房地産新政重在支援改善型購房需求回歸市場化管理_中國訪談

活動標題

房地産新政重在支援改善型購房需求回歸市場化管理

活動描述

時間：2015年4月2日16:30
簡介：從今年3月27日國土部與住建部聯合下發關於促進房地産市場平穩健康發展的通知，到30日央行、住建部、財政部、國稅總局等部門分別下發房地産新政，備受關注的“央版”房地産鬆綁政策一一落地。此時出臺所謂房地産“新政”意義何在，內容上又新在哪，對我國經濟及老百姓生活又將産生什麼影響？《中國訪談》就這些問題特別請房地産專家秦虹研究員為大家解讀。

文字內容：

中國網:
“中國訪談世界對話”，歡迎您收看！從3月27日國土部與住建部聯合下發關於促進房地産市場平穩健康發展的通知，到30日央行、住建部、財政部、國稅總局分別下發房地産新政，備受關注的央版房地産鬆綁政策一一落地了。此時出臺房地産新政意義何在？內容上又新在哪？對於我國經濟和老百姓的生活將帶來哪些影響呢？就這些問題，我們特別採訪到了住建部政策研究中心主任秦虹研究員。

秦主任您好，感謝您接受我們採訪！現在中央六部委突然紛紛出臺對房地産發展鬆綁的新政策，您覺得是出於什麼考慮呢？

2015-04-02 16:54:18
秦虹:
其實房地産市場從去年就經過了一年時間的調整，去年全年商品房銷售的面積和銷售的金額，這兩個指標全年都是負增長，到今年1、2月份，依然是負的增長，也就是從去年到今天，房地産整個市場和前幾年相比是相對比較低迷的發展狀況。這個低迷的發展狀況反映在供求關係上就是從過去的整個供求關係一直比較緊張、房價一直具有上漲的壓力，轉變到今天全國整個供求的關係處於相對偏松的狀況，部分中小城市供應還過剩，所以供求關係發生了變化。在這種情況下，政府就把過去在供求關係非常緊的時候出臺的一些嚴厲的房地産調控政策放鬆。

2015-04-02 16:56:02
秦虹:
比如這次最突出的，財政部和央行出臺的文件裏面，一個很鮮明的政策，就是對購買第二套房首付降低，買賣二套房交易的稅費也降低了，從5年變成2年了。説明政府對購買第二套房視同改善性需求，對改善性需求從過去的懲罰性的政策、嚴格管理的政策，到今天回歸到常態性的政策。

2015-04-02 16:56:30
秦虹:
過去在控制房價上漲的時候，買第二套房首付要60%，北京要70%；如果買二手房，交易稅費也是5年之內要交全額的營業稅，應該説這是非常嚴厲的抑制購買第二套房的需求的政策。但是坦率地説，可能每個買房的家庭都需要買第二套房，因為他總要改善。當時為什麼對改善性需求也進行控制呢？當時在房價上漲很快的情況下，投資和投資性的需求大量涌入房地産市場的情況下，政府很難判斷你買第二套房到底是改善還是投資，所以那個時候購買第二套房一律視為投資，全部都是從嚴管理，懲罰性的政策。

2015-04-02 16:56:56
秦虹:
今天整個供求關係發生了變化，所以過去那種超出常規的、嚴厲的政策現在回歸到了常態，就是不再那麼高的首付，也不需要交那麼多稅了。這次我們看到財政部和央行的文件裏面，重點是支援改善性需求，把改善性需求，過去從嚴的政策現在回歸到正常性的政策。

2015-04-02 16:57:10
中國網:
除了您剛才説的這點，大家都把這次出臺的相關政策稱為“新政”，你覺得新在哪兒呢？

2015-04-02 16:57:13
秦虹:
這次新政有一個非常顯著的特點，過去把購買房子的一些政策通過政府的強制行政力抬高到非正常的嚴厲的程度，比如過去購買第二套房首付60%，這是全世界最高的首付，是一種懲罰性的信貸政策。這一次就把它回歸到了常態。現在購買第二套房，首付是40%，基本上是比正常的首付偏高一點點——逐步從過去嚴厲的行政調控回歸到市場上本來應該有的行政政策，新在這裡，就是從行政性調控回歸到市場化運作。

