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《中國青年報》:房地産組合拳 為何出手無力
中國網 | 時間: 2005-04-15  | 文章來源:

 

今年3月,為了抑制“發燒”的房價,央行提高了房貸利率和購房首付成數。前幾天,新華社發表了題為“加強宏觀調控穩定住房價格”的評論員文章,國務院辦公廳出臺了名為“關於切實穩定住房價格的通知”的文件。有分析認為,抑制房價漲幅過快,政府要打“組合拳”,包括增加中低價房供應、“嚴打”開發商囤積土地行為、利用房地産稅等稅收政策打擊炒房投機風、對控制房價上漲不力的官員予以“問責”等。

應該説,抑制房價的舉措,有“雨點”,如付諸實施的金融政策;但更多的還是“雷聲”,房地産稅等“組合拳”中的一些招法還是只聞其聲,未見其形。儘管“雨點”很稀,儘管“雷聲”之後能否下得來“雨”人們尚在觀望,然而,對於事關調整房地産這塊巨大利益的公共政策,不同利益主體競相登臺博弈當是情理之中的事。在熱得發燙的房地産市場中,“第二財政”(圈地賣地收入、房地産稅費收入)經營得紅紅火火的地方政府、賺取暴利的開發商和炒房投機者、在土地出讓“內幕交易”中受益的部門和官員,對將要動其“奶酪”的房地産新政策當然是或曖昧、或曲解、或抵制——“正在闊氣的要維持現狀”。值得探究的是,相當一部分公眾也對提高房貸利率、收緊住房貸款之類的政策大為不滿。

筆者相信,政府抑制房價上漲實屬本心。然而迄今為止,房價依然堅挺,多數人認為房價還會上漲。普通公眾覺得自己並未從新政策中獲益,反而要為購房多支付利息,購房的門檻更高了。目前房價走勢至少説明,現有政策尚不足以為房市降溫,還沒有給廣大公眾帶來真實福利。“尚未闊氣的”並非不願“革新”,而是人們懷疑“革新”的真實性。一項公共政策必須以實際效果來尋求利益主體的支援。

政策調整不僅效果不明顯,還讓不少人覺得有與民爭利之嫌和傷及無辜之虞。筆者以為,在實際利率為負的背景下,存貸款利率一併提高,方顯公允。但3月份的利率調整只是提高了房貸利率(儘管是縮小房貸實際利率與基準利率之差),而未同時提高存款利率,由此,公眾便有理由認為此項政策只是為了化解銀行風險,而非維護公眾利益。

筆者也以為,房貸政策當區分基本住房需求、投資(投機)性需求、奢侈性需求。但現行的房貸政策特別是利率政策卻是三方通吃,“富人發燒,窮人跟著吃藥”,加重本已不堪房價之高的普通購房者的負擔,對投機者、奢侈型住房消費者反而沒有起到有效抑製作用。論及房地産稅,筆者自去年初開始,多次撰文呼籲權威部門明確“對基本住房消費免稅”,保障普通公眾的居住權利,持此觀點者也多有論及。然而權威部門在這一點上始終金口難開,這也是房地産新政策沒有得到公眾充分理解和支援的重要原因。

房地産政策招招都“招呼”到購房者包括普通購房者身上,而直接針對最有力的房價操縱者——開發商的手段卻顯得軟弱無力。

開發商銷售利潤率可達到50%,凈資産利潤率可達到500%——這並非神話,連開發商自己也承認他們在賺取超額利潤。大房地産商潘石屹就説過:“我和一位多年的老朋友一起聊天,談到了去年的經營業績,他們全國、全行業的營業額和利潤還不及房地産行業一個項目的營業額和利潤。”如此暴利,是靠壟斷公共資源、操縱市場賺到的,可是,政府採取了什麼直接限制壟斷暴利的有效對策沒有?開發商結成價格同盟同公共政策博弈,囤積土地和房源、相互轉手炒作土地、做假賬虛構成本、偷稅漏稅、騙貸、欺騙消費者等等做法大行其道,有幾個受到了法律懲罰?有幾個被罰得傾家蕩産?開發商為了掀起恐慌性搶購的浪潮,不斷組織什麼房地産“高峰會議”、雇用所謂的專家學者寫“房地産發展報告”、收買媒體炒作房價、親自上陣製造誤導市場的虛妄資訊。如此操縱市場的行為沒有得到有力制止,權威部門正本清源的聲音也十分微弱。對開發商網開一面,任由其興風作浪,給人們以“只打蒼蠅,不打老虎”的暗示,損害了政策的公信力。

既然明確了抑制房價的目標,就不能過於猶豫,而應該果斷出擊,贏得公眾信任,明確市場預期。可是,在房地産政策上,給人的印象遠非如此。目前的加息等金融政策效果不理想,隨之而來的“組合拳”卻遲遲不能出手,使公眾無法確信政府的決心;一些政策表述模糊,讓人一頭霧水。如房地産稅一會兒説即將推出,一會兒説未有時間表,一會兒説住房要納入徵稅範圍,一會兒説目前房地産政策只針對經營性房産。再如,在加息問題上,一會兒説已進入加息週期,一會兒説負利率也沒有什麼不好。如此做法,讓公眾無所適從,加深了公眾對政策的誤解,也容易被一些利益集團利用,在政策不明朗時故意散佈謠言,扭曲公眾預期。 (孫興全)

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