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廣州深圳樓價齊上揚 兩地政府加強宏觀調控
中國網 | 時間: 2006-02-21  | 文章來源: 中國經營報

在去年國家宏觀調控的大背景下,佔廣東全省普通住房銷售量88%的廣州、深圳兩地,新建商品住宅的售價卻都在以兩位數向上攀升。

面對日益上揚的房價,廣深兩地政府正有意加大宏觀調控力度,廣州力圖通過增大土地供應反擊“地荒説”來平穩房價,而深圳則把矛頭率先指向了豪宅市場。

廣州:土地供不應求導致樓價上升

2005年廣州樓價延續了2004年的漲勢。戴德梁行(廣州)研究顧問部提供的數據顯示:2005年第四季度均價5000元/平方米以上的商品房新盤比例已由第三季度的50%上升至78%。其中,7000元/平方米以上區間段的住宅比例增加尤其明顯,環比增長幅度達32%。該行的統計數據還顯示,2005年廣州樓市的漲幅為15%,超過政府公佈的10.7%的漲幅。

“宏觀調控諸措施出臺後,市場實際供應減少幅度比較大,但需求減少不明顯,整體市場呈現一定程度的供不應求。”滿堂紅置業(廣州)研究部總監龍斌認為樓價上漲最主要的原因是市場供求關係的不平衡。滿堂紅提供的數據表明,在市場的實際供應方面,2005年新建商品房批准預售量,較2004年減少11.2%。相比之下,2005年新建商品房成交量則同比減少2%,實際供應方面減少的幅度顯然要小于需求減少的幅度。

他分析認為,中心城區可供開發的土地日漸稀少,供不應求現象突出;城市發展外擴速度加快,以地鐵和道路建設帶動的市政建設投資力度大,提升了樓盤的實際價值;新推樓盤整體素質普遍較高,促使均價提高;當地經濟發展速度較快,人們收入增加等也都是去年房價走高的支援性背景因素。

而去年第四季度大幅上揚與大戶型的高檔住宅供應大幅增加有直接關係。從戴德梁行提供的數據顯示,從供應戶型來看,2005年第四季度四居室以上大單位所佔比例增長明顯,由第三季度的16%增長至31%。從單套住宅面積來看,160平方米以上的大面積單位所佔比例較第三季度增長8%。高檔住宅的供應增加直接拉動了該季度房價的大幅上揚。

“之前因宏觀調控政策持幣待觀的人群開始陸續購房,購買力得到有效釋放,也是該季度房價大幅上揚的一個因素。”戴德梁行(廣州)企業事務部經理鄭英姿説道。

面對記者的採訪,多家房産顧問公司都表示,今年廣州的樓價走勢會繼續向上。龍斌表示,一方面,廣州經濟繼續快速發展,城市建設大力投入,基礎設施配套繼續完善,構成了房地産行業發展的強有力的支撐;另一方面,消費購房需求旺盛,2005年市場良好令不少發展商增強信心,2006年發展商推盤會較2005年積極,預計實際供應量會有所增加。但市場實際的供求關係仍然保持“求大於供”的態勢,樓價“升”的預期不會改變。預計2006年上半年市場以消化樓價壓力為主,價格波動不會太大,而下半年推盤量增多,供求兩旺,量價齊升,但漲幅不會超過2005年。

深圳:豪宅領漲樓市

深圳中原深港研究中心日前公佈的統計數據顯示,2005年深圳住宅均價為6952元/平方米,同比上漲了16.3%。其中,普通商品住宅與豪宅的成交價格分別為6271元/平方米與9261元/平方米。

該機構分析認為,去年深圳房價大幅上揚主要有四個方面的原因:一是深圳經濟快速發展為商品住宅價格的上漲提供了前提條件;二是政府近四年的緊縮土地供給的調控措施造成了2005年“供不應求”的緊張局面;三是2005年豪宅推出量巨大,很大程度上拉高了全市商品住宅的價格;四是“炒房”行為多,房價也因此被拉高。

根據深圳國土房管局公佈的2005年度土地供應計劃顯示,2005年全市計劃供應土地面積12.69平方公里,與2004年總量基本持平。其中商品房開發用地供應控制在0.8平方公里,僅佔供應總量的6%。