2015-04-02 16:57:26
中國網:
去年以來，我們也看到，很多地方的房地産市場都出現了量價齊跌的情況，您覺得這次地産新政對於刺激樓市能起到多大的效果呢？

2015-04-02 16:58:42
秦虹:
這次的政策一定是有利於市場活躍的。剛才已經講了，從去年1月到今年2月，已經連續14個月房地産的銷售都是一個負增長的狀況。這樣一個負增長，它實際上也影響了房地産的開發投資，也影響了整個房地産市場的活躍度。這次把過去抑制性的對改善性需求的政策放鬆了，一定是有利於市場活躍的。就是把改善性需求的門檻降低了，真正需要改善的家庭購買意願就容易得到實現。

2015-04-02 16:59:04
秦虹:
坦率地説，大家都對中國房地産市場現在的趨勢看不清楚，也有説要崩潰的，也有説要暴跌的，也有説未來前景不看好的。但是我仔細分析了一下，當前房地産市場的需求，我們認為中國目前房地産需求的基礎依然是存在的，這個需求基礎不像過去那樣建立在投資性需求的基礎上，這次的需求基礎主要是自住性的，一個是首次置業的剛性需求，第二方面是改善性需求。我們分析一下全國銷售面積數據，2014年全國商品住房一共賣了10.5億平分米，60%的房子是被80後買走的，説明什麼呢？我們當前的人口結構決定了首次置業的這部分自住性需求量非常大。但是除了首次置業之外，住房改善我認為在目前中國還有一個龐大的群體，可能對那些有房子的人來説，他不缺房子住，但是中國目前面臨很現實的問題是，有多少人對自己現在住的房子感到非常滿意呢？那可能還是不確定的。由於收入的變化，家庭結構的變化，職業、工作地點的變化，很多家庭都面臨著換房子的需要，所以把換房子的需要釋放出來，有利於市場活躍。市場流通了、活躍了，對房地産市場的健康發展，對滿足老百姓的居住願望，都是非常有意義的。

2015-04-02 16:59:51
中國網:
我們也了解到有一些地方，特別是三四線城市，它的空置房面積還是比較大的，所以很多人認為這次地産新政能夠幫助地産商消化庫存，但是很多人也覺得對於房地産市場的作用可能不大，比如有人説“二套房貸首付四成也救不了房産泡沫”，對這個問題您怎麼看？

2015-04-02 17:00:01
秦虹:
這個政策主要針對的是老百姓，針對的是那些改善性住房需求願望的實現，政府給予一個寬鬆的政策。過去太嚴了，現在把過去過嚴的政策回歸到常態，首先是滿足需求者的願望，這是第一位的。當然滿足需求者願望，買房的人增多了，也有利於開發企業消化庫存。

不同城市，房地産市場的差別很大，這是一個現實，這已經是一個新常態了，所以儘管我們有了新的房地産政策出來，政策已經開始有所放鬆了，但是表現在不同的城市它的需求依然是不一樣的。

2015-04-02 17:00:11
中國網:
您覺得新政策對於地産商能夠帶來什麼幫助嗎？

2015-04-02 17:00:23
秦虹:
就是有利於房地産企業，特別是好的企業、高品質樓盤的企業。改善性需求一般都是以小換大，以次換好，所以相對來説性價比比較高、比較強的品牌企業，它們特別受改善性需求家庭的歡迎，所以對它們市場銷售的增長是有利的。

2015-04-02 17:00:36
中國網:
這次新政給老百姓個人購房放寬了條件，具體來講您覺得政策給我們購房會帶來哪些好處？

2015-04-02 17:00:46
秦虹:
它降低了第一次買房和改善性需求購房的門檻，這是實實在在的利益。比如這次政策，如果你是在當地繳納了公積金，説明你是本地的職工，您用公積金買房的話20%就可以了，原來要30%，就是你買房的門檻降低了。如果你要換房子，過去要60%的首付，現在要40%就可以了，如果用公積金30%就可以了。所以購房門檻就降低了，就有利於你及早地實現你換房的意願。

