政協委員談保障性住房建設和管理- 2012"兩會"直播

活動標題

政協委員談保障性住房建設和管理

活動描述

全國政協定於2012年3月7日下午16時15分在梅地亞兩會新聞中心舉行全國政協十一屆五次會議記者會，主題是“政協委員談保障性住房建設和管理”。全國政協委員劉克崮、楊超、李稻葵、李國瑞、張泓銘將出席並回答記者的提問。中國網現場直播，敬請關注！

文字內容：

中國網:
全國政協于3月7日16時15分在梅地亞兩會新聞中心舉行主題為“政協委員談保障性住房建設和管理”的記者會，邀請全國政協委員劉克崮、楊超、李稻葵、李國瑞、張泓銘圍繞保障性住房建設和管理問題回答中外記者提問。中國網屆時進行現場直播，敬請關注！
2012-03-07 15:55:56
中國網:
大部分記者已經來到梅地亞兩會新聞中心，工作人員已經做好準備工作。
2012-03-07 16:02:04
中國網:
記者會即將開始。
2012-03-07 16:05:09
趙珩:
女士們、先生們，大家下午好。全國政協第十一屆五次會議記者會現在開始。本場記者會的主題是“政協委員談保障性住房建設和管理”。去年開工建設了1000萬套保障性住房，2012年提出保障房開工建設700萬套以上的目標，在建規模達到歷史最大水準。保障房該怎麼建？如何分配？誰來出資？怎麼管理？特別是確保工程品質、完善準入分配機制、加強使用退出管理等問題，事關群眾利益和保障性住房政策的可持續性，尤為社會關注。今天我們邀請了五位全國政協委員，與大家共同探討這個問題。首先，我介紹一下現場的委員嘉賓。經濟界委員、國家開發銀行原副行長、中國國際經濟交流中心學術委員會副主任、中國小額信貸機構聯席會會長劉克崮先生，經濟界委員、中國人壽保險（集團）公司原董事長楊超先生，無黨派人士界委員、清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵先生，社科界委員、上海社科院城市與房地産研究中心原主任、住建部專家委員會住房組成員張泓銘先生，經濟界委員、民革中央人資環委副主任，中國物業管理協會副會長、順天通集團總經理田在瑋先生。本次記者會時間大約一小時一刻鐘，不提供英文翻譯，請各位記者提問前先通報您所在的媒體名稱。在正式提問之前我們先請劉克崮委員給大家介紹一下總體的情況。
2012-03-07 16:11:49
劉克崮:
住房問題是全社會，特別是老百姓十分關注的問題。今年的政府工作報告，溫總理在總結工作和安排2012年任務的時候，兩處用較多的文字提到了住房的建設情況、工作的進展以及下一年的任務和需要解決的一些突出問題。政協的職責是了解民意、反映情況，集民間的智慧和意見，建言獻策。我代表我們大家一致的心情，就是特別願意跟大家就所關心的保障住房的建設管理問題進行民主的溝通、討論，能夠集中我們全民、全社會的智慧，更好地向有關方面、向政府進行建言獻策，我們共同努力把這個問題能夠看得清楚一些、方向認識得更明確一些，需要做什麼能夠更一致一些，使得我們的措施更有力一些，能夠讓我們老百姓的住房更快、更好地得到顯著的改善。謝謝大家。
2012-03-07 16:33:00
趙珩:
謝謝劉委員。下面提問開始。
2012-03-07 16:33:29
中央人民廣播電臺和中國廣播網記者:
謝謝主持人。請問楊超委員，有網友這樣呼籲，千萬套保障房千萬要保障，這其中包含了有數量上的要求之外，更多的我覺得是對於房屋品質的關注，同時也有人認為，目前保障房的建設和管理環節，各個環節暴露出來的問題，反映出的是政府作用的缺位，請問您，政府在保障房建設和管理過程中究竟應該發揮什麼樣的作用？另外，對於我國的住房保障體系的頂層設計和制度建設您有著怎樣的建議？謝謝。
2012-03-07 16:36:54
楊超:
