時間：2024年5月15日

嘉賓：北京大學經濟學院教授、國民經濟研究中心主任蘇劍

中國網：房地産行業産業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益和經濟社會發展大局，成為大家長期關注的熱點話題。近年來，房地産行業面臨下行壓力，市場供需關係出現新變化，而各地也在不斷通過政策調整適應新趨勢。4月底召開的中央政治局會議強調要防範化解房地産風險，提出要統籌研究消化存量房産和優化增量住房的措施，被視為提振樓市信心的利好信號；與此同時，多地相繼出臺措施，為樓市“鬆綁”。那麼，新出臺的政策措施能否使房地産行業回暖？意向購房者當如何把握機遇？就相關問題，中國網《中國訪談》欄目特別邀請到北京大學經濟學院教授、國民經濟研究中心主任蘇劍進行分析解讀。

北京大學經濟學院教授、國民經濟研究中心主任蘇劍接受中國網《中國訪談》專訪  （攝影：鄭亮）

中國網：蘇老師您好，非常高興今天能夠邀請到您做客我們的演播室。

蘇劍：非常感謝，我也很高興。

中國網：前不久召開的中央政治局會議強調要防範化解房地産風險，提出要統籌研究消化存量房産和優化增量房産的措施，這被大家普遍看作是增強樓市信心的一個利好的消息。那麼，您怎麼看待政治局會議關於房地産方面的表述？釋放了怎樣的信號？

蘇劍：首先，不管我們喜歡也罷，不喜歡也罷，房地産行業目前還是中國的支柱産業。所以在宏觀調控中，它對房地産行業非常重視，提到了中央政治局會議這樣的層面上討論這個問題，這就説明瞭它對中國經濟的重要性，這是第一個。

第二，中國的房地産市場確實現在面臨非常大的風險，而這個風險如果擴散的話，可能擴散到好多方面去，它涉及的面特別廣。比如首先，它可能涉及到民生，比如（如果）房價大跌的話，馬上就會導致老百姓財富縮水，因為現在中國老百姓財富的80%以上聚集在房地産方面，房價一下跌，那麼財富名義上自然是縮水了。另外可能在有些地方，會出現爛尾樓的情況，所以保交樓目前還是一個非常重要的任務，這還涉及到民生。

另外，還可能涉及到銀行，因為銀行對房地産開發商有貸款，對居民也有貸款，那如果居民還不起貸款的話，它同樣會斷供，這也會導致銀行的風險。然後它還涉及到股市，因為房地産企業在股市裏佔的比重還相當大。還涉及到債市，因為房地産企業同樣也發債，不僅發內債，還發外債，發外債的話，又把問題扯到國際上去了，還涉及到人民幣匯率。然後再往其他方面延伸，又涉及到地方政府債務問題，地方政府收入相當大的一部分，尤其是有些地方到50%左右都來自於賣地收入，如果再加上房地産行業所交的稅收的話，那麼好多地方的財政收入其實60%、70%都依靠房地産，那房地産一垮下來，那麼地方政府收入減少了，地方政府債務就成了大問題。

所以轉一圈下來，你就會發現，一個房地産風險其實就擴散到整個宏觀經濟了，所以它的風險是個非常重要的風險。所以中央政治局把化解房地産市場風險作為非常重要的任務，這個是非常重要的，也非常必要的，這是第二點。

第三點，房地産行業目前面臨著一個長期和短期的風險。長期來看，因為人口在減少，人口老齡化在加速，從2022年開始，勞動力還在急劇減少，這幾個因素疊加在一塊，其實意味著中國的房地産市場從長期來看，是有下行趨勢的。當然這就對中國的穩增長構成了一定的壓力，這就要求中國接下來將不得不實現一場産業結構的轉換，必須有其他的産業能夠升上來，彌補房地産行業長期下行帶來的缺口，這是長期的。短期來説，應該説房地産行業將近20年的高歌猛進，可以説是在相當程度上透支了未來的房地産行業的發展。所以接下來，在房地産發展方面，可能就有一個相當大的回調，或者説房地産行業可能會有個停滯，把透支的那部分慢慢地給收回來。