2015-04-02 17:00:56
中國網:
我們關注到這次出臺的一系列政策當中，有提到要鼓勵銀行業金融機構繼續發放組合貸款，以支援居民家庭購買自住房。之前我們的公積金貸款額度是提高了，但是相對於房價和貸款需求來説仍然是杯水車薪，可能很多人願意選擇組合貸款，但是現在組合貸款的審批比較複雜，時間也比較長，可能在現實當中也很少被採用。您覺得現在出臺的政策，對於這方面會帶來什麼影響嗎？

2015-04-02 17:01:06
秦虹:
您説的主要像北京這種大城市，額度又少，所以不得不用商貸來進行補充。但是中國很大，還有很多的城市，我們有658個城市，有很多城市其實公積金的餘額還是非常充足的，要是用起來，幾千億的公積金能夠真正支援用於買房的需求，這個支援力度還是比較大的。至於組合貸款審批的期限長，這個問題，我看到已經引起了住建部的重視，他們也在要求公積金的發放部門儘快加快審批，縮短流程，把這個時間盡可能縮短。

2015-04-02 17:01:21
中國網:
一方面我們的政策對老百姓購房是放寬了條件，但是另一方面，很多人在高興之餘又擔心説這會不會導致房價上漲呢？對這方面您怎麼看？

2015-04-02 17:01:32
秦虹:
房價的變化取決於一個因素，就是供求關係。過去2011年之前，我們出了那麼多房地産的調控政策，但是房價依然漲得很快。大家都批評説那時候政策出錯了，但是實際上導致2011年我們出了這麼多房地産調控政策都抑制不住房價的根本原因是什麼？還是供求關係所決定的。那時候全國的供求關係一直是偏緊的，部分地區過緊，所以你怎麼出政策壓都壓不下房價。

2015-04-02 17:02:17
秦虹:
但是中國的房地産市場供求關係從2011年之後發生了變化，現在進入了新階段，就是從2011年、2012年、2014年，這三年連續的，供應的增長速度比銷售的增長速度快了一倍，也就是現在的供求關係從過去總體偏緊到今天總體偏松，過去部分地區過緊，現在部分地區是過剩的，所以在供求關係偏松的情況下，甚至一部分城市過剩的情況下，你説價格怎麼漲？即使需求增長，但是由於你有巨大的供應量，所以對絕大多數城市來説，供求關係決定了它的價格很難大幅度反彈。

2015-04-02 17:02:31
秦虹:
當然你一定會問，有一些城市供求關係沒有那麼松，比如北京，不像中小城市供應那麼多，它會不會反彈？我們可以看到，像一線城市，北、上、廣、深一線城市都有限購。即使有很多有錢人想利用降低了換房的稅費和信貸首付來投資房地産，但是限購政策也控制著他，沒有資格買房的人依然不能買。而不限購的地方，絕大多數城市供應都是充足的。所以我們判斷房價走勢的時候，不能靠主觀的臆想，一定要回到供求關係的基本層面。

我研究了一下數據，2014年和10年前的2005年相比，全國房地産市場上住房的銷售面積增長了1.5倍，但是這10年同一個時期，商品房的在建面積，就是供應面積增長了3.5倍，所以我們的供應在這10年裏面，特別是2011年之後遠快於我們的需求。在這種情況下，我認為大家又問到能不能出現像2009年那樣的暴漲，很難出現。

2015-04-02 17:02:34
中國網:
對今年的房價走勢您會做什麼樣的預測？

2015-04-02 17:03:03
秦虹:
我認為今年的成交量，在我們積極的政策寬鬆、放鬆情況下，成交量會有一定程度的恢復，但是價格有望保持穩定。

2015-04-02 17:03:18
中國網:
從投資的角度看，這次地産新政的出臺，也帶來了地産股的上漲，所以有媒體提出一個問題：是買房子好呢，還是買地産股票好呢？您怎麼看？

2015-04-02 17:03:26
秦虹:
這是兩個不同的問題。因為我們説買房子第一位的還是解決你居住問題，而不是去賺錢；買股票它的第一目的就是為了賺錢，這兩個問題還不是在一個層面上。這就要看對什麼人來講，如果對一個需要房子的人來講，如果有支付能力的話，特別是你能付得起首付的話，我認為還是先滿足你的住房需要。因為你一旦買了房子，實際上就鎖定了房價，但是隨著經濟的增長，我們收入是在不斷提高的，這個房價收入比的關係在不斷地優化、不斷地調整。

