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曾經拍攝《798》畫冊的攝影師朱岩説："工人來了農民走了，藝術家來了工人走了，買賣人來了藝術家走了，隨它去吧。"
798遭遇更年期
2002年，"現代書店"老闆羅伯特租下798的一個回民食堂時，租金是0.65元／平方米。
2003年，因為"非典"，房租未漲。當初想租卻沒錢的清華大學美術學院雕塑係教授李象群趕緊租下1000平方米的空間。
2005年，第一批入駐廠區的藝術家大多合約期滿，續租時，租金漲到了1.5元／平方米。
2006年，七星集團物業表示，房租在2元／平方米左右。但是經過幾次轉租，部分廠房的租價已經達到每平方米四五元。
相比現在，老租戶們更懷念的是剛現雛形時的798藝術區。
曾經的黃金時代
今天人們追溯798藝術區的發展，經常從"現代書店"老闆羅伯特2002年入住開始。羅伯特租下這裡，是為了給自己關於中國當代藝術的英文網站做辦公室。網站從1999年經營到2002年，員工從4人擴大到10人左右，影響力也做到全球同類網站的前3名。
看重"圈子"的羅伯特一開始就想找個跟藝術圈有關的人來做公司的會計，他找到了向小麗---行為藝術家蒼鑫的太太。2002年春天，羅伯特把辦公室從商務寫字樓搬到了798的小食堂，把他的"圈子"也帶了過來。
羅伯特還記得2002年剛入住時，在物業公司經理的辦公室裏看到一張獎狀，是七星集團表揚此人工作出色，為集團創收所頒。當初，"現代書店"的房子是租給賣肉餅的，"仁俱樂部"是租給做香腸和水餃的。還有不少畫廊，以前都是酒店租下來做洗衣廠。直到藝術家、藝術機構的一批批入駐，廠方物業才能迅速租出房子，目前一年租金就能收2000多萬元。
今天，當羅伯特、蒼鑫掰起指頭算一算，發現早期入住798的二十幾戶，大多數都是他們介紹來的朋友。4年過去，798的租戶已經增長到200多戶，他們還只認識那二十幾戶。
安妮是這二十幾戶之一，由蒼鑫的太太介紹來。2003年初她開始常到798玩。當時她剛從國外回來，在團結湖附近租了一個公寓。那幢樓裏不乏外國人和時尚人群，但是公寓本身讓安妮覺得壓抑，宛如"鴿子籠"。
她也跟朋友去過宋莊，那裏的農村並不能給安妮田園牧歌的感覺，反而"充斥著假冒偽劣産品"。她最喜歡的還是那時候的798。即使地面凹凸不平，一雙新鞋在這裡走一天就會把鞋跟崴壞；即使有些地方荒草叢生，夜晚沒有路燈。
但是工廠建築的高大空曠，特別是其中一些建築還是德國鮑豪斯風格，散發著設計美感，與她的朋友在宋莊蓋的房子不可同日而語。廠房外面的道路也頗寬闊，種著梧桐樹，讓安妮想起自己小時候生活的部隊大院。像安妮這樣大院里長大、1980－1990年代出國，最後駐紮在798的，還有洪晃、陳慶慶等。
對於蒼鑫這樣的前衛藝術家，798更像一片世外桃源。比起他以前居住的東村，這裡的租金略貴一些，但"建築漂亮，廠門口還有保安"。"798相對(圓明園、東村)寬容。在這裡，我們被認可是藝術家了。以前，我們被叫做'盲流'，沒有身份，是所謂不安定因素。"蒼鑫説。來798之前，他在東村曾因行為藝術被拘留。
其實早在羅伯特之前，就有文化人零星地入住798，只是因為未成規模，不被認為是798藝術區的源頭。1998年，中央美院雕塑係就在此租借空間創作了一幅盧溝橋的浮雕，工作完成之後就走了。2000年，雕塑家隋建國在706租了一間個人工作室。同年，幾個"海歸"設計師林青、出版人洪晃、音樂人劉索拉先後入住，然後才是羅伯特。
再後來，越來越多人到來，李松松、肖魯、唐宋、陳文波、白宜洛、彭雨、孫園……到2003年四五月份，798已經初具藝術區雛形。
在入住的最初，不同背景的藝術家們，都如顛沛流離者發現新大陸一般，沉浸在驚喜裏。
白天，他們頻繁地舉辦藝術活動。"798像一個單位。(進去)我們做的東西，不説遠，拿到馬路對面，就會被當垃圾扔掉。但是在這裡，人們至少承認我們在做藝術。"與趙半荻合租一個工作室的吳小軍説。
晚上，他們輪流請客。黃銳收拾了自己工作室外面的平臺，趙半荻等人收拾了料閣子外面的平臺，作為聚會地點。一把羊肉串，幾瓶啤酒，一段烏托邦般的"黃金時代"。
他們不是沒有壓力。"當時有兩個危機，一個來自一些政府官員的不理解，儘管有一些政府官員來私訪，當時這裡畢竟還沒有定位。一個來自體制內，美術家協會的一些傳統類型的藝術家，他們對當代藝術有抵制情緒，這種抵制不光是認識問題，更是身份、地位，最後是利益的問題。"徐勇説。