所以，長期和短期結合在一起，接下來這兩三年時間，可能是中國房地産行業最艱難的時候，在這個情況下，房地産調控就尤為重要。

中國網：也就是説房地産行業其實它要觸底反彈的話，還需要一段時間？

蘇劍：目前看，應該是這樣。就是説我們要把房地産行業本身的觸底反彈和房價的觸底反彈要分開，房價觸底反彈並不一定意味著房地産行業會觸底反彈。

中國網：能展開講講嗎？

蘇劍：因為房價它可以調整得很快，降起來很快就掉下來了，好多地方房價掉60%、70%，和高峰期相比，北京房價也降了30%左右。一般情況下，房地産行業的恢復，比它（房價）可能要晚上一段時間，有可能是一年，有可能是兩年，因為房地産行業本身它的調整涉及好多個方面，比如説房子它至少有個建造週期，但房價調起來沒這麼麻煩。所以這裡邊可能就存在這樣一個問題。

中國網：所以房價觸底應該會早于房地産行業觸底反彈的時間？

蘇劍：對。因為你生産過程是需要時間的，但房價下跌卻可以是非常快的，它沒有一個生産時間，只要老百姓預期形成，很快就掉下來了。

中國網：我們也注意到最近多地紛紛出臺了政策措施，為房地産行業“解綁”，而且還有一些城市出臺了住房以舊換新的政策，那麼在您看來，這些政策措施會對房地産行業或者説房地産市場帶來怎樣的影響，能不能使樓市回暖？

蘇劍：目前情況下，要回暖很難。因為剛才我説了，它這是長期的趨勢和短期的回調疊加形成的這麼一個格局。那麼在這個情況下，目前能出臺的政策只是在延緩它的下行的速度，要直接把它從下跌變成回升，這個目前做不到，這個我們要承認的一個現實。也就是説，房地産行業的鬆綁和其他一些支援措施還需要一步一步地出臺，還需要更多的措施。當然，我們目前的措施以及接下來出臺的措施，至少在半年的時間內，應當還只是讓它緩和一下，不是説就讓它回升，因為現在積攢的問題應該説太多，太嚴重。

北京大學經濟學院教授、國民經濟研究中心主任蘇劍  （攝影：鄭亮）

中國網：我們再從購房者的角度來看，我們都知道“買漲不買跌”是大多數購房者在置業時的一個心態，我相信現在也有一大批潛在的購房者正在觀望，那麼對於他們，您有什麼建議？

蘇劍：首先把中國作為一個整體來看的話，應該説房價可能還會進一步下跌，這可能是一個趨勢。當然這也分地段，也分城市。有些城市可能未來怎麼著房價都上不來了，因為中國人口流動和城鎮化過程中，以及經濟結構調整的過程中，它可能會出現一些城市人口凈流出，甚至最終會出現城市空心化這樣的現象，比如説一些資源枯竭性城市，所以結果就是這些城市的房價到時候白送，你都不要。當然我這只是説了一個極端（案例），也就是説，我們買房的時候，如果作為投資的話，一定要看清它的位置在哪，不能説是輕易去投資一些發展前途不明朗，或者是很明朗但是往下走的城市，這個要避開。

當然，作為剛需或改善，這個時候，我個人覺得不要著急。就説是房價下跌可能會很快，但是房價下跌（到底）之後，它不會立馬就往上調，它會有個平臺期，等（到了）這個平臺期，你看著它穩定了，你再出手。你現在想抄底的話，即使抄了，你心裏也沒底，（擔心）沒準現在還不是底。所以，我覺得不要著急，如果它真的到底的話，有足夠的時間讓你去抄（底）。房地産跟股市不一樣，因為房地産流動性比較弱一些，就算是它開始回升了，那個時候你買也來得及，回升一點點，也付得起這個代價，至少你避免了風險。

中國網：您剛才提到房地産行業涉及的面非常廣，産業鏈條很長，事關人民群眾的切身利益和經濟社會的發展大局，所以長期以來都是大家關注的熱點話題。那麼這次中央政治局會議提出要加快構建房地産發展新模式，要構建這一新模式，政策方面應當如何發力？

蘇劍：首先，我們要弄清楚這個新模式是什麼？這個要搞清楚。你搞不清這個，談政策，那都是白説。應該説這20多年，尤其是1995年左右住房商品化以來，應該説中國的房地産行業發展得非常快。剛開始，老百姓的住房比較緊張，所以那時候房地産需求非常大，這也成就了（房地産行業）這麼多年的發展。現在，中國的房子可以給14億人住的，你還要想到農村的房子、小城鎮的房子，包括小縣城的房子，好多年輕人在那買了房子，其實也是不住的。也就是説，現在中國的房子從總量上來説已經相當多了，過剩已經是一個大趨勢。這個我們要搞清楚。

