住房抵押貸款證券化，是銀行把住房的債權轉讓給第三方，帶來手續費的受益和持續的資金支援，以滿足後續按揭貸款的需求。同時，銀行也可以選擇一部分非常優良的資産掌握在手裏。這樣，銀行可以源源不斷地從資本市場上獲得資金，住房抵押貸款風險得以有效化解，還能支援更多的人買房。

    住房債券醞釀3年 逐步面向公眾開放

    醞釀了近3年時間，住房抵押貸款證券化即將揭開面紗。據悉，建設銀行、工商銀行的住房抵押貸款證券化業務已完成向中國人民銀行和國務院的上報工作。中國人民銀行方面的消息説，商業銀行住房抵押貸款證券化有望在年內實現。建設銀行已專門為此成立了住房貸款證券化處。

    目前，工行個人住房抵押貸款佔整個信貸消費的4.5％，建行則佔到7％至8％。據悉，建設銀行和工商銀行各上報了一部分資産，用於住房抵押貸款的證券化試點。在兩家銀行上報的試點方案中，是以這部分資産來作為統一的“抵押庫”，再以銀行的名義向社會公眾發行住房金融債券。住房金融債券的認購人第一步可能是機構投資者，以後會逐步向社會公眾開放。

    意在加強住房貸款 京滬兩地可能試點

    個人住房抵押貸款證券化首先在哪個城市展開試點？工商銀行和建設銀行方面的回答是，要從一級分行中選取符合條件的銀行開展這項業務試點。但具體為哪幾家，就要等到中國人民銀行的批復下來之後才能確定。不過，業內人士普遍認為，京滬兩地有可能率先推出此項業務。

    3月在上海成立的由建行與澳大利亞麥格理銀行集團合資的麥格理諮詢公司，便被看成是建設銀行要在上海率先試點的先兆。麥格理銀行集團在澳大利亞有著近30年的住房按揭貸款證券化方面的運作經驗。

    得大利者首推銀行 廣而推之還有難度

    毫無疑問，住房抵押貸款證券化的最大得利者是銀行，其次是大投資者。建設銀行市場研究和産品開發部總經理孫滌博士指出，銀行積極探索住房信貸的證券化，以分散風險，回籠資金，從長遠來講，是非常有利的。由商業銀行來做該項業務，對社會配套設施的要求比較低，操作的技術難度也不是太大。

    對大投資者來講，一方面住房金融債券可以實現他們大資金投資的願望，另一方面，不動産投資的風險相對比較小，可以取得比較穩定的收益。

    據悉，建設銀行已與德國施豪銀行簽署了合資合同等文件，籌建合資住房儲蓄銀行；與澳大利亞麥格理銀行簽訂合作協議，準備合作引進住房抵押貸款引薦業務，並在上海成立了麥格理諮詢公司開展以二手房市場為重點的住房抵押貸款引薦業務。

    不過，住房抵押貸款的證券化要廣而推之，可能還有一些難度。

    首先，我國缺乏獨立的評估體系。由於住房抵押貸款的證券化會以打包的形式進行，標的比較大，也有可能把不同地域的房屋組合在一起。因此，在缺乏有影響力的獨立資産評估公司的情況下，對地價、地面建築質地的評估，顯然會有一定的技術難度。同時，我國目前並沒有完整的資信體系，也缺乏對個人的償債能力的評估。這些都加大了推廣住房抵押貸款證券化的難度。

    其次，信用擔保中間人缺位也加大了住房抵押貸款證券化的風險。

    再次，從目前情況看，中小城市顯然還不具備條件，其重心將停留在大城市。投資者更多傾向於購買以大城市住房為基礎的房屋債券，相對而言，這些住房的質地比較好，升值潛力也大，更重要的是，發生呆壞賬機率也會小一些。

    另外，作為實施證券化的重要組成部分，全國性的銀行交易網路還有待形成。

    （鄭曉舟）

    《京華時報》 2002年5月3日