停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化,徹底變革住房福利制度,居民直接進入市場解決住房問題,是近年來房地産市場投資快速增長的主要原因之一。目前,通過公有房向城鎮居民個人出售,居民住房自有率達到80%左右,基本形成以個人産權為主體的住房産權結構。從新建住房看,個人購買商品住宅比例達到94%,市場化程度越來越高,市場機制在住房分配中開始發揮重要作用。
目前,中國城鎮居民消費的恩格爾系數已經降到40%以下,居民消費重點已經轉向住、行和教育等方面。居民消費結構的升級轉型,將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例,增加住房消費的總量。調查顯示,居民對現在住房的滿意率不到20%,約有48%的居民提出在幾年內願意換購住房,已購公房中有67%希望通過換購住房改善條件和環境。正是居民潛在的住房需求,給房地産市場以強有力的支撐。
同時應該注意到,商品房空置面積的增加,將對市場的良性迴圈和投資效益帶來影響。專家分析認為,這反映出房地産市場兩方面的問題。在住宅供應方面,高檔商品房供過於求,面向中低收入家庭的經濟適用房不能滿足需求;一些城市為低收入家庭解決住房困難的廉租房制度還沒有啟動;在許多城市,住房二級市場和租賃市場沒有得到很好發展。在房地産市場秩序方面,違規開發、廣告虛假、面積縮水、仲介虛假資訊、合同欺詐、物業管理不規範等六大問題的存在,損害了住房消費者的合法權益,挫傷了購房者買房熱情,影響了住宅消費的進一步啟動。
目前中國每人平均住房建築面積20平方米,正處於中等收入國家每人平均住房水準。世界各國的經驗表明,在每人平均住房達到30至35平方米之前,會保持較旺盛的住房需求。
按照“十五”規劃,到2005年,中國城市每人平均住宅面積將達到22平方米,到2010年可望達到25平方米。因此,今後幾年仍將是住宅的快速發展期。專家認為,面對住宅的需求和發展趨勢,應該引導投資方向,調整住房供應結構,儘快解決房地産市場秩序存在的問題,以促進房地産市場保持良好有序的發展態勢。
新華社 2002年7月25日