京城樓市顯著升溫

　　據報道,4月25日-26日期間,北京共有6盤入市,其中泰禾拾景園、旭輝禦錦以及合生悅上城3個項目均實現了"日光"。5月1日，如園推出35套平層大宅,當天全部售罄。中冶德賢公館項目開盤當天2小時就認購完成4億元。

　　近期多個遠郊區項目預售價均超過8萬。21日，海澱區映月臺嘉園獲預售許可，均價高達13萬；同一天取得預售證的門頭溝瀧悅長安嘉園預售單價最高8萬；此外，門頭溝西山藝境擬售81251元；通州清水灣嘉園擬售8.2萬。

　　據中原地産統計數據顯示,截至2015年5月25日,北京市通州區年內共成交2878套商品住宅,成交均價22226元/平方米,同比上漲幅度為2.3%,漲幅領先。此外，北京市政府將遷址通州的傳聞再起，有樓盤竟報出超過8萬元/平方米的高價。

　　樓市升溫背景下，多家開發商醞釀漲價，不少項目將漲價作為銷售説辭，刺激購房者入市。萬橡府行銷負責人秦江明確表示5月底要調價,單價至少調高1000~2000元；合生濱江帝景負責人證實濱江帝景樓王項目均價將直接提至3萬/平。

開發商漲價底氣何來？

　　近半年以來，樓市利好政策有種停不下來的節奏。3.30多部委打出政策組合拳，將二套房首付降至四成，二手房營業稅免征年限降為2年，釋放了大量改善型需求。央媽則更加"護子心切"，短期內2次降息2次降準。樓市迎來史上最低利率。

　　北京住宅市場供不應求的矛盾在加劇。今年前五月，北京商品住宅市場供應量創下近十年新低。2015年1-5月，供應量為20238套，而去年同期供應量為48319套。據亞豪機構統計，6月,北京樓市預計僅有20個項目入市。

　　亞豪機構數據統計顯示，截至5月14日，北京期房商品住宅庫存為36178套，現房庫存為44588套，現房比期房超出了8410套。而現房的價格普遍比期房要高出不少，這意味著房價又將開啟新一輪的上漲。

　　機構統計數據顯示，北京2014年居住類樓面地價高達14557萬元/平方米，同比上漲了50.53%。高地價項目的陸續入市促使頂豪項目供應井噴。高端住宅成交佔比增多，結構性拉升了成交均價。

告訴你，市場的真相

　　這次意欲捂盤的樓盤集中在北京市通州區，主要原因是北京市政府遷址通州的利好消息在網上瘋傳。而這個所謂的利好消息多年前就已經在傳，是典型的"冷飯熱炒"。目前尚未確認，就算傳言成真，政策落地也需要一段時間。

　　今年6、7月份北京樓市還將有近10個自住房項目將進入搖號階段，價格在22000元-29000元不等，無疑會分流不少低中端需求，尤其是通州區這樣剛需性樓盤扎堆的區域，自住房的分流作用更不可小覷。

　　北京樓市庫存充裕，並沒有傳言所説的庫存不足的問題。根據亞豪機構數據統計顯示，截止5月18日，北京商品住宅存量套數為80550套，按照4月份市場回暖後的成交速度來計算，去化週期也需一年有餘。

　　據亞豪機構統計，現房住宅的存量比期房高出8000余套。現房庫存多於期房，説明之前市場大環境不好，項目銷售速度較慢，部分期房"熬成"現房，積壓了一定量的現房庫存。現房庫存多於期房，是開發商面臨實質性去化考驗的信號。

業內辣評

北京房地産業協會秘書長
陳志

還不能判斷市場回暖

　　通常判斷市場見暖的標準，是一手房月交易量達到八九千套的水準。但從4月的一手房交易量來看，剔除自住房和定向安置房，商品房僅有不到四千套的成交量，因此還不足以判斷市場已回暖，準確地説，應該是市場開始逐漸恢復。

亞豪機構行銷總監
郭毅

盲目漲價難以得到市場支撐

　　受3·30新政利好、降準降息等貨幣寬鬆政策的影響，購房者入市心態更加積極，從而推動了新盤成交量連續兩月持續上漲。去庫存仍然是房企目前的主要任務，盲目漲價難以得到市場支撐。現在部分樓盤銷售員的"漲價"説辭，往往只是一種行銷手段。

中原地産首席分析師
張大偉

　　過去思維中只有長安街是豪宅,但隨著土地供應的減少,過去的二手豪宅從設施面積上又不匹配現在高端需求的要求,地價屢創新高的情況下,要求企業在高端産品上創新,目前高端市場外移並不能簡單地視同房價的上漲,未來市場的劃分會逐漸差別化。

上海易居房地産研究院研究員
嚴躍進

　　在政策的頻繁刺激下，前期觀望的購房人群將加速入市，下一階段市場上揚行情可期。但房地産市場還沒有全面企穩，目前房企的主要任務仍是去庫存。心急吃不了熱豆腐，如果貿然漲價，可能會引發購房者的抵觸心理，甚至進一步加劇庫存壓力。