標誌新的798時代的到來至少有四個核心判中斷點：一是一些標誌性畫廊退場，又有一批新生代畫廊粉墨登場;二是頂級商務樓拔地而起;三是商業業態更為豐富，微弱運營資訊體量的畫廊和藝術機構似乎變得更可替代了;四是已經成為北京新的地標性旅遊區，每年年均遊客量300萬人次。在新798時代，哪些問題更值得關注與解決?未來形態的新798時代如何描述?首先面臨的就是如何審視798藝術生態中的核心問題，798和畫廊和藝術機構之間的關係、定位以及新的共生方式在哪?
表面上看上去“高大上”的798並沒有提供足夠的條件和必要的保障，讓這裡的原生態主體單元——畫廊和藝術機構沒有發揚光大它們的個性，從而讓這些個性成為潛在的消費者轉化為購買動力，於是畫廊和藝術機構一退再退。最典型的是798土壤個體資本孵化起來的“五朵金花”，除了張思永經營的千年時間勉強還堅持在798的3818庫，其他諸如星空間、世紀翰墨、玉蘭堂、北京空間都已經被迫“逃離”798，多少有點像前些年的奮鬥屌絲逃離“北上廣”的味。雖然798發展起來了，但是味道已經“大打折扣”了，武勁、房方、林松，李蘇橋等這批最懂當代藝術經營之道的“推銷員”們都在798不如意，這不得不讓人三思。這些畫廊並不是説經營有多平穩，而是代表著中國本土化畫廊中小經營與成長模式，但是仍然被798無情的單一租金制拖累。798的活力與創意指數，恰恰維繫在這些民營的本土個體畫廊成長軌跡裏。798應該拿出具體的措施出來，讓這些核心“創業家”——中小畫廊和藝術機構能量在這裡能夠釋放出來，形成798的核心動力，強化園區的核心屬性——“藝術控”的資訊要素承載，成為畫廊和藝術機構的“創業樂園”，而不是經營的“滑鐵盧”。
必須指出的是，畫廊和藝術機構的生命力是798的底色。798高速發展起來之後，負面後果的承擔者不應該是畫廊和藝術機構，恰恰畫廊和藝術機構的活躍度和生存率，正是798軟性發展的參照係，顯然目前軟性方面798是不合格的。798需要的藝術營商環境，更需要合理藝術生態鏈的構建，才能顯示798的藝術聚合能量。藝術品以及藝術衍生品為核心業態，然後配置商業配套的矩陣才是798發展的核心密碼。在藝術生態鏈中，798和畫廊應該是乘數效應，兩者不應該只是房東與租客的二維關係，是相生而不是相剋。因此，798需要改造和升級，而圍繞園區的靈魂要素——藝術的創新觀念和服務配套跟進，則是當務之急，否則798最後會淪喪為商業的工具區。
798的痛點在哪?沒有合理的推進生態鏈的升級與轉化，構建畫廊和藝術機構所需要的營商環境，租金漲幅過快過高，直接造成畫廊的姿態過於低調，市場靈敏度必然減少，參與社會活動率降低，因此就容易造成藝術資訊連結失效，尤其對藝術家判斷上趨於市場盲目跟風，更是無法安心作為藝術市場一級主體的角色去發現、培育、運作藝術家，從而失去了畫廊和藝術機構自身的屬性和特質。老牌資深經紀人武勁接受雅昌藝術網記者專訪中尖銳的追問，“如果30平米可以開一個雜貨店賺的錢超過300平米開的一個畫廊賺的錢，誰還願意在那兒開畫廊?”。另一位資深操盤手林松在接受媒體採訪時更是直言不諱，“畫廊的生存環境越來越惡劣，短期合同、租金的變動、區域內亂收費、物業費上漲……藝術區內的各個方面暴露出很多問題。”
由此可見，中國最具交易風向標的畫廊集聚區——798，這些年殘酷的現實經營環境下顯示了畫廊並沒有可炫耀的控制力和生態粗糙面的反饋，這是由兩種傳統格局所造成的藝術資訊衰弱秩序所決定的：
