【房企融資迎來第三支箭】11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支援房地産市場平穩健康發展答記者問時表示，房地産市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。證監會堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發揮資本市場功能，支援實施改善優質房企資産負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地産市場盤活存量、防範風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，並自即日起施行。

這標誌房地産融資“第三支箭”發出。此次政策核心是支援修復優質房企的資産負債表，推動行業優化整合。後續證監會將推動相關項目儘快落地，形成示範效應。另外，目前證監會正在研究涉房企業IPO相關政策。

南開大學金融發展研究院院長田利輝在接受《證券日報》記者採訪時表示，恢復上市房企和涉房上市公司再融資、並購重組融資、境外上市等工作，不是改弦易轍，而是在堅持房住不炒的方針下，優化當前房地産企業的融資和運營。

改善優質房企資産負債表

近日，證監會主席易會滿在金融街論壇上表示，當前，要密切關注房地産行業面臨的困難挑戰，支援實施改善優質房企資産負債表計劃，繼續支援房地産企業合理債券融資需求，支援涉房企業開展並購重組及配套融資，支援有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

具體來看，上述5項措施包括：一是恢復涉房上市公司並購重組及配套融資。允許符合條件的房地産企業實施重組上市，重組對象須為房地産行業上市公司。允許房地産行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資産；發行股份購買資産時，可以募集配套資金；募集資金用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。建築等與房地産緊密相關行業的上市公司，參照房地産行業上市公司政策執行，支援“同行業、上下游”整合。

二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支援的房地産業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地産項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

三是調整完善房地産企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地産為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地産業務的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進一步發揮REITs盤活房企存量資産作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地産企業依託符合條件的倉儲物流、産業園區等資産發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資産。

五是積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動産私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動産私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地産、商業地産、基礎設施，促進房地産企業盤活經營性不動産並探索新的發展模式。

加快房地産風險出清

中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，此前，貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經落地，此次支援房企股權融資“第三支箭”發出，表明“三箭齊發”支援房企融資。

11月22日召開的國務院常務會議提出，推進保交樓專項借款儘快全面落到項目，激勵商業銀行新發放保交樓貸款，加快項目建設和交付。努力改善房地産行業資産負債狀況，促進房地産市場健康發展。

11月23日，人民銀行和銀保監會正式發佈促進房地産市場平穩健康發展的16條舉措；另外，“第二支箭”延期並擴容政策實施後，首批增信民營房企債券于11月24日發行。

劉水錶示，此次股權融資支援措施較為全面，能夠以多種方式支援房企融資，將加快化解房地産風險，加快房地産風險出清。此外，建築企業也將得到支援，支援房地産上下游企業整合。

基礎設施REITs方面，據記者梳理，目前已有4單保障房REITs獲批發行，其中3隻已經上市。對於不動産私募投資基金試點，證監會相關負責人表示，允許不動産私募投資基金投資存量的住宅項目、商業地産、基礎設施等，同時對基金管理人和投資者設定一定條件或門檻，後續儘快出臺不動産私募投資基金備案細則。

田利輝認為，我國更需要的是發展REITs和不動産私募投資基金來盤活存量資産，探索房地産發展新路徑。其中，保障性租賃住房REITs常態化發行將是我國資本市場房地産板塊發展的重點所在。REITs發行可以使企業在不累積負債的同時，形成項目開發和退出的閉環，形成可持續發展的“開發、運營、盤活”的新模式。