據悉,近年來,深圳政府嚴格控制了商品房用地,全市出讓的商品房用地始終保持在1平方公里左右,關內更是近四年無商品房用地出讓,而銷售量卻是一年上一個臺階。由於全市特別是關記憶體量土地的進一步被消化,開發商可用的土地資源已越來越緊缺。連續三年之久的土地緊縮政策終於在2005年得到了充分的表現,2005年批准的住宅預售面積為719.45萬平方米,與2004年的806.4萬平方米相比,約減少了87萬平方米,供應總量也是四年來最小的,2005年甚至出現了歷年來深圳樓市少見的眾多樓盤供不應求的情況。

根據中原的統計數據,去年深圳商品住宅的銷售雖然還是以普通商品住宅為主,但豪宅的銷售面積佔到了22%,豪宅供應增多也相應拉高了全市商品住宅的價格,尤其是第四季度豪宅的大量入市直接導致該季度深圳商品住宅市場價格的大幅上揚。

對於今年深圳商品房市場的走勢,在價格方面,鋻於樓盤整體品質的提高和強大需求的支撐,中原預測仍有12%左右的漲幅,整體均價在7770元/平方米左右,預計全年的成交量為850萬平方米。而從供應産品類型來看,2006年,高端産品仍會佔有相當的份額。在2006年中高端産品仍是樓市關注重點之一。

廣深政府加大調控

針對日益上揚的房價,廣深兩地政府正有意加大宏觀調控力度。廣州是通過增大土地供應反擊“地荒説”,而深圳則可能把矛頭率先指向了豪宅市場。

不久前,廣州市市委書記林樹森公開表示,這幾年開發商有聯合哄抬房價的跡象,對此,政府會想辦法進行干預。同時他還明確表示,廣州並不存在土地供應不足的問題。這也是廣州市政府首次針對開發商哄抬房價的行為予以表態。

隨即,廣州市國土房管局的相關負責人也表示,今年會進一步加大對房地産市場違規現象的查處力度,重點巡查房地産交易、仲介和租賃三大市場,同時該局也將會關注廣州樓價問題,通過行政行為調控房地産市場,確保樓價不會大起大落。

廣州政府有意調控房地産的背景顯然是連續兩年超10%增長的房價。而政府層面一再強調的“土地供應充足”自然是針對去年開始當地開發商就拋出的“地荒論”。為了回應“地荒”之説,穩定市場,防止開發商利用土地市場來做房價的文章,今年廣州的土地出讓計劃有望多於往年。據悉,今年廣州市土地儲備出讓計劃已經基本制定,一級土地市場計劃中出讓的有五十多個地塊,總建築面積300多萬平方米。

僅2月份,廣州將掛牌出讓、轉讓的土地多達9幅,建築面積84.32萬平方米,遠遠高於去年同期,而且發展商最為企盼的老城區的土地供應有望比往年寬鬆。政府如此高頻率開閘放地,似乎也在釋放一個信號:將以土地大“開閘”的實際行動反擊“地荒論”,加大土地供應以抑制樓價狂飆。而新年剛過,廣州國土部門就強行收回琶洲兩“地王”,打響了清理違規出讓的第一槍,在客觀增加了土地供應的同時,其力度也引發業內震蕩。

不知是巧合還是其他原因,在政府拋出宏觀調控後,對廣州地産具有風向標意義、已連續舉辦兩屆的十大地産峰會,據了解目前仍沒有召開的意向,前兩屆此時都已經召開。

可以説,十大地産峰會對廣州當地房價的走勢有著明顯的風向標作用,在2004年的首屆峰會上,十大地産巨頭一致預言“廣州樓價將升價10%”,在發展商齊聲喊漲沒幾個月,廣州樓價竟然像“著了魔”一樣瘋漲,當年房價上漲18%。去年年初的第二屆地産峰會上,十大地産巨頭拋出“地荒”説,將房價上漲的原因歸結于土地供應不足。“地荒論”拋出後,幾乎每推出一塊地,都會遭到市場瘋搶,地價屢被刷新,房價也隨之大幅上揚。

據悉,目前深圳市有關部門正在醞釀出臺一系列針對豪宅的調控政策,如調整個人購房契稅,調整住房供應結構,在土地出讓時設立一定建築面積內的普通商品房的比例,從開發源頭上保障普通商品房的市場供應,甚至會提高高檔住宅的首付比例等。(張鵬)

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