驅車行駛在北京的柏油馬路上，不時可見有關高檔住宅的廣告牌，其宅邸名稱可謂美輪美奐，什麼博雅園、珠江帝景、紫玉山莊、塞納維拉、光彩國際……著實令人神往。這遍佈京城的高檔公寓、住宅的底裏如何，誰在受用？市場報記者就此做了一番了解——

    “豪宅”知多少？

    何為“豪宅”？國家統計局有關專家在接受記者電話採訪時説，北京的商品住宅平均售價為4716元/平方米，在統計數據時把4716元的兩倍價即9432元/平方米以上的商品房視為公寓和別墅，對“豪宅”並沒有單獨統計數據。看來售價在9432元/平方米以上的可視為高檔住宅。而在大多數中低收入的百姓眼中，這麼高價位的住宅，真算得上“豪宅”了。

    記者翻開近期的北京購房指南圖仔細數了一下，甚感驚訝：每平方米售價1萬元以上的在售樓盤就有76個，1萬元以下、8000元以上的在售樓盤有56個，而供普通百姓的經濟適用房卻只有25個樓盤，反差如此之強烈，令人咋舌。

    在京城的高檔公寓中，位於建國門內的貢院6號大概是分層住宅中最貴的，每平方米的售價達4萬元。貢院6號共有150個單位，面積由140平方米至470平方米，可售可租，每平方米租金在32至40美元，較同級的住宅也高出1成至1成半。這棟“豪宅”外表看起來平淡無奇，但裏頭的裝潢卻極盡奢華。所有裝修及傢具全採用高檔名牌，如金銀箔墻身、百年榆木地板、整張馬駒皮縫製而成的茶几及各類豪華現代化設備。

    位於月壇北街的恒華國際公寓售價1.1萬元/平方米，其中將於近期拍賣的一套面積為1000平方米的頂極豪宅“雲中尊邸”，內置私家游泳館、私密會客室。據稱，該“豪宅”由每平方米設計費高達20美元的法國寫意空間建築設計室設計，因工程圖紙相當保密，看圖紙要交3萬元入圍費。此次拍賣雖然是“看不見摸不著”的期房，卻因“內置私家游泳館”、“私密會客室”等奢華的獨特設計，以及設計圖紙保密等産生神秘感而吸引了不少實力買家的目光。實際是否如此，記者以買房人的身份到恒華國際公寓售樓處，沒想到看圖紙並沒有讓交3萬元，並把圖紙給了記者一份。售樓小姐告訴記者，如果參加競拍，起價每平方米2000美元。

    北京香山的“別墅熱”已發展到了巔峰，多家地産商競推別墅項目，其中“香山藝墅”一馬當先引來哄動。由於這些別墅的售價每平方米都在1萬港幣以上，普通市民難以問津。輿論質疑香山將不再是普通人的名勝，而會變成部分富人的後花園。

    位於立水橋北的“塞納維拉”花園別墅，今年6月便可入住，門前溪水潺潺，整個別墅掩映在綠蔭叢中，居者可盡享水景花香鳥鳴。售價每套136-803萬元，號稱是董事們的宅邸。

    坐落在首都機場附近的片片別墅區，是世界名人的聚集地，在這裡已經形成了一個圈，如“萊蒙湖”別墅以其卓越的建築品質、非凡的景觀特色、完善的配套設施吸引了世界各大行業的知名人士搶先進住。名都園、華中園別墅、裕京花園別墅、麗京花園別墅、龍苑別墅……形成北京東部別墅群。北京的高檔住宅真不少。一位房地産開發商告訴記者“北京是首都，雲集了不少世界知名人士和全國各地的能人。有錢的外地人在北京買房的越來越多了……”

    “豪宅”住的什麼人？

    初春的陽光一覽無餘地灑落在清澈的人工湖中，伴著隱約傳來的優雅鋼琴聲，幾隻野鴨和黑天鵝在湖中追逐起舞。一切都是那麼安靜、寧和，全然沒有了城市的喧囂。別以為這是某個風景區或者公園，這只是位於北京亞運村附近的“紫玉山莊”的一景。

    除了湖水、綠地、珍禽和輕輕流過腳面的溪水以外，別墅內充足的陽光、人性化的設計也讓人流連忘返。可是，要享受如此優美的環境，付出則是高昂的。300多平方米的一棟別墅標價為648萬元，最便宜的別墅180多平方米也要301萬元。看來，要尋找都市中的寧靜和優越的住房品質還需要相當的經濟實力。

    “紫玉山莊”的董事長黃紫玉説，這裡的業主們都屬於金字塔頂尖上的人。他們開好車，住好的房子。記者在“紫玉山莊”轉了一圈看到的都是賓士、寶馬、藍鳥以及卡迪拉克、林肯、蘭博基尼等高檔名車。