第一種798雖貴為中國每平米密度最多的畫廊集中區，但是並沒有産生相對應的藝術交易效能，因此畫廊作為主導權的能力在798過高的房租逼迫下，逐漸成為了配套工具，而不再成為798藝術生産力的核心鏈條所在，反倒是一些時尚品牌活動，餐廳和衍生品店等昔日的配角，成為了798的新貴。
第二種798仍然局限于最傳統的旅遊區開發模式，並沒有架構出其定位的創意園區的實質性內容，因此造成畫廊因為租金的問題而大面積的衰退，798管理方並沒有針對性的出臺保護性措施，因此藝術文化軟性資産的保護措施嚴重缺失，而事實是完全依賴市場淘汰制並不足以支撐現有的畫廊成長和交易機制，所以導致798這兩三年畫廊和藝術機構生存環境全面惡化。雖然去年798管理方和最大的場地承租商尤倫斯藝術中心舉辦了一個象徵性的續簽活動儀式，但是此舉並沒有關聯到798整個核心業態——畫廊和藝術機構的出口問題。畫廊和藝術機構在798的“安居樂業”依然遙遙無期。798在文化創意園區中的平臺、生態以及産業化的佈局中沒有明確的舉措，因此還局限于低價值形態的運轉，因此，足見轉化和升級的空間巨大。如果構建藝術生態體系體驗場以及商業價值形態，都應該是未來798産品經理所要發力的重點。
798藝術大敗局在哪?畫廊的定位、差異性、個性化等特點與資訊都被巨大的商業流所掩蓋，問題是798藝術創意區的核心價值鏈的原點就是由這些個體畫廊的生命力所構成的。如果沒有這些畫廊在支撐798的架構，這個區域無非又是一個王府井或者後海，那麼798隻是保持了商業的多樣性，而不是文創經濟的原創地。至少五個方面説明798藝術生態構建是大敗局的走勢：
一是資訊不匹配，雖然集中了最有競爭力的畫廊群體，但是並沒有形成一個合理的機制，對畫廊的連結和整體整合沒有開放性的態度和成熟的管理方法。只是停留初級的自生自滅階段。因此798並沒有顯示出整體的藝術資訊效能出來。
二是租金定位差錯，現階段798需要重新升級和佈局的，一定不是向畫廊索取租金，而是恰恰要給畫廊提供最大基礎的營商條件，每個畫廊都是798的“演員”，如何保持這些“演員”的創造力，是整個園區的價值導向。現在表面上看上去798似乎車水馬龍，但是價值鏈塑造錯位，把自己最核心的特色——藝術畫廊和機構逼退到疲於生存喘氣的地步。798當務之急應該成立一個畫廊保護組織，將政策和資源盡可能的傾斜過去。園區內應該專門的負責機構和北京畫廊協會對接，真正的解決798畫廊運營過程中的深層次問題。
三是要聯合畫廊橫向開展合作的能力，把畫廊的運營能力和國內更大的文創需求對接起來，讓畫廊交易環境能夠更有層次和競爭力，讓畫廊能夠很舒適的生存下來。比如與房地産推動的社區連結起來，地産大鱷萬科未來要做的就是社區開發與連結的“五菜一湯”，包括社區菜市場、第五食堂、華潤萬家、洗衣店、藥店、銀行成為萬科開發住宅小區的商業標配，換句話説城市地産開發商在解決生活基本形態的全解決鏈，那麼798在合作形態上是否具備未來性，將畫廊與藝術機構的發展協調起來與更高端形態的社區進行連結，是不是又為這裡的畫廊和藝術機構開闢新的生存空間——在城市生活精神領域提升方面798所代理輸出的藝術文化品，是不是可以佔有一席之地?類似這樣的橫向整合和合作機會，都是798整體藝術效能的輸出，只有不斷的輸出可移動的藝術資訊，798才能體現藝術園區真正的藝術文化商用價值。