2015-04-02 17:03:37
秦虹:
但是對於一個有房子的人來講，你不缺房子，不缺房子我就想是投資股票賺錢還是投房地産買房子賺錢。這個事情我覺得還要特別慎重來看。因為股市是短期投資，你只要抓住機會，今天買明天賣，你可能就會賺到錢。房地産一定是長期投資，長期投資今天買了房子，什麼時候能夠賺錢，這個事情有很大的不確定性，而且交易成本、持有成本還是越來越高，要估計到這個風險。另外房地産的變現性不如股票好，股票説賣一點滑鼠馬上賣了。但是賣個房子複雜了，它變現性很差、週期很長，所以投資真的需要謹慎。

2015-04-02 17:03:46
中國網:
有一些人把這次出臺的政策稱為“救市”，對於這個説法您是否贊同呢？

2015-04-02 17:03:56
秦虹:
政策是寬鬆了，這個寬鬆是指和過去特別嚴厲的、懲罰性的政策相比，現在是松了，但是並沒有松到常態以下。比如説二套房40%的首付，實際上我觀察了一下，還是比世界上平均的首付要略高一點，所以這不能算救市。什麼叫救市？在正常政策之下出的政策，那可能才叫救市。

美國當年房地産泡沫興起那個階段的時候，它搞零首付。中國政府真的説救市的話，可以搞零首付，或者10%的首付。40%的首付不算低，所以還談不上救市。要我説就是政策的優化、調整、回歸。優化調整，就是把過去過嚴的政策松下來；回歸是回歸到正常市場常態下需要的政策。

2015-04-02 17:04:07
中國網:
記得您曾經説過，中國房地産市場進入了新階段，未來的房地産政策一定會去行政化，回到市場本質的層面。那您覺得這次的政策調整，是否符合您當時的説法和預測呢？

2015-04-02 17:04:16
秦虹:
我覺得還是符合的。我曾經在2013年的時候就對未來的政策趨向有一個判斷。我説過去的市場和政策與未來的市場和政策相比有著很大的不同。過去市場簡單、政策複雜，現在以及未來是市場複雜、政策簡單。怎麼來解釋呢？

2015-04-02 17:05:13
秦虹:
過去為什麼説市場簡單、政策複雜呢？是因為我們過去的市場基本上都是漲的，多數年份都是漲的，各個地方都是漲的，以漲為主，所以這個市場比較簡單，方向比較清楚。但是我們的政策比較複雜，我們出了很多的調控政策，國五條、國六條、國八條、國十條、國十一條，出很多政策，政策是非常複雜的。

2015-04-02 17:05:22
秦虹:
但是2013年之後，我認為我們未來的市場變複雜了，現在有的地方房價略有上漲，有的地方不漲不跌，有的地方已經開始下跌了。但是我們的政策相對簡單了，把過去很多的這個條、那個條的一些行政性的政策現在逐步回歸到一個市場面的調整，過去通過行政手段過嚴的一些政策回歸到了一個常態，所以政策越來越簡單。未來房地産市場更多的是遵循它自身供求關係的變化，按照規律來進行發展，所以一定會出現那種情況，就是市場分化：供過於求的地方房價就是不漲，甚至還要下跌；供不應求的地方房價始終有上漲的壓力。

2015-04-02 17:05:36
秦虹:
好在這次的政策，我看央行、建設部的政策裏面還強調，信貸政策要因地制宜，因層施策，就是説各個地方具體的首付比例到底降到多少，是60%降到40%，還是從60%降到50%，還需要各個地方政府結合本地的供求關係做細化的調整。

2015-04-02 17:05:39
中國網:
這次新政出臺之後，您覺得對房地産市場分化的格局會産生什麼影響嗎？

2015-04-02 17:05:46
秦虹:
房地産市場分化一定是一個未來的必然趨勢，這不是政策所要改變的，這次的政策不是要改變分化的格局。這次政策就是要滿足真正需要房子的人，滿足他的願望，能夠實現。從過去管得過嚴、控制，到現在讓你能夠比較自如地實現你購房的意願。這對購房者應該是一個利好的政策。