    售樓先生告知，有的業主一家就有好幾輛車。據了解，紫玉山莊的業主很多都是廣東等地比較成功的商人和企業家，也有一些北京娛樂圈人士。他們都是看中了“紫玉山莊”的優雅環境和周邊的便利設施而在此置業的。

    記者採訪了一些給業主照顧孩子的保姆。她們大都是廣東人，是隨做生意發財的主人一起過來的。

    和“紫玉山莊”有著共同特質的光彩公寓也屬於北京的“豪宅”，均價每平方米2000美元的售價讓普通人望而卻步。

    “光彩”的售樓小姐告訴記者，這裡擁有真正的千平方米豪宅，足夠廣闊的空間加上高檔的設計和裝修吸引了不少商界的成功人士，如CEO，還有一些海外歸來的人。曾經有一對從國外回來的夫婦，竟在“光彩”一下購買了兩套500平方米的住宅。

    位於東直門立交橋附近的東方銀座的宣傳冊上標明自己是“亞洲大型交通樞紐核心、高檔公寓、豪派寫字樓”，“東方銀座”的售樓中心裏國際巨星梁家輝作為代言人的巨幅宣傳畫非常醒目地展示在大廳裏。售樓小姐告訴記者，香港明星張柏芝也在這裡買了房。記者還看到很多香港明星如梁咏琪、任賢齊、任達華也在售樓中心簽了名。據了解，在東方銀座購買房屋的住戶大都用這裡的房屋作為投資，他們看中的是周邊發達的商業環境和便利的交通設施。

    位於順義的“嘉浩”國際商住別墅區算得上是老“豪宅”了，1998年就已經投入使用的400多幢別墅標價都在每平方米2600到3200美元。售樓小姐説這裡的住戶以外國人居多，並指著一棟約有1000平方米的別墅説那是巴林使館租用的。

    在離“嘉浩”不遠的“萊蒙湖”別墅群聚集了一批從國外回來的北京人，他們具有雙重國籍，並且經常往返於世界的多個城市。“萊蒙湖”別墅離順義的國際學校很近，因此，很多外國留學生也在這裡租房住。

    看來，不管是用來居住還是用來投資，北京的一部分豪宅確實滿足了有著不同需求的成功人士。他們有的根據自己的個人風格選擇居住環境，有的為了發展生意而選擇繁華地帶，也有的和自己的圈內人選擇同一地帶居住。“恒華國際”的銷售小姐這樣形容住在豪宅裏的人：他們都是擁有財富最多的人，這些人永遠只是一小部分。他們位於金字塔的最上邊。

    空置率有多高？

    “豪宅”似乎一夜之間遍佈京城，而且開發商仍然趨之若鶩，那麼市場前景如何呢，真的都那麼好賣嗎？

    記者詢問了不少最近開盤的高檔住宅售樓處，銷售代表幾乎異口同聲地説，現在已經賣出了40%-50%了。這話真的可信嗎？還是先看看前兩年就已經銷售的同類樓盤吧。

    在嘉浩國際商住別墅的售樓處，推門進去，偌大的售樓處裏僅有兩個工作人員，在記者聽介紹的20分鐘裏，沒有見到再有人來，這與普通住宅售樓處的熱鬧場景截然不同。工作人員則聲稱400多套別墅目前80%的已經賣出了。

    工作人員帶記者看了別墅的樣板間。無論從別墅的格局設計，還是裝修樣式，都是上世紀90年代風格，明顯落後。記者在別墅群轉机了轉，看到了一幅荒涼景象，許多別墅的大門上佈滿了塵土，小庭院中雜草叢生，不像是有人居住的樣子，只有少數幾棟別墅門窗前有打掃過的痕跡。正值下班時間，而別墅門口少有車輛和居民進入。

    看來，這並不像工作人員所説的大部分別墅都賣出去的景象。工作人員解釋説，一部分別墅的確是賣出去了，有一些業主不是用來居住，而是用來投資，等到房價漲了再賣出去，可是現在房價跌了，從原來的每平方米2500美元以上，跌至2350美元，而且，2350美元還只是報價，實際交易時，價格肯定還要低一些。許多業主正急於出手。

    “嘉浩”的門庭冷落並非是個別現象。恒基中心的匯豪閣每平方米的價格是2400美元，從1997年就開始銷售，到目前為止，還有30套沒有銷售出去。被炒得沸沸颺颺的“中國第一商城”，則成了爛尾樓，結果只好被另外一家開發商收購。據説，由於新的資金注入和全新的銷售策略，入住率有所上升。可是晚上，聳立的高樓上，亮燈的窗戶卻是寥寥無幾，讓人不得不懷疑到底有幾家人入住。

    國際物業顧問公司戴德梁行公佈去年第四季度高檔住宅報表顯示，市場總供應量顯著增長，公寓和別墅的空置率分別上升到26.2%和15.2%，增幅分別為3.8和2個百分點。2002年第四季度北京公寓租賃市場平均租金為19.9美元/月/平方米，比上一季度下降2.5%。北京市統計局的數據也表明，2002年商品房銷售中豪華住宅出現了供過於求的現象，已經導致銷售價格下降。

