下週一，遠華的又一處資産天泉花園即將拍賣，這個僅僅蓋起了兩座小樓的別墅項目起拍價為6000萬元。

    昨天，在拍賣場除了幾十家媒體記者以外，來得最多的就是遠華大廈的債主和建築者，他們包括為遠華大廈裝修玻璃幕墻的東南鋁業，為大廈提供混凝土的一家公司和當初遠華大廈籌備處的處長，他們盼望能看到大廈順利賣出，這樣他們扔在遠華大廈的款項也許有機會得到補償。

    -流拍在預料之中

    負責此次拍賣的廈門國際拍賣行分析此次拍賣失敗的原因説，對這個項目有興趣的客商很多，直到當天中午還有客商到府洽談，但他們尚沒有作出最終決定，要“再算一算”。

    流拍的結果讓東南鋁業的謝耀輝總經理有一點沮喪，但也在他預料之中。他認為，2000萬元的定金是一個較大的門檻，現在企業很難一下子拿出這麼多現金。再加上一旦競買成功，很短時間內就要交上30%的款項，否則2000萬元就白扔了，這對企業來説，風險也比較大。

    而一位做企業的人士則分析説，這次流標也是一次心照不宣的壓價行為。

    據廈門國拍介紹，他們將和委託人廈門中級人民法院商討下一次拍賣的時間，應該會很快。至於起拍價會否有變化，現在還説不好。記者徵詢了一個拍賣師的看法，他説，一般流拍的拍品，再拍時價格應會有所下降。

    -遠華資産拍起來並不容易

    儘管廈門國拍不承認，但業內人士普遍認為，遠華的這些資産賣起來並不容易。

    承擔此次遠華大廈拍賣任務的拍賣行一共有三家，除主要拍賣行廈門國拍外，廈門特區拍賣行、中正拍賣行也參與輔助工作。據廈門特拍一位負責人介紹，兩家輔拍的工作主要是協助尋找客戶，因為“這樣大的項目，一個拍賣行的客戶群畢竟有限”。廈門特拍在準備階段接觸了幾家有可能消化這樣大的項目的買家，對此表示了興趣的只有兩家，分別來自北京和深圳。兩個買家都沒有辦理競拍手續，進入實質競拍階段。廈門特拍的人説：“這麼大筆的交易，買家會非常謹慎。”

    東南鋁業的謝總認為，這個項目的買家不會很多，因為遠華大廈的設計功能是座五星級酒店，這一點就決定對此行業不熟悉的企業不會對它有興趣。它的投資額又如此大，使得有能力購買者的數量又少了很多。

    記者徵詢了外地一名拍賣師的看法，他對這次拍賣很有興趣。他説，拍賣的規矩是“寧拍錦上添花的，不拍雪中送炭的”，一般來説，標的額大的、涉及矛盾多的拍品都不容易拍。過億元的拍品不是沒有，但不多，以往的大都發生在北京、上海、廣州、新疆等地，一次拍成功的很少。買家一般是對該拍品知根知底的。

    -1.68億元的價格是怎麼來的

    拍賣遠華大廈的消息很早即已流傳，原定今年1月的拍賣日期被推遲了將近半年，而此前的準備工作更是曠日持久。據此次拍賣的主要承擔者廈門國拍的有關負責人介紹，這麼長的準備工作主要花在了定價上，前後評估和論證頗費時日。

    廈門中利評估事務所是參與遠華大廈定價的評估行之一。據介紹，這個項目由五六家評估行參與評估，每個評估行負責不同的部分。由於沒有取得委託方的授權，該行沒有接受記者的採訪。

    廈門市房地産管理局市場處處長王太谷同時是廈門市房地産仲介協會的會長，他介紹説，對房地産項目價格的評估，一般遵循以下幾個原則：第一要確定項目的産權是否清楚；第二看土地是怎樣取得的——是劃撥的、拍賣得來的，還是出讓的；第三看使用年限，確定有多少折舊；第四看建築物的結構；第五看使用性質；第六看所在地段。一般來説，被查封拍賣的項目，價格會定得比較低一些。拍賣時的拍賣底價，一般是評估價的70%。