謝謝你的問題，這個問題提得很好，你代表了億萬人的心聲。去年我跟隨政協代表團到基層去對保障房的建設做了調研，也有很多類似的問題。因為保障房的建設是一個民生工程、惠民工程，工程非常大，涉及的面很寬、政策性很強，涉及的資金又很多、週期又非常長，所以涉及到億萬人的利益，大家非常關注。正因為這一點，政府在保障房建設中發揮的作用尤其突出，怎麼樣把這個好事辦好、實事辦實，讓老百姓真正能夠享受到黨的陽光雨露，讓我們老百姓真正能夠分享到改革成果得到的實惠。
2012-03-07 16:37:53
楊超:
從去年開始，全國各地都在大規模推進保障房的建設，老百姓關心的，一是建設；二是使用；三是管理，這三個內容當中還涉及到很多問題，包括頂層設計的問題。現在住房保障的方式，既有社會保障，又有貨幣補貼，社會保障還分為經濟適用房、限價房、棚戶區的改造等産權保障，以及廉租房、公租房等使用保障。所以，我在今年政協的提案裏建議，因為已經啟動了要研究保障房的頂層設計。目前我們很多地方都這樣，産權加實物保障的模式改為使用權加貨幣補貼的模式。有的地方已經提出來，住了幾年以後可以買産權，我認為弊很多，有利有弊，但是弊大於利，會出現在購房進入、轉讓中出現很多新問題，甚至附帶問題，出現權錢交易問題等等。
2012-03-07 16:38:41
楊超:
我的提案裏呼籲政府加快保障房的立法，這是從根本上解決問題、從源頭上解決問題，不要等到大批的保障房建成以後，出現問題以後，我們再回過頭立法，那就晚了，因為涉及到很多人。地方有二三十個地區行政的規定，但是這個沒有特殊性，立法應該從根本上解決問題，就是有章可循、有法可依，使我們保障房的建設在陽光下運作，做到公開、透明、公正。而且我認為保障房建設需要有一個統一的東西，不可以政出多門，不可以八仙過海，要有一定的嚴肅性，因為這是制度性的東西，就必須有制度來保障，所以我覺得政府的作用太重要了，最主要的就是怎麼樣立法，真正把推動保障房建設進入到法律的軌道，確保保障房建設順利推進，使老百姓真正滿意，得到實惠。謝謝。
2012-03-07 16:40:32
新華社記者:
有個問題請問劉委員，當前不少人認為，目前各地保障房建設普遍存在倉促開工、急功近利的傾向，但是像融資渠道，建設管理、品質監督、住房分配、退出機制等方面都缺乏深入的研究和系統規劃，請問您怎麼看這個問題。同時，您認為應該怎麼樣有序推進整個住房保障體系的搭建？謝謝。
2012-03-07 16:41:14
劉克崮:
謝謝你的問題，你提的問題非常關鍵。我認為建設中國的住房保障體系一定要把握從體系上進行建設，在體系上沒有想清楚的時候，在點上不要著力過大。我想圍繞你的問題，因為你提了很多具體現實中存在的問題，分配的問題、建設的問題。我想從兩個方面，從總體上回答一下你的問題，一是思想認識問題，二是體系的構造建設問題。
2012-03-07 16:41:52
劉克崮:
首先，思想認識問題。我有一個感覺，我們改革開放以來，特別是從上世紀末以來，這10多年我們國家房子的政策波動比較大，在宏觀調控的節奏上波動也比較大。我認為這兩個問題需要解決。我先説第一個，一些基本的認識。有以下七條是全民、全國上下應該著力統一認識的。
2012-03-07 16:42:44
劉克崮:
一是住房階段性的短缺現象在所有發展中國家都是存在的，一定要有一個長遠的考慮，要在住房制度的建設方面遵循國家工業化、城市化過程中住房供求的一些基本規律。城市化很小的時候，大量的人進來，城市化後期的時候，房子就開始剩餘，因為農民不進來了，然後又開始老齡化，房子是慢慢剩下來的，我們現在正好在這個中間點上。2011年城市人口達到了50%，大量進城開始放緩，速度逐步下降。所以，怎麼把握我們代際之間供求關係的規律是十分重要的。
2012-03-07 16:43:11
劉克崮:
二是理清房地産住房、基本住房、基本住房保障房，這幾個概念的性質要區別對待。比如要區別住房産業經濟的屬性與民生保障屬性，它倆是不一樣的。
