“房貸族”開年迎“減負” 房貸利率又降了 還有望繼續走低

“一開年就收到了房貸月供減少的好消息，2024是個幸運之年！”1月2日，家住海口的易女士高興地表示。原來，銀行1月1日給她發送短信，其個人貸款利率已經變更為4.2%，較此前，每個月房貸減少了幾百元。

同易女士一樣，海南不少房貸一族都在新的一年迎來了這份“開年好禮”。從多家銀行了解到，得益於2023年的5年期以上LPR（貸款市場報價利率）從4.3%調降到了4.2%，從2024年1月1日起，大多數存量房貸迎來利率下調，不少購房者的月供可以省下一筆錢。

展望2024年LPR及房貸利率趨勢，不少業內人士認為，或仍有進一步下行的空間。

房貸為啥降了？

科普：LPR是啥？對房貸有何影響？

易女士告訴記者，她購買了一套總價200萬元的二手房，採用混合貸方式，其中商貸部分70萬元，期限20年。按照等額本金還款方式，沒調整之前商貸部分每個月還款金額是5200多元，調整後還款金額為4900多元，下調幅度還是比較明顯。

同一天，海口市民王女士也收到了同樣的“驚喜”。王女士在澄邁老城買了一套商業住房，貸款期限30年、貸款總額為40萬元，房貸利率下調後，她的月供減少30元左右。“雖説每個月只有幾十元，但也算是實實在在的福利了！”王女士説。

走訪中發現，由於購房者的實際房貸利率不盡相同，且貸款期限也有差異，因此實際減少的月供額度也會有不同，但是很多房貸一族都享受到利率下降帶來的月供“減負”。

月供變化是怎麼産生的？為什麼開年房貸下調了呢？

這得先説説房貸利率是怎麼定的。打開房貸合同能看到，大部分人的住房商貸利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，也就是房貸利率=LPR+固定基點。LPR漲，房貸利率就會跟著漲，LPR降，房貸利率也會跟著下降。

所謂LPR，指的是貸款市場報價利率，每個月會公佈一次。不過，房貸利率並不是每個月調整一次。房貸利率是每年有一個重定價日，到了這天房貸利率才會變。大部分人的重定價日是每年1月1日。

易女士和王女士在新年伊始就能收到房貸利率下調的好消息，正是得益於LPR的下降。

去年6月20日，5年期以上LPR由4.3%下調至4.2%，此後連續六個月並未變化。這也意味著，如果是在去年6月20日之前辦理房貸且貸款重定價日是1月1日的購房者，從2024年1月1日起，房貸利率會降低10BP。

“絕大多數客戶的重定價日都是1月1日，所以絕大多數客戶也都會在今年1月1日進行調整，無需客戶做任何操作。”海口一家銀行個貸中心的工作人員告訴記者，對於下調的結果，有些銀行會短信通知。如果沒有收到短信，客戶登錄手機銀行也可以查看調整的結果。

“提前還貸”划算嗎？

建議：看投資收益是否可以覆蓋貸款利息

有不少房貸一族還記得，去年9月曾享受過一次大幅度的“減負”。那麼，本次調整和去年9月份的調整有什麼不同呢？

銀行工作人員向記者解讀道，“去年9月份的存量首套房貸利率調整，降低的是‘加點’；而本次的調整，降低的是LPR，兩次調整幅度明顯不同。”

去年9月份的調整，很多客戶從5%以上甚至更高的利率“高崗”上，統一調降為4.3%；而本次調整，幅度僅10個基點，也就是從4.3%降為4.2%。不過本次調整與去年9月份的存量首套房貸利率調整不衝突。

易女士就是首套房貸利率大幅下調的受益者。她告訴記者，“在去年9月調整之前，我的房貸利率是‘5’字頭，現在再次降低後就僅有4.2%了。”

因為還款降幅的不同，很多購房者關心到底要不要提前還房貸。去年，與“提前還貸”相關的話題曾頻頻登上熱搜。關於提前還款難、預約時間長等問題，還一度引發監管部門關注。

那麼，現在“提前還貸潮”情況如何？

從部分銀行了解到，目前銀行已為絕大多數符合條件的存量首套房貸客戶下調了貸款利率。存量房貸利率下調後，提前還貸量有所減少。

此前招商銀行、農業銀行等高層都曾表示，提前還貸量已減少，存量首套房貸利率下調之後，房貸客戶的利息負擔減少，提前還款的動力確實有所下降。

那麼，提前還貸還划算嗎？海南多家銀行的個貸經理向記者表示，這要看個人情況，比如是否為首套房貸、買房貸款的時間以及是否具備還款能力等。

記者總結了相關觀點：如果是首套房的貸款，提前還貸的必要性就不是很大。去年9月對存量房貸的集體下調，針對的是首套房的商業貸款，在經過下調之後，貸款利率至少可以降到4.2%，有的甚至還可以更低。而如果是之前未能享受利率下調的房貸並且利率比較高，LPR下調也就只能下調10個基點，有條件的話，可以考慮提前還貸。

海口市民趙女士告訴記者，其前幾年買了一套房屋貸款30年，目前降了利率後為4.79%，“當初加點59，由於我這是二套房，就沒有享受到大幅降利率的紅利。”記者從銀行了解到，趙女士這樣的利率水準在海南屬於“中等”。是否需要提前還貸，可以找信貸經理好好算一筆賬再決定。

總之，對個人來説，判斷是否需要提前還貸，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果沒有收益和安全性較高的投資渠道，資金處於相對的閒置狀態，不妨考慮提前還貸，以減輕貸款利息支出；如果有收益比較好的投資渠道，可以考慮將資金更多地用於投資。

月供還能降嗎？

專家：LPR仍有下降空間

去年12月，LPR報價維持不變，而存款利率則迎來集中調降。去年12月下旬，六大國有銀行、招商銀行率先調降了各期限存款掛牌利率。隨後其餘11家股份制銀行也集中調降了存款掛牌利率。

不少觀點認為，這一輪的下調，實際上是為LPR下調騰出了空間，大概率預計2024年LPR下調幅度在20至30個基點左右。

對此，記者採訪了著名經濟學家、清華大學經濟學研究所博士後研究員李江濤。

“當前銀行3年定期存款掛牌利率為1.95%，進入‘1時代’；5年定期存款利率為2%，存款利率下降，目的在於推動企業和居民擴大投資和消費。”李江濤分析稱，貸款利率下降一個作用是促進企業降低貸款成本，另一方面是增加個人貸款。

“2024年，LPR預計會繼續下調。”李江濤表示，從人民銀行和國家金融監管總局的總體要求看，金融要服務實體經濟。“服務的方式是既包括對有需求的領域進行金融的扶持，也包括降低相應的費用。”他認為，為了達到金融扶持的目的，LPR總體方向將是下降的。

李江濤表示，綜合今年經濟工作穩中求進、以進促穩、先立後破的總基調，預計今年的LPR應該會有一到兩次的調整，調整的幅度每次不一定很大，通過引導LPR適度下行，推動融資成本穩中有降，激活生産消費信貸需求。

算一算賬，100萬元貸款每月少還58.54元，以貸款100萬元、期限30年、等額本息方式還款的個人貸款為例——此前LPR為4.3%，每月需要還4948.71元，LPR下調至4.2%，每月需要還4890.17元。合計——月供減少58.54元，利息總額從78.15萬元降為76.05萬元，減少2.05萬元。