更直接的壓力來自作為直接業主的七星集團。早在出租之初，廠裏就打了招呼，這片廠區已經被規劃為"中關村電子城"用地，到2005年年底要完成拆遷。不少租戶就眼睜睜看著一幢幢德式建築被拆除。
但是壓力也可以轉化為動力。園區藝術家、藝術機構都在利用自己的資源為保留這片熱土努力著。
2004年，既在798租有自己的雕塑工作室"零工廠"，又身為北京市人大代表的李象群向北京市人大遞交了《保留一個老工業的建築遺産、保留一個正在發展的藝術區的提案》，建議暫停計劃中的大規模拆建行為。
同年，總部在德國的"空白空間"畫廊請來了德國總理施羅德出席"中德當代藝術展"，也將國內外媒體吸引到798。
另一方面，園區的藝術家、藝術機構由黃銳、徐勇等人牽頭組織，不斷舉辦藝術活動，吸引國際關注，提升798作為藝術區的影響力和地位。僅2003年一年，他們就做了"再造798"、"非典"期間的"藍天不設防"，以及"左手與右手--中德國際藝術展"3場大型活動，每場活動的參觀人數都在2000人以上。
"藝術家其實很聰明。"安妮説，"我們通過做藝術節、向政府提出意見，要爭取保留這個廠區。我們對這個有信心，因為覺得政府也越來越開明、聰明瞭。"
據徐勇説，"再造798"時，朝陽區文委主任李龍吟就曾參與，"他向朝陽區政府彙報，政府覺得這裡和朝陽區的發展是一致的。因為朝陽區有CBD，有現代商業硬環境，還需要現代文化的軟環境。"
知名度與房租成正比
更大的危機，來自園區內部的名利之爭。2004年的第一屆大山子藝術節，是內憂外患的一次集中爆發。
徐勇對3份被修改的海報記憶猶新。第1份是2003年"再造798"的海報，上面"798"三個字被迫用一塊紅色遮住。因為廠區提出意見：798是七星集團下屬工廠之一，你們租戶怎麼可以再造798？
第2份是"再造798"進行時，一些外來藝術家在798的一幢樓房上挂起巨大的裸體作品海報，很快被人舉報，引起有關部門查處。
藝術家不得不把海報上的性器官全部切割下去。有趣的是，這個作品原本的名字就叫"水刀切割"。
第3份是2004年"第一屆大山子國際藝術節"的海報。這次藝術節因為事前沒有通過申報，被七星集團檢舉、上報，差點胎死腹中。就在離原定開幕式還有三四天時，黃銳、徐勇等再次想到了在名字上動腦筋：把活動從"國際藝術節"改為"藝術活動月"，把活動等級降低，減少申報困難。又一次，已經印好的海報被剪去了標題。
活動終於如期開幕，但最終草草收場。物業方面雖然將設置路障、限制計程車進出解釋為出於安全考慮，但在園區藝術家看來，就是為了給藝術節製造困難。在藝術節之後，物業方面甚至傳出："以後藝術家不租、文化人不租、外國人不租"。
園區以外的人很少知道，這次藝術節開幕之前，藝術家內部矛盾也一度激化，曾經在黃銳工作室外的小平臺把酒言歡的藝術家們聯名抵制由黃銳牽頭組織的藝術節，他們不滿的是：黃銳利用藝術區公共資源，為自己出名。這封信至今還保存在當時的物業經理那裏。
黃銳和徐勇是798藝術活動的主要發起人，也是早期租戶裏對798投入最多的兩個人。
早期的租戶大多對租到的房子只做簡單的粉刷、清理。一則因為積蓄不多，二則因為廠裏早就告知，這片廠房到2005年年底要全部拆遷。"我們只是找工作室，藝術區不藝術區跟我沒關係。在哪都可以搞創作，隨時走，無所謂。"蒼鑫説。
但是徐勇、黃銳沒這麼輕鬆。曾開發頗受外國人歡迎的"衚同遊"的徐勇，一來到798就發現"這裡是比較廉價的人文資源"。比起其他藝術家，他有更充裕的資金，租下了更大面積的空間，據他自己説，僅裝修一項，他就花了8個月時間，投入100多萬元。
黃銳初期租下的面積沒有徐勇那麼多，但不斷追加。據七星物業介紹，到2006年年底，以黃銳的妹妹黃英的名義在園區租下的空間已有6處。黃銳説，自己更迷戀的是這裡的建築。他到來之後，又介紹東京畫廊落戶798，並設計了自己的工作室和東京畫廊的內部空間。
徐勇和黃銳同為第一屆大山子藝術節的策劃發起人，他沒有在抵制黃銳的聯名信上簽字，但也對黃銳的做法提出異議："黃銳有個人化、公司化傾向。他去外面拉贊助，又不透明，財務不公開。對園區裏還要大家交錢，印畫冊也要交錢。而且大家也沒什麼參與機會。"
後來經過調解，部分工作室、機構同意在藝術節時開放自己的空間。但是，"第一屆藝術節完全不像'再造798'那時團結、融洽。原來這個地區像個大家庭，藝術節造成很大隔閡。"徐勇説。這也為今年黃銳工作室關閉時的冷清埋下了伏筆。
