| 宋莊小産權違章建築的整治，使人們又把目光轉向798藝術區。從藝術區的商業化角度，798藝術區實際上遠超過宋莊。某種意義上，798一直在商業和藝術之間走鋼絲。
2006年以後，隨著當代藝術市場的火爆，798藝術區的房租迅速飆升，從每平方米每天5角到2元，迅速漲到5元至8元。這一輪的漲價潮改變了藝術區的入駐結構，由以藝術家工作室為主轉變為以畫廊區為主。這次結構變更主要有兩個原因：1.原有的藝術家住戶由於繼續享受舊的廉價房租，不少藝術家將自己的房子出租，做起二房東;2.房地産、證卷資金進入當代藝術，作為風險投資入股畫廊，帶動了畫廊業的增長，這一段時期大部分的新畫廊入駐了798藝術區。
2009年的金融危機，導致了一部分畫廊倒閉和撤走，同時使房租下降到2.5元至5元。但這個局面維持一年多，房租又開始上漲。
當然，第二輪的房租上漲帶來一些新的特徵：新加盟的畫廊和機構的資金來源不是上一輪的以風險投資為主，而是以新興階層的自己投資為主，他們的投資性質也不完全是為了中短期的投資回報，主要是出於個人興趣，除了一部分的投資回報預測之外，還把798的空間作為一個交際平臺和公司品牌的象徵地，這顯然更接近國外興辦美術館的訴求，即除了藝術品的銷售外，人脈和品牌資本的再生産也是投資目的。
在上述意義上，798藝術區以房租上漲為核心，很明顯市場規律帶動了投資行為的升級，從簡單的藝術品交易為核心的風險投資，上升為藝術品交易、人際交往和品牌形象增值三者結合的投資訴求。當然，市場化也給798藝術區帶來負面影響：由於市場價格面前人人平等，一些沒有投資支援的實驗空間、獨立書店紛紛撤出，大量的禮品店、飯店、時尚店、咖啡館入駐，一些畫廊把一部分空間改為禮品店和咖啡廳。
第二輪房租上漲，加劇了798的商業化面貌。雖然保持了藝術機構的入駐率，但負面作用是大多數畫廊和藝術機構屬於玩票性質，真正專業的很少。這是與798藝術區一直執行的入駐政策有關，即出價高者入駐，同時優惠政策向大機構傾斜。尤倫斯雖然空間佔有率很大，但單價租金是園區最優惠的。這一政策的訴求是為了迅速提升藝術區的機構級別，但近5年來的實踐證明，這一政策沒有達到預先的設想。
理論上，798藝術區前些年的大機構傾斜政策，是為了使園區藝術機構的結構在短期內升級換代，但這是一個拔苗助長的政策。其直接後果是，把真正最有藝術活力的中小機構和實驗空間擠出了藝術區，但大機構的展覽水準並未得到提高。這是798藝術區目前喪失藝術活力的關鍵原因。
國外美術館的資金來源主要是財團投入結合館外捐贈，但這兩條都是建立在基金會制度之上的，基金會制度的核心是國家給予財團和捐贈方減免稅。由於中國的國情不允許建立減免稅的基金會和捐贈制度，798藝術區在制定大機構傾斜政策時，顯然忽視了這一最關鍵因素。沒有基金會和減免稅制度，光是798集團給予大機構以房租優惠，也不足以促使大機構國際化。所以國內民營美術館普遍都處於“租(蓋)的起房子，做不起展覽”的尷尬困境。
雖然中小機構仍不少，但真正的實驗藝術空間搬出了藝術區，留下的中小畫廊所做的展覽水準不高，因而造成798藝術區近年總體展覽的商業化、時尚化。儘管如此，798藝術區每天仍人潮洶湧，但參觀率不能説明藝術水準，作為一個集藝術和時尚一體的另類文化區，798顯然越來越像文化旅遊區。
但在目前的情況下，798藝術區仍有改進的餘地，比如，可以實施一些空間優惠的區別政策，適當引入一部分實驗空間、獨立書店，並給予房租優惠，改善園區的結構;限制禮品店、咖啡館等商業店舖的比例。
世界上有成功的美術館和藝術基金會制度，但目前為止還沒有成功的藝術區模式。像美國紐約的SOHO藝術區最後變成時尚區，藝術區不得不向更遠的邊緣地區轉移，藝術區成為房地産的熱地效應。798藝術區的前景也不容樂觀，今年798的二號門區域還是按原計劃興建起了電子城。如果有足夠的政策智慧，798藝術區還是有創新模式的空間的。
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