2012-03-07 16:44:13
劉克崮:
三是住房整體上是消費品，同時又是投資品。但是，基本住房只是消費品，絕不可成為投資品，不能把基本住房、政府補貼、保證老百姓需要的房子，你用完了以後就買下來，然後你再賣了掙錢，不可以。房子的性質要定得十分清晰。
2012-03-07 16:45:01
劉克崮:
四是住房標準要適合國情，要適度。我們國家土地少、人多，所以，我們的房子大不了，容積率小不了，一定要實事求是。
2012-03-07 16:45:35
劉克崮:
五是要倡導我們民族大眾先租後買、先小後大、先舊後新、先承繼後自立。
2012-03-07 16:45:55
劉克崮:
六是要科學合理地界定政府和市場的關係。市場管哪些事、政府管哪些事。田總在這，他是搞建設的，哪些事交給企業來做，哪些交給政府來做，邊界是什麼？又怎麼結合？
2012-03-07 16:46:06
劉克崮:
七是要統籌局部、整體、近期、長遠，政府的末端的供求關係，多了少了，冷點熱點，推推它、壓壓它，末端的宏觀調控和根本的體制建設。所以我認為首先要解決這七個基本的認識。
2012-03-07 16:46:22
劉克崮:
七是要統籌局部、整體、近期、長遠，政府的末端的供求關係，多了少了，冷點熱點，推推它、壓壓它，末端的宏觀調控和根本的體制建設。所以我認為首先要解決這七個基本的認識。
2012-03-07 16:46:36
劉克崮:
對中國特色在現階段基本住房保障制度的體系有一個總的構思，我連夜加班做了一個小圖，非常抱歉我沒有把它放大，我説説。橫坐標要説清楚，需房人的分類，對應住房人房屋的分類，誰來負責供應，這種房子的權屬歸誰，歸國家、個人、混合？規劃和土地怎麼安排，哪是富人的房、哪是窮人的房，哪是混合，戶型要界定。比如中國人有100億元，你也不能佔地1000畝蓋房子，不可以，中國整個民族不能支援一個單戶有巨大的土地和巨大的房子，在美國、加拿大、澳大利亞可以，在中國不可以。不能支援一個沒有收入的家庭住40、50平米，只能住20、30平米。流通問題，怎麼分配、怎麼流通、怎麼管理，要事前説清楚，不能把一個低價房買到手再討論它是否應該賣、幾年後應該賣，這不可以，之前要説清楚。財稅政策、金融政策、土地供應量等等，這是橫坐標。
2012-03-07 16:47:24
劉克崮:
縱坐標，要把人群分類，人的收入程度房子分配不一樣。把人分為統計據標準五等份，國家統計局對全國人口，城鎮居民或者一個城市收入程度都有劃分，五等份劃分，低收入、中低收入、中收入、中高收入、高收入五檔，這是基礎，我們把低收入裏的最窮者就叫民政的最低保障戶，他從低收入中分出來。從低收入中分出5%是最低保障戶，也就是低保房。其次，廉租房，再往下是貧租房，這三個構成公租房，解決低收入人的大部分。然後在低和中邊緣上出一部分貧價房，和現在的兩限房相似。
2012-03-07 16:47:37
劉克崮:
然後再就是商品房，這四檔，低保房、廉租房、平租房、平價房，四檔覆蓋低收入20%、中低收入20%，也就是合計40%的房子，這部分我把它稱為中華民族的老百姓住房的基本住房保障制度，把這塊保起來，保所有人都能有房。往下是政府給予支援、給予安排，但是主要靠市場，就是中等收入基本市場化，稅不要太高。中高收入完全市場化，稅可以高一點。高收入，充分市場化，徵高稅高費，你佔了好環境、土地又大、資源稀缺，超額資源環境享受稅。在這個人群中，讓高收入者，他喜歡大地大房子，那就多交錢，從他身上收的錢去幫助窮人，讓他能夠主體自我迴圈，然後加上公共的稅收和銀行支援。
2012-03-07 16:47:53
劉克崮:
