現行商品房預售制致購房人擔更大風險 建議按工程進度分期付款 | 建言中國187

中國網北京3月9日訊（記者 江虹霖）商品房預售制度是我國房地産開發經營管理制度的重要內容，對促進房地産業快速發展、有效解決一定時期內商品房供應不足問題、加快實現全體人民住有所居發揮了重要作用。“但當前商品房預售制度仍存在一些社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。”今年全國兩會期間，全國人大代表、民進江西省委會副主委、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫關注商品房預售制度完善問題。

盧天錫認為，商品房預售制度主要存在5個問題：

一是預售許可條件不明、門檻較低。《城市商品房預售管理辦法》雖然規定了商品房預售許可條件，要求“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”，但對投資金額評估的手段和措施往往比較欠缺，且各地對工程要求不一，有的地方達到工程形象進度正負零（編者注，一般指房産項目建好地基）即允許預售，一定程度上降低了房地産開發企業準入門檻，提高了房地産企業資金杠桿率，助推了個別房地産企業高杠桿、高負債的野蠻增長，給我國房地産業帶來了巨大風險。

二是預售合同的法律地位不明晰。我國實行不動産登記確權制度，商品房預售合同備案僅為行政行為，並不直接導致物權的設立。由於商品房預售合同履約週期較長，出現“一房兩賣”、設立抵押等情況時，購買人權益難以有效保障，有的開發項目完工後，因抵押未解除，導致無法交房,難以辦理不動産登記發證。

三是預售資金監管存在制度短板。商品房預售資金監管沒有專門的上位部門規章辦法，各地監管模式、監管標準等存在較大差異，有的未實行預售資金的全額入賬監管，有的監管額度沒有有效覆蓋項目竣工交付所需資金，有的對預售資金使用把關不嚴，有的簡單地委託監管銀行代為監管，預售資金實際上由開發商自行支配使用，開發商隨意挪用轉移預售資金導到工程項目爛尾的情況屢見不鮮。

四是購房人預付款支付方式不利於保障購房人權益。當前預售制度下，購房人預付的購房款（即預售資金），包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉入房地産開發企業名下的預售資金監管賬戶，而購房人從購房到房屋交付少則1年，多則2一3年。現行“一次性全額支付”預付款的方式，使商品房預售實際上變成了商品房銷售，購房者購買的房屋實際上是“期房”或者説是“樓花”，這明顯加重了購房人義務、負擔，增加了購房人風險，有失公平原則。一旦出現項目爛尾等問題時，將給購房人造成巨大損失，引起社會糾紛和不穩定問題。

五是房地産開發企業違規成本較低。根據現行《城市商品房預售管理辦法》，開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地産管理部門責令限期糾正，並可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款，難以有效遏制房地産開發企業違規行為。

全國人大代表、民進江西省委會副主委、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫

近期，住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會印發《關於規範商品房預售資金監管的意見》，在預售資金監管上提出了一些很好的政策措施，但盧天錫認為，預售制度的短板問題仍未全面解決，我國房地産業仍然面臨著巨大風險。為此，他建議：

儘快修訂《城市商品房預售管理辦法》。進一步細化明確全國統一的商品房預售許可條件，提高對違法違規行為的懲處力度，逐步提高預售許可門檻（如多層主體封頂、高層主體結構2/3，超高層主體過半），直至過渡為現房銷售。明確預售合同與權屬預告登記相同的法律地位，嚴禁已設立土地抵押的房屋預售，嚴禁將已預售房屋再設立在建工程抵押，保障購房人合法權益。建立商品房預售履約擔保機制，降低購房人風險。建立預售項目資訊披露制度，預售項目工程進度、預售款使用情況等重大事項應定期或及時向購房人公示披露。

儘快制定《城市商品房預售資金監管辦法》。鋻於各地房地産主管部門自行制定的預售資金監管辦法較為混亂，且《關於規範商品房預售資金監管的意見》的規範效力較法律規章而言相對較低，建議國家層面研究制定《城市商品房預售資金監管辦法》，切實規範和強化預售資金全過程監管。提高房地産開發企業違規使用商品房預售款項的行政處罰標準，增加金融機構違規扣劃、施工企業和材料供應商等配合房地産開發企業違規套取商品房預售資金的處罰條款。

三是建議調整購房款付款方式。改變當前由購房人“一次性全額”付款（含按揭貸款）並由監管部門按進度撥付預售資金的模式，變為購房人按工程進度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到一定標準後，由購房人繳納規定比例的首付款，剩餘款項按預售合同約定的工程進度分期支付，項目達到竣工交付條件後支付尾款，其中一定額度轉入由政府監管的品質保修金專戶。申請銀行貸款的，後續按揭款根據預售合同約定的工程進度逐步發放貸款。

推薦閱讀：

加強書法、武術、戲曲教育需修教材、強師資、設課程、立法規| 建言中國186