2014房産預言：地産金融化養老地産爆發

健康中國health.china.com.cn　時間： 2014-02-06 　 來源： 新華網

　　開發商入股銀行，並非看中關聯銀行的融資便利，事實上，受制于銀監會對於銀行關聯交易的管控，開發商入股銀行後可獲得的融資便利很有限。開發商看重的是，銀行為其上下游企業做供應鏈融資的業務空間。

　　預言一 開發商加碼海外

　　2013年，萬科、綠地、萬達等巨頭進軍海外，國內開發商的資産配置，出現引人關注的變化。

　　剛剛進入2014年，嬗變仍處進行時。2014年1月8日，綠地宣佈，投資12億英鎊，在英國倫敦開發兩個住宅項目;1月24日，大連萬達集團董事長王健林和英國首相卡梅倫宣佈，投資20億英鎊至30億英鎊，在英國開展城市改造項目，主要投資萬達具有智慧財産權的文化旅遊商業綜合項目。

　　仲量聯行稱，2013年中國企業逐漸在全球房地産市場，尤其是在英國、美國和澳大利亞增加投資，而綠地集團在倫敦的舉動，標誌著中國房企2014年的海外投資活動已拉開帷幕。截至2013年底，中國買家在境外商業地産以及住宅開發項目的投資額超過100億美元，這使得中國2013年的海外房地産投資額較2012年增逾30%。

　　國內開發商紛紛進軍海外，這對國內樓市意味著什麼?自己用腦。

　　預言二 長效調控機制浮現

　　2014年，房地産調控長效機制有望取得實質性進展。

　　在過去一年的樓市調控中，決策層曾提出過諸如“兩個促使”(促使房價合理回歸，促使房地産回歸平穩健康發展軌道)的調控發展目標。有分析人士認為，中央對待房地産的態度已經從“強調行政調控”轉為“建立長效機制”，對於現有的財稅體制、土地政策、金融體制，都將進行相應的市場化改革。

　　首創集團董事長劉曉光預測，在市場分化的現實背景下，地方調控的自主權將增加，樓市調控將更強調針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。

　　中國房地産學會副會長陳國強的觀點是，新一屆中央政府自上任以來，淡化、低調處理房地産，今後的樓市調控不會再刻意突出中央政府在調控中的主導角色，不會再統一發號施令、一刀切，而會突出地方政府在調控中的主體作用和主體責任。

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，對房企而言，眼下多研究房地産市場的發展規律，比研究下一步會出哪樣的調控政策更重要。“在人口結構裏面，通常是‘20歲到49歲的年輕勞動力’，以及‘35歲到40歲的高儲蓄人口’對房地産的貢獻最大。未來，中國的房地産市場還有很多機會，只是這些機會因為人口結構的變化而跟以前有所不同。”

　　預言三 開發商重回一二線城市

　　5年前，多數全國性大企業還只是在十幾個重點城市中角逐，到3年前基本都有了“百城計劃”，或者更宏大的城市進軍規劃。到2013年，歷經上一輪宏觀調控之後，企業又開始重新聚焦，典型如過去以三四線城市為主戰場的恒大，2013年以來也開始佈局一二線城市。2014年，這一趨勢繼續，恒大在上海預計會有多達4個項目面世。

　　某權威研究中心數據顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續處於低位，以北京為例，消化庫存週期僅6.9個月。二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

　　花樣年控股集團董事局主席潘軍斷言，由於一線城市的供應量不足，而需求極大，所以一線城市房價會延續漲勢。二線城市則是一個比較平穩的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大，房價保持平穩，可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。

　　預言四 地産“金融化”

　　1月24日，恒大地産在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期間，該公司通過子公司，在市場上買入約4.027億股華夏銀行股份。

　　這並非個案。綠地集團與上海農商銀行，僑鑫集團與華興銀行，泰禾集團與海峽銀行，合生創展與北京農商銀行，新湖中寶與溫州銀行，香江集團與廣發銀行，北京城建與錦州銀行，開發商入股銀行聲此起彼伏。

　　開發商缺錢了?不!部分業內人士的觀點是，開發商入股銀行，並非看中關聯銀行的融資便利，事實上，受制于銀監會對於銀行關聯交易的管控，開發商入股銀行後可獲得的融資便利很有限。開發商看重的是，銀行為其上下游企業做供應鏈融資的業務空間。

　　説得很白了，開發商是為了少幫産業鏈“墊資”，讓銀行代勞。

　　據不完全統計，目前“涉銀”的房地産上市企業已有約30家。不出意外，這一趨勢無疑會在2014年得到延續。

　　預言五 不動産統一登記制度上路

　　建立和實施以土地為核心的不動産統一登記制度，是産權管理體制機制的重大改革，2014年重點在於建立統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記資訊平臺。

　　按國務院要求，2014年6月底前出臺不動産登記條例，並實施不動産統一登記制度。對於正常的商品房此舉並無影響，原本就屬合規登記;而對於各種灰色房屋，以後會逐步納入正規登記程式，會暴露某些不合規的事實。比如在部分資源型城市，某些大型礦産國企所建的大量房産，皆沒有進行合規登記，就賣給本單位職工甚至非本單位人員。