第二、第三屆藝術節，黃銳和他的法國助手黎靜組建了"思想手"公司，通過公司運作。北京的4、5月份本來就是藝術活動旺季，幾屆大山子藝術節也吸引到越來越多的訪問者。
光明正大的商業化運作，反倒沒那麼多麻煩，藝術家們對後兩屆藝術節沒什麼怨言，對黃銳的付出也相當感念。"'星星畫派'和《今天》詩會的聯絡人都是黃銳，他愛組織活動，也勝任藝術節的組織工作。"蒼鑫説。
在外界看來，從第一屆大山子藝術節開始，798逐步奠定了作為中國當代藝術展示窗口的地位，開始走紅。在798內部，有的租戶享受著關注度上升之後帶來的利益，有的租戶卻不滿於人潮洶湧而來之後，對自己靜心創作的打擾，還有的租戶是兩種狀態兼而有之。
不論哪種狀態，這些租戶一致感受到的是一種無奈。"大家也清楚，這是給自己掘墳墓。我們過去幾年就是通過不斷搞活動來提高這裡的知名度，但結果是提高了房租。"徐勇説。
一些人走了，一些人來了
來自美國的羅伯特跟很多人一樣，喜歡拿798和紐約的SOHO區做類比。認為798也將與SOHO一樣，經歷一個從藝術區向商業區的週轉。"798的週轉期不知道要多長，但可以肯定的是已經開始。早晚我們肯定付不起房租。最後貴得只有世界名牌付得起，私人小書店、藝術家都堅持不下去。"羅伯特説。
但是，目前階段的798對於藝術機構來説，是富有吸引力的。2006年，最早進駐北京的外資畫廊之一紅門畫廊在798開設分店。另一家更引人注目的入住者，是由比利時收藏家尤倫斯夫婦設立的尤倫斯基金會。
基金會主任費大為在北京選址時，首先定位在北京城的東北方位，因為這裡是文化最熱鬧的地方。他本以為當時的798已經很難再租到空間，於是將眼光投向了新興的草場地藝術區。結果卻發現，草場地的很多藝術空間都沒有土地許可證、建築許可證，是非法建築。
這時候，他聽説798有一片一直不願意出租的窯爐車間，現在同意出租了，要求是至少1000平米起租。費大為以普通藝術青年身份去談，竟然談了下來。2005年9月，費大為代表尤倫斯藝術基金會正式與七星物業簽訂合同，租下5000平米的空間，成為798藝術區內最大面積的租戶。
費大為選擇798，看重的是這裡人流量比較大，可以為基金會的美術館提供相對固定的觀眾群。但是798也有缺點。美術館需要倉庫存放作品，需要足夠寬的道路讓貨車可以拉大集裝箱進來，需要足夠的停車位提供給上千觀眾。
尤倫斯基金會的需求會在多大程度上影響798的未來走向，目前尚未可知。但是可以肯定的是，藝術區管理辦公室對這家聲譽和實力兼具的租戶相當推崇。
在前幾年比較798與圓明園畫家村的不同時，李象群就指出，798是外向型，它的地理位置靠近使館區、時尚人群，有對外展示的先天意識。現在，隨著租戶類型的改變，798從藝術創作區逐漸轉向藝術品交易、交流區，展示平臺的角色日趨明顯。
"當代藝術裏面有很多虛假泡沫。這種虛假在傳統藝術裏很難存在，因為它需要技術磨練，有客觀的可以量化的價值。當代藝術很難量化，只有被造勢炒作，概念被指認到一定程度之後，才能被資本視為依附工具來運作。"一開始就看出798的商業價值的徐勇説，"現在正是收穫的季節，2008還沒到來，概念正是火熱。除非798衰敗了，否則大家不會離開。"
隨著798藝術區熱度的提升，政府和七星集團的態度也有所轉變。2006年，798正式被政府定位為"文化藝術創意産業園區"，走出了整體拆遷的陰影。同年，七星集團換屆選舉，新任領導班子一再對藝術區的租戶表示：過去的不愉快請既往不咎，未來希望能一起建設好藝術區。
2006年3月，798藝術區建設管理辦公室成立，挂屬在朝陽區宣傳部，但是辦公室成員多數來自七星集團。主任陳勇利原在七星集團負責戰略管理，年輕、英語好。
對於這些新的管理者和管理機構，藝術區的租戶們大多還抱持觀望態度。特別是去年10月，由管理辦公室牽頭組織的"798創意文化節"，引起園區藝術家的普遍不滿，認為與園區的當代藝術氛圍格格不入。
一些藝術家主動選擇了離開，向798周邊的草場地、酒廠、環鐵等地區轉移。蒼鑫與他的幾個鄰居都已經在別處租下了新的工作室，將798的工作室純粹用作展示。而他原本的室友摩根則已經完全搬去環鐵。"798越來越像作秀地方，賣小工藝品的，賣服裝的，跟我們沒關係了。"蒼鑫説。
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