四是媒介資訊的傳遞方面，更應該圍繞畫廊這個核心，解決了畫廊的問題，就是解決798未來發展的問題。798管理方應該整合資源對畫廊進行分類推廣和宣傳，把每個畫廊的定位和特色進行放大，並且把畫廊的體驗連結起來，進行充分的鋪墊，讓每個遊客在798有一個中心點的體驗滿足感，能夠感受到每個畫廊的特點，那麼整體的威力散發出來，每個人都發出一張對這個區域特色畫廊的想法，那麼798被分享的精神層次，將完全不同於其他傳統的旅遊區。
五是798管理者應該就是産品經理，最不應該定位於出租方，作為北京藝術文化消費的一張名片，798需要有能力和方法捕捉巨大城市文化消費臨界點的能力，讓藝術消費轉化率提高起來，甚至能夠進行品牌塑造，比如成為“城市人精神客廳”的服務提供商，“催促”每個有條件的家庭消費藝術品潛在購買力慾望，那麼這裡塑造的文化商業形態才是更高級的。但是現狀是，畫廊的購買力嚴重不足，也就説明瞭798捕捉與整合巨大的商業能力微弱，並沒有激活畫廊商業活力——這是最傳統的管理錯位造成的結果。798畫廊的生存率，活力，社會資訊連結度，此外藝術商業模式創新，這些都是798需要承載的資訊。比如藝術銀行的創新實踐，山東濰坊銀行推出的藝術品倉儲庫，798完全可以引進金融機構進行藝術産業的創新，推出藝術品質押，中小額度的貸款等。798要打通藝術全産業鏈，甚至可以進行藝術衍生品的自品牌，邀約更多藝術家和創意設計師推出衍生品等服務。
我的觀點是，798已經至少四個方面有理由讓自己的房租“免費”或者低租金：
1、畫廊是798的核心演員，你不能不給演員待遇，還要收入他們的保護費吧。整個798應該是一個整體性的文化形態産品與資訊輸出，比如已經上市的宋城和橫店模式都已經形成了自己的經營特色和理念。
2、798可以收基本的門票，這些門票對應的畫廊是可以實施一票制參觀，而這些體驗會增強遊客對畫廊的高度重視，就像故宮裏你買了門票就是想去看皇帝在裏面的生活就是怎麼回事，這種關聯的資訊架構太少，那麼798要名副其實的成為藝術文化園區的典型代表，我覺得是最沒有文化遠見的事，那些專家分析798簡直就是粗暴似的臆想，並不是考慮到798自己的特點和可能性的建設。之所以要實施門票制，一方面可以拿這些門票來補貼798管委會對於畫廊租金免費或低租金的問題，798園區年均遊客量300萬人次，有效的門票收入足以補貼這些畫廊和藝術機構。另一方面可以更好的做好相關的配套服務。
3、798之所以對於畫廊需要免費或低租金，還基於798可以高度規劃和培育商業相關密度，特別是形成一些不同特色的商區，有些是特色餐飲、咖啡館或酒吧，有些是特色的時尚品牌，有些是衍生品機構，有些是演藝區，還有一些就像頂級商務樓，比如奧迪研發中心中國總部，賓利全球體驗中心，國內著名網際網路企業360都已落戶798，這些租金或者帶來的經濟效應，足以抵消畫廊那些有限的場租，這樣形成798區域獨有的藝術文化生態圈，既能夠保持798畫廊的活力，又能帶動這裡的商業運作力，從而形成一個以商代養畫廊的生態環境，否則798園區化的模式和傳統的後海，三里屯沒有任何區別。當然798的定位和特色並不局限于這些傳統的區域，因此798更需要尋找開放性生態環境的構建。
4、最近放言“90後不需要買房子”而火爆的馬佳佳，很多人分析的理由是網際網路思維的賣房子方式，就是基於未來房子可以不用錢，但是生活在裏面的人需要實用房地産開發商的服務配套設置。798門票收費制則是更好更有可能的讓畫廊和藝術機構場租費實現免費或低房租，而是側重於服務和管理費用，更好的實現兩方的平衡，從而保持798高品質的藝術資訊轉化以及畫廊、藝術機構的運作效率。