已購公有住房上市：北京住宅二級市場有望“大翻身”

    北京市已購公有住房從昨日起可以自由上市，它將使以往交易不多的北京住宅二級市場變的買賣活躍。

    北京市新出臺的政策包括：擁有房屋所有權證的已購公有住房不再受“住滿５年”條款的約束，可申請上市交易；已購公房按規定補交了土地出讓金的，其土地使用期調整為７０年；以成本價購買公有住房的産權人，補交土地出讓金後，可作為商品房上市交易，所得不再與原産權單位進行收益分成。

    專家説，這些規定將使北京市近２億平方米的計劃記憶體量住宅真正進入市場。

    “這是一件好事！”北京房地産業內人士在接受記者採訪時普遍評價説。

    “這將對平抑北京市的房價起促進作用。”北京嘉源置業投資有限公司總經理胡陸軍評論道，“這些存量房將以相對低廉的價格吸引買方，加劇市場競爭，對開發商是一個考驗。”

    北京房價長期居高不下，市民目前每戶年均收入在３．４萬元左右，按照目前商品房平均每平方米售價４７７１元計算，一套８０平方米的住房需要付出３８萬元左右，房價收入比為１１比１。

    住宅二級市場沒有開放，居民無法通過舊房交易解決住房問題。在取消公房分配後，人們只能去購買商品房，商品房的價碼也越來越高。

    相比之下，上海、青島、廣州等大城市，通過放開住宅二級市場，居民將使用權房上市後，可獲數萬元收入，再通過公積金貸款或銀行貸款，就可買到一套比較理想的産權房。這將使舊房與新房市場同時出現活躍景象。

    上海市去年存量房成交１５００萬平方米，新房成交也與此相當，實現了“新舊兩利”；而北京市由於受政策性限制，去年存量房成交僅２０００余套，新房成交也只有９９８萬平方米。

    北京房山房地産開發總公司常務副總經理盧金龍分析説，允許已購公房自由上市，只會激活而不會削弱新房市場，賣掉舊房的居民將很快成為新房購買者。所謂平抑房價，是因為市場上增加了舊房這一低價“板塊”。

    “讓居民能夠方便地把住宅變為貨幣，效益是多方面的。”北京國泰土地整理有限公司董事長張紅星對記者説，“人們把富裕的房子賣掉，可以再去買新房，也可以去買小轎車、家用電器等，這將極大地拉動內需。因此，應當儘快規範、簡化舊房交易程式，並考慮為購買舊房者提供金融支援等。”

    專家説，在住宅高度市場化的發達國家，舊房交易可以帶動舊房整修這個大産業。法國巴黎從上世紀７０年代末開始，對二戰後蓋起來的簡易住宅進行了整修，增加了陽臺、儲藏室、隔熱設施等，並促進了城市景觀的協調。

    “建築師不能忽視舊房整修這個市場的存在。”北京金田建築設計有限公司總建築師黃匯認為，“過去我們多只盯著新房子，而較少關注舊房子。舊房交易活躍了，舊房的改善必然成為一大課題，這是需要建築師參與的。”（新華社記者王軍）

    政協委員質疑北京房價

    北京的房價之高在全國是數一數二的，從統計資料看，雖然與一、二季度相比，目前北京商品房價格的增幅已經有所回落，但仍高於去年同期。據調查，北京市有48.4%的居民認為房價過高。在300多人次進行了半年多的調研之後，幾天前，北京市政協向市委市政府提交了一份建議案，再次對北京的高房價表示憂慮。

    在一份報告裏，委員們對北京市住房市場的感受只有一個：讓我歡喜，讓我憂愁。

    喜的是住房市場前景看好。北京市商品住房受需求拉動增幅快，今年1-7月份住宅銷售比去年同期增長了13%。憂的是住房市場隱患不小，房價偏高。

    首先，北京住房市場缺乏宏觀調控，土地開發無序無度成本過高。

    北京市政協常務委員會委員、市規劃院高級城市規劃師柯煥章對記者説：“我初步做了一個統計，我們已經安排了住宅建設用地，大概要蓋十年都還蓋不完，這個規模相當大。我們北京土地的投放量不是説以多少畝多少畝來計，也不是以幾公頃幾公頃來計，而是以多少平方公里來計的。”

    據柯煥章介紹，政府對土地一級市場失控，土地炒做現象比比皆是，一個房産項目往往幾易其手，炒地皮的成本均列入商品房的成本，造成房價節節攀升。

    據測算，北京市商品住宅項目的毛地價水準為：地鐵環線以內約為700-950元/平方米，東西北三環及南二環以內約為600-850元/平方米，東西北四環及南三環以內約為400-680元/平方米，東西、北四環及南三環以外為600元/平方米以下。

    如此高的地價，必然帶來高價房，給工薪階層購房造成困難這就是政協委員們在議案中表示的第二個擔憂。

    北京市政協常務委員會委員、北京市政協城建委員會主任陸道洽説：“按照一個工薪階層的正常收入來講，他一個三口之家一年收入三萬四千塊錢左右，他需要11年的時間才能買一套兩居室的房子，11年的工資才相當於36萬到38萬，應該説購買還是很不容易的。”

    根據國家統計局統計快報顯示：今年上半年北京市商品住宅均價為每平方米4771元，是全國平均價格每平方米2137元的一倍還多。今年1--7月住宅銷售面積比去年同期增長了13%，但銷售額卻增加了41。1%。也證明了北京市的住宅價格漲幅較大，增幅達25.8%。

    如此高價的住房，普通老百姓是可望而不可及，房價高的原因是多方面的，要降下來也不是一蹴而就的事情，在這份政協的議案中，委員們提出了解決房價偏高的辦法。陸道洽説：“就是做到四個一塊，通過很容易地賣掉舊房來得到一塊，起碼買新房的首付就可以解決了。第二個就是通過銀行來借一塊，就是把明天掙來的錢為今天的消費服務。第三個一塊就是政府想辦法給大家省一塊。由政府減少有關的費用。假如你買了房，5年以內的個人所得稅都可以抵房款。第四個當然就是需要老百姓從積蓄裏面來掏一塊。如果把這四個一塊拼到一起，就可以把本來很不容易做到的買房這件事情，變得可行。”

    現在有一種觀點，認為房價上漲過快，主要原因是土地供應量過少，土地的招標拍賣抬升了地價。對此，國土資源部副部長李元在不久前明確指出，這種觀點既不符合經濟學原理，也違背了國家關於商業性房地産開發用地要進行招標、拍賣的規定。今年上半年，北京市房價上漲了25%，但實際上北京市政府並沒有提高房地産開發用地的土地出讓金，房價上漲有很大一部分是房地産商炒概念的結果。《經濟半小時》（賓芳）

    新華綜合消息 2001-12-16