主流市場:
板式塔、塔聯板……
板塔之爭鬥來鬥去鬥成了一家
京塔也很無奈
建築大師張開濟呼籲:從居住品質、建築發展上説,塔樓在北京的建設應當控制,儘量少蓋。他認為,蓋塔樓不是個好風氣。傳統塔樓除了一些眾所週知的問題外,最主要的是破壞了北京古城風貌的街景。然而北京土地的稀缺性與人口數量之間的巨大反差,使開發商們為了多出面積,達到較高的容積率,無奈之下,雖然明明知道“在道理上板樓絕對優於塔樓”,可還是因塔樓相比板樓造價低,土地利用更高效的原因而繼續青睞塔樓,但盡可能地蓋“改進式”塔樓,有些新式塔樓甚至在性價比上相對部分板樓而佔了上風。收入一般、對居住品質要求不高者對塔樓的實惠性興趣更大。因為同樣區位的塔樓比板樓每平方米售價要低近千元。當然,一梯十幾戶的塔樓是不能再蓋了。
京板也在改變
板樓總體上説品質要高於塔樓,但板樓的局限性表現在:用地不經濟,外墻面積大,保溫材料用量大,造價相對高些;一梯兩三戶的板樓,電梯使用率較低;12層以上的板樓必須有專作防火疏散之用的連廊。協成公司總經理王小航介紹説,最早的板樓為外廊式。每層都是從電梯處向兩邊一字排開,挨著電梯的第一家永遠得拉著窗簾,私密性極差,長長的消防走道成了堆雜物的通道;第二代板樓也是外廊式,但卻每兩層設一個走廊,電梯隔層停;第三代為內廊式。大進深,面寬減小,躍層,面積太大,朝向不能做到均好;第四代以一梯兩戶為主,每家在同一平層內,可做到自家各居室之間的通風。為了儘量讓板樓多出面積,如今一些板樓為避免過高、過長,便做成了圍合式,或者在中間掏幾個大洞,以改變視覺上的不舒適之感,同時個性也自然彰顯出來,比如清芷園、東晶.國際等。運用考克斯曲線形成的錦秋知春獨有的弧型條狀板樓,流暢的波浪造型和錯落式階梯架構,形成南北通透、氣韻流動的大自然融合的居住模式,充分加大了單戶接受陽光與通風的空間。可見板樓也在不斷的變革中發展著。
京腔京韻吟唱“塔板聯合式”
可以肯定地説,塔、板將在京城並肩存在一個時期,塔樓的“能出面積、視野好、外立面豐富”和板樓的“容積率低、通風采光均好性強”,二者結合起來便是“板式塔”、“小高層板”以及均衡容積率與舒適性的“塔連板”等更受市場歡迎的“板塔聯合式”。例如,位於望京地區的藍色家族高達32層,一改塔樓外形臃腫、採光通風差的缺陷,兼塔板之長,南北正向、明廚明衛、視野開闊、戶型豐富,並且每層六戶有3部電梯24小時運作;寶星園蝶式塔樓的設計層次分明,光影與窗景24小時地自動變幻著;朝陽園二期採用香港、深圳流行的“風車型”,戶型更合理,有效避免了戶與戶之間的對視,私密性更好,電梯間也可自然開窗,充滿人性關懷;和平新城的雙塔連板的建築設計錯落有致;瑞景嘉園也設計為兩棟板加塔形式……
去年枉稱“湯”年
與2001年初樂觀預計的市場供量不同,TOWNHOUSE表現得不溫不火,實在讓熱衷它的人們失望已極。去年實在枉稱“TOWNHOUSE年”。主要原因在於,絕大多數的TOWNHOUSE都未拿到銷售許可證,也有TOWNHOUSE産品自身存在的一些問題,如某些項目離城太遠,交通不便,配套不全以及項目在設計方面存在戶與戶間距太近,有對視問題,還有保暖、安全性方面的缺陷等。鋻於TOWNHOUSE總體上的表現平平,有的項目便使自己的産品儘量區別於TOWNHOUSE,並分辨説自己的項目不屬於TOWNHOUSE。亞運新新家園老總張斌認為,TOWNHOUSE等低密度住宅形式具備成為主流産品的條件,只不過現在時機未到。畢竟,它是走向人類的終極居住形態HOUSE的過渡産品。
低密度房有望突破舊模式
據某些權威機構分析,近五至十年,位於城市邊緣的低層低密度住宅,包括TOWNHOUSE、多層花園洋房等可能成為主流産品。此外,業內人士預測,在低層次的前提和滿足日照間距的條件下,行列式的舊模式將被突破,多樣的平面與空間形式將會出現,同時由於居室面積的增大,住戶對於住宅朝向的要求也將多樣化,東西向住宅增多,可能出現院落式的住宅組團。
至於不少開發商都將2002年的産品定位在HOUSE上,也是由於受入世、申奧等諸多利好因素的影響,開發商瞄準了部分外資、外商這塊市場,來京工作的有錢人將會增加,這表明豪宅市場的需求量會有所增加。但與佔據最大市場份額的中高檔、中檔、中低檔以及低檔住宅的需求量相比,絕對不能相提並論。不過開發商願意炒炒HOUSE也好,大家可以提前看看未來的居住形態。再者,人類住宅的終極産品早點現身,在産品製作的實踐中會出現許多有待完善發展的具體問題,這對未來的房地産市場將非常有利。最後對開發商們奉勸一句:多做些深受廣大百姓喜愛的具備一定品質的中低檔價位房子吧,也請政府多給造福社會、造福百姓的發展商一些傾斜政策!
《北京晨報》 2002年1月4日