    事實上，1.68億元的標價並不便宜。記者在拍賣現場遇到當年遠華大廈籌備處的處長林圖升，他告訴記者，遠華大廈的全部投資加起來不超過2億元。而如果有人接受，他需要再花2億元左右的資金進行施工和裝修。

    -拍賣得到的錢會還給誰

    基本封頂的遠華大廈至今已經荒廢了3年多，在大廈工地，記者見到了等待還款的陳曙華一家。他們家中有三口人供職于為遠華大廈裝修玻璃幕墻的東南鋁業公司，大廈被查封時，該公司有300萬元的工程款和材料款沒有拿到。同樣情況的還有南京三建等多家企業，其中尤其以南京三建、東南鋁業、福州聯豐最為突出，南京三建的被欠款高達近千萬元。東南鋁業的謝總説，他們期望拍賣後能對他們有所補償，但會否還款、能還多少，他們也不知道。

    據介紹，住在工地的還有工商銀行的人，還有南京三建的人，他們都在等著拿到補償。

    記者就罰沒房産拍賣所得如何分配的問題請教了廈門當地的一名資深律師，這位不願透露姓名的律師告訴記者，按照法律，罰沒房産拍賣所得的凈收益分配應按照以下的次序，首先要支付的是拍賣行的佣金、建築工人的工資和有關稅費，如果有消費者購買了其中的房産，並取得合法手續，他們的購房費用也要優先償付。然後是工程款，如果是發生在新《合同法》頒布以前的工程款沒有法律支援，如果是在《合同法》頒布之後發生的工程款，根據最高人民法院的司法解釋，在竣工之日起6個月內提起訴訟的，可以有優先償付的權利，否則也無法得到補償。遠華大廈的幾筆工程費用，在查封當時都沒有竣工，這些款項如何處理，尚不得而知。

    上述款項支付後，應償付銀行貸款。如果銀行在放貸過程中有過錯，那麼合同也被視為無效。最後是正當借款給項目的債務人，應按比例償付。餘款全部上繳國庫。這位律師分析，遠華案件不同一般的經濟案件，它在資産處置中還應首先考慮國家利益，所以，最後的分配方式也許會有所不同。

    -“遺産”的處理仍很艱巨

    據報道，遠華資産的清理將全部採取拍賣的形式，這樣一是公開、透明，二是有些地段好的項目，可以賣個好價錢，國家也可以多收入一點。

    迄今為止，遠華的資産清理完成的並不多。2001年8月拍出的“九州大酒店”被稱為是高達百億的遠華涉案資産處置工作的第一筆“買賣”，這項拍品最後以2330萬元成交，比起拍價僅高出80萬元。按照拍賣底價為評估價70%的定價規律，該酒店的評估價格要比這高出很多，即便是這個價格，據説也比實際價格低。不過據前遠華大廈籌備處的林處長介紹，該項目雖和遠華有關，但並不屬於遠華的資産。

    今年7月初拍賣成交的遠華所持“廈門汽車”7.09%的股份以5350萬元的價格成交，這是遠華資産中拍出的第一個起拍價超過5000萬元的項目，據報道，這樣的項目至少還有10個以上。由於遠華資産的清理是遵循“先易後難”的原則，後面的工作還要艱巨得多。

    記者前天隔著鐵柵欄門“參觀”了遠華國際中心的工地，這個位於遠華大廈旁邊的巨大土坑是遠華當年計劃建設的最大項目，地上設計88層。這個項目基坑已經挖好了，光地價就1.6億元，加上地面建築投資接近30億元，業內人士分析，這將是一個極難拍的項目。

    遠華即將處理的大宗資産還有：仍在營業佔地1000畝的遠華影視城；投資額過億元的東卉花園和海韻山莊；價值過億元的華景、名仕禦園、富豪花園等6處高級別墅，以及在香港的幾處房産和酒店。

    下週一，遠華的又一處資産天泉花園即將拍賣。據前遠華林處長分析，這將是最好出手的項目之一。

    《北京青年報》 2002年07月19日