2015-04-02 17:05:57
中國網:
您覺得未來要促進房地産的健康發展，這也是我們《政府工作報告》當中提出的要求，對這方面政府應該做什麼？

2015-04-02 17:06:06
秦虹:
最重要的，過去我們很多的政策都是在需求端進行抑制，稅收政策，限購政策，戶型、套型買賣的政策，控制的很多。現在在需求端這部分，我們認為應該按照市場本身的規律更多地尊重它的規律來運作。政府有一條很重要，你要在前端規劃階段提高你的科學性，因為土地是政府管理的，規劃也是政府管理的，土地出讓的節奏、保障房和商品房供應的比例、商業用房和住宅用地的分配比例、一個城市容積率的確定，這些都是地方政府在出讓土地的時候需要考慮的。所以，我覺得提高我們的規劃和土地出讓的科學化水準，尊重市場規律，這是我們需要提高的。

2015-04-02 17:06:19
秦虹:
今天房地産市場出現了一些問題，都和當初我們土地出讓節奏把握不好，不同性質比例，比如商業用地和住宅用地之間的比例沒有把握好有很大的關係，現在商業地産也過剩，為什麼過剩呢？就是有一些地方政府在拍賣土地的時候，不管三七二十一，所有的地塊必須要建30%的商業地産。需求在哪？你這個比例確定的依據是什麼？所以這都是缺乏科學性的，缺乏對當地市場規律的準確把握。在這方面，我們還需要提高科學決策的水準，更少地干預市場交易，更多地提高你的規划水平，這對房地産市場長遠健康發展是非常有利的。

2015-04-02 17:06:29
中國網:
對於提高政府規劃的科學化水準，您有什麼具體的建議和看法？

2015-04-02 17:06:39
秦虹:
首先要準確把握好需求，比如保障房和商品房，這兩種房都是滿足居民需求的，這兩種房到底安排多大的比例？有多少人需要保障房，有多少人需要商品房？如果你底數不清楚，只是拍腦袋，就有可能要麼保障房建多了，要麼保障房建少了。保障房需求大的地方建少了，確實不利於控制房地産市場的發展，對於那些真正需要保障的人群也不能得到有效的支援，這肯定是不合適的。如果我建多了，沒有那麼多需求，這也是政府投資的浪費。這就要求首先把握好需求，把握好需求就要做好準確的預測，甚至做好當地住房的普查，都很重要。比如，我們土地出讓的節奏也和這個有關係，到底政府賣地賣多還是賣少，現在主要是取決於我需要多少錢來決定賣地多少，政府需要錢多就多賣地，需要錢少就少賣地。但是我們賣地多、賣地少，更多的是應該根據需求來確定，如果沒有那麼大的需求，賣地賣多了，那一定是供應量過剩，這對市場有節奏、按規律的發展，有很大的負面影響。所以，我想把握好真實的需求，準確做好未來的預測，最好能夠開展房屋的普查，摸清底數。政府的規劃提高科學性就有依據了。

2015-04-02 17:07:12
中國網:
對於這次政策調整，很多人會認為這是因為國民經濟現在面臨下行的壓力，給房地産市場鬆綁，對於提振國民經濟有好處。對於這個説法您怎麼看？或者説您覺得房地産行業在整個國民經濟的大盤當中具有多大的影響？

2015-04-02 17:09:57
秦虹:
應該説房地産是國民經濟的重要産業，這是毫無疑問的。房地産的投資佔到固定資産投資最高的時候能夠達到25%以上，低的時候也有20%左右的水準，也就是它在整個投資裏面佔的比重非常大。再加上房地産産業鏈很長，上游的投資、下游的消費，關聯度非常高，所以房地産市場的穩定發展對國民經濟的穩定發展作用非常大。在這個時候，整個宏觀經濟我們説進入新常態，我們的增速從高速回歸到中高速的情況下，保持中高速的平穩增長，發揮房地産市場的穩定，我覺得這是很有必要的。

房地産是國民經濟中的一個重要的組成部分，這個重要組成部分的發展一定要服從大局，這也是必然的。如果房地産市場能夠從去年以來的14個月的負增長回歸到穩定發展，不繼續下滑，對穩定宏觀經濟的增長，它的積極作用也是不容忽視的。

2015-04-02 17:10:08
中國網:
感謝您接受我們的採訪。

（責編/文字：韓琳；主持：孫婉露；攝像：董超；圖片：楊楠）

2015-04-02 17:10:17