那麼接下來，中國的房地産市場可能會出現結構性的調整，這個結構當然是地域結構的調整。也就是説隨著人口的流動，有些城市它的發展潛力大一些，對房子的需求還有，或者還在增加；有些城市發展潛力比較小，人口在流出，那麼它的房子過剩就會很嚴重。所以接下來的新模式，第一步就是結構調整，地域結構的調整。也就是説在那些發展空間比較大的城市，可能還需要進一步增加房子的供給，在那些房子已經過剩的城市，就採取別的辦法，來化解過剩的房子。這是地域結構的調整。

接下來還有一個就是住房本身的結構調整。以前我們住房的建設，考慮的基本上都是一家三口，沒有考慮到會放開生育，那未來有的家庭可能孩子比較多，兩個、三個可能都有，這個時候可能房子的內部結構也要針對人口結構進行調整。所以這是人口結構（變化）帶來的對住房需求的一個變化。當然接下來好多年輕人（也可能選擇）不婚不育，他們可能更喜歡小戶型的房子。也就是説未來的住房需求可能往兩個方向去發展，一個是大戶型，一個是小戶型。那麼房子的供給可能要更加多樣化，要適應未來需求的變化。這是從房子結構本身（考慮）。

從房地産行業本身呢，我們剛才説長期趨勢和短期的透支，導致接下來這幾年，中國的房地産市場可能會比較艱難，也就是説以前需求的透支可能（導致）接下來這幾年（需求）已經不太多了，所以就面臨這樣一個超調的情況。

另外一方面呢，就是我們以前房地産行業的發展主要靠建設，開發商蓋房，然後賣出去。蓋房賣出去這樣一個模式，使得它的鏈條非常長。那麼問題是現在房子總量上已經飽和，已經夠用了，那麼在這個情況下，房地産行業的發展可能不再是蓋房了，而是包括兩個方面，一個是房地産服務業，一個是裝修業，向這兩個方面來傾斜。也就是説物業管理以及其他相關的住房方面的服務，可能在房地産行業裏邊佔的比重越來越大，而建築開發這塊，佔的比重可能會越來越小。當然這也是跟發達國家越來越相似。中國未來可能也會是這個樣子，因為現在住房過剩，商業地産其實在城市裏邊也基本過剩，尤其是電商發展起來之後。所以對市中心的房子，尤其是寫字樓這類的建築，可能需求也沒那麼大了，所以也就是説房地産行業新模式另外一個變化，或者説它的新的地方，就是房地産行業內部的結構也在發生變化。

中國網：新模式是不是還要考慮一個方面，就是政府的介入，比如説一些保障性住房的建設？

蘇劍：對，這個就是另外一個問題了。它是屬於房地産行業，但它主要是民生政策問題。也就是説保障房它本身很重要，但是保障房應該説在房地産行業裏邊佔的比重應該是比較小的，而且保障房本身它不應該建得條件太好，建得條件太好的話，就到不了需要保障的人手裏了。另外就是如果保障房建設太好的話，對其他買商品房的人來説就顯得不公平。所以就説是保障房它在整個房地産行業裏邊，在某些年份它可能很重要，但作為一個新模式來説，它可能影響並不是很大。

中國網：最後一個問題，您怎麼看待房地産行業或者説房地産市場的明天？

蘇劍：應該説房地産行業的明天跟發達國家現在很相似。在那些國家，他們的房地産行業也曾經經歷過一段時間的高歌猛進，最後當然也就進入新的發展模式。像美國、日本這些國家，目前基本上房地産行業都是以房地産服務業為主而形成的，以二手房的買賣、維護等來展開的，而不再是以建設開發（為主）。然而，從它的佔比來説，其實好多國家的房地産行業依然是支柱産業，然後我們要明白，即使是在發達國家，那麼人們的住房支出都佔到了它的總支出的1/3左右，你想一想，你的消費支出佔你的家庭總支出的1/3左右，它是不是個支柱産業？所以它未來應該還是個支柱産業，只不過作為支柱産業，它內部的內容發生了變化。所以我們要適應房地産發展的新模式，就是把房地産行業發展的重點要有一個轉移。

中國網：好，非常感謝蘇老師今天給我們帶來很精彩的解讀，謝謝！

（本期人員：編導/主持：白璐；攝像：劉凱王一辰；圖片：鄭亮；後期：王一辰；主編：鄭海濱）