    已經大量空置的現象仿佛並沒有讓一些開發商感到開發“豪宅”的風險。新開發的高檔樓盤仍在相繼拔地而起，記者計算了一下，北京市去年9月份到11月份新開的70家樓盤中，售價每平方米在8000元以上的就有22家，佔樓盤總數的近1/3。

    北京真的需要這麼多的豪宅嗎？

    據業內人士粗略估算，未來1至2年內，北京單套總價500萬元以上的別墅，供應量在5000套至7000套左右，總市值不下300億元。300個億意味著什麼？對比一下北京1年的住宅銷售總額就會明白，去年的數字是458.2億元。和市場能夠消化的總量相比，這些“豪宅”所佔有的資金比例明顯偏高。

    儘管記者在採訪中，也了解到一些善於經營的高檔住宅取得了良好的銷售業績，如“萊蒙湖”別墅、“名都園”，但是空置的住宅還是給一些開發商敲響了警鐘。信達行總裁鄧智仁先生認為，由於在房地産週期開始興起時，總是有錢人先置業，於是很容易造成高檔物業需求量很大的假像，其實真正的有效需求量不會有明顯上升。市場風險已經在逐漸積累，這在北京的高檔住宅市場尤其明顯。

    新聞時評：“豪宅”為誰而建

    在《探訪京城“豪宅”》一文中，披露了這樣的事實：在北京居民購房指南圖上，售價每平方米8000元以上的樓盤，即老百姓眼中的“豪宅”有100多個，而經濟適用房只有25個。

    當然，這種情況並非北京所獨有。在其他一些大中城市，令人咋舌的天價樓盤四面開花，高檔公寓在市中心一統天下，豪華別墅則在郊區密集紮營，中低價新建住宅的嚴重緊缺，致使低收入者紛紛涌向二手房市場尋覓房源，導致二手房價也迅速上揚。像上海，樓市增量供應幾乎成為每平方米8000元以上豪宅的舞臺。其中每平方米1.5萬元以上的樓盤數量，在所有樓盤中增速最快。有權威人士分析，如果沒有國家政策強有力地干預，房價將會漲到2008年。

    在中國現階段，房價如此之高，是不合理的。聯合國人居中心與世界銀行認為，一套住房的合理價格應該是居民家庭年收入的2至3倍，不超過6倍。目前中國許多城市房價與居民家庭年收入之比已達到10比1以上，有些城市近幾年房價以兩位數的百分點飛漲，有的城市每平方米房價每年上漲1000元，明顯虛高。虛高的房價，既不合理也不符合實際需求。就在房價節節攀升的同時，各地商品房的空置率隨之上升。截至2002年8月，全國空置商品房面積已達9449萬平方米，同比增長14.1%，其中空置一年以上的商品房面積為4397萬平方米，同比增長11.5%，全國商品房空置率達26%，其中多數是高檔商品房。在北京4000元以上中檔商品房空置較多，萬元左右的別墅、公寓等滯銷嚴重。

    改革開放以後，中國有相當一部分人先富了起來，隨著投資環境的改善和加入WTO，有越來越多的投資者到各地投資，高檔住宅確實有很大的市場。但是，能夠買得起萬兒八千一平方米“豪宅”的，畢竟還是極少數，高檔商品房的嚴重積壓，正説明瞭這一點。

    中國商品房空置率過高，這並不能説明總需求大過了總供給，過高的空置率是過高的房價造成的，過高的房價嚴重阻礙了大眾百姓的住房消費。我國城市60%普通居民的每人平均住宅面積還在10平方米左右，有10%左右的居民還生存在十分低劣的條件下。

    在全面建設小康社會的進程中，中國9億農民中相當大一部分將要轉移到城鎮，房地産業以兩位數的速度發展幾十年，也擺脫不了總量不足的被動局面。只要房地産業面向大眾，市場前景十分廣闊。

    房地産業如今仍是一個“高利潤産業”，其投資回報率平均在20%以上，越是高檔住宅投資回報率也越高，這就是中外房地産投資商紛紛在高檔樓盤上下注的原因。

    專家認為，由於高檔樓盤空置率過高，中國房地産業已“局部過熱”，出現“結構性泡沫”。“泡沫”一旦破滅，會引發銀行呆賬、壞賬堆積，導致經濟萎縮，用地閒置。那就不僅僅是個人財産損失，更是關乎一個國家或地區經濟持續健康發展的大問題。

    90年代海南、北海、惠州等地房地産業的泡沫破滅，給經濟帶來的衰退和蕭條，人們至今記憶猶新。可喜的是，國家有關部門對新出現的房地産熱已經作出了反應。我們相信，房地産業只要加強宏觀調控，面向大眾，就一定能夠持續、理性、健康發展。

    《市場報》2003年3月27日