從這一個體系上來構思，我們把事都想明白，幹起來就非常清楚。每個人都知道你在什麼時候可以住什麼樣的房子，而且我説，不要説居者有其房，不要説“有”，不是你的，但是你可以住。應該叫“住者有其屋”，“住有所屋”就可以了，概念要調整。要從一個體系上構思，然後再把具體事想清楚，形成制度、辦法、規章，最後較成熟的時候，實踐兩三年，通過《中華人民共和國居民基本住房保障法》。
2012-03-07 16:48:07
劉克崮:
為了推進這項工作，各個政府部門要明確建立有權威、有地位的政府管理機構，建議國家建立國務院直屬的國家居民基本住房保障總局，各省市建設本地本省的居民基本住房保障局，專門負責管理這個事，要給他一些人，研究國際的經驗，研究我們的情況，要發動社會方面調查每一個居民的需求，要用IT系統把這些需求建立起來，你的需求是什麼，你現在的房子是什麼，你父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺都有什麼房，他們的壽命是多少，什麼時候發生繼承，什麼時候自立，要把這些事弄的清清楚楚，幹的時候就清清楚楚，大家心裏就會踏踏實實。
2012-03-07 16:48:24
中國中央電視臺、中國網路電視臺記者:
我的問題提給張泓銘委員，“十二五”期間我國的保障房建設的數量是3600萬套，有人擔心保障房的建設正在經歷一場“大躍進”，我不知道您作為這方面的專家對此有什麼觀點和看法，能不能談一下。現在住房保障有很多學者都擔心，包括剛才楊超委員提到，保障房從建設到管理都存在一系列的問題，因此他們呼籲要加快這方面的立法進程。我知道您曾經參與過這方面的調研，不知道您能不能就這方面談談您的看法？
2012-03-07 16:48:47
張泓銘:
剛才中央臺記者提出一個問題，他説社會上有一個傳聞，我們住房正經歷著一個“大躍進”，這是關於住房保障的一個著名問題，中央臺這位記者反映的社會之問，如何理解？我們先來看一下數據，我們在“十一五”期間，我們國家住房保障工程大體上完成了1600萬套，到“十二五”期間，我們的規劃是3600萬套，在去年的開局之年開工是1000萬套，基本建成400多萬套，今年開工700萬套，要建成500萬套，從數據來説，我們是否看到了一個“大躍進”。問題在哪？我們的“大躍進”不是單純從數據上的理解，“大躍進”這個詞有它的歷史來源，“大躍進”在50年代末、60年代初出現的詞，所謂的人民公社大躍進總路線，這個“大躍進”從現在角度看是一個貶義詞，當然我沒有説我們的記者貶義，它是代表社會資本。[
2012-03-07 16:49:17
張泓銘:
第一次提出這個問題的人其實是帶著貶義，對我們黨和國家對住房保障極大的重視是帶有貶義的。假如説是這樣的一種看法，我認為我們是不能接受的。我們的住房制度改革從1998年切斷住房的實物配給，我們進行了住房制度的改革。然後住房市場大量發展了，房價越來越高了。很多民眾被市場甩出去，一部分人解決住房問題的同時，一部分民眾的住房困難凸顯出來了，在1998年住房制度改革以後，一直到2007年以前，差不多9年的時間，我們住房保障是落後了，數量很少，所以説住房保障任務很緊迫。
2012-03-07 16:50:39
張泓銘:
在2007年下半年，中央提出了一個很著名的意見，國務院發佈了《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這是很關鍵性的文件，從此以後我們住房保障力度加大了、進度加快了。假如説我們還套用“大躍進”這個詞的話，那麼我們説這種“大躍進”體現了我們黨和國家對於民生問題的重視，對於老百姓居住問題的重視，我們也歡迎和支援這種“大躍進”。這是我對第一個問題的解答。
2012-03-07 16:50:55
張泓銘:
這位記者又提出了住房保障法律和規章的問題。我們很多同志都呼籲住房保障應該頂層設計，應該有完整的法律、完整的規章措施。根據我個人從專業上的了解，這個工作我們進行了一個年代。剛才提到1998年，國務院關於住房制度改革中就有關於住房保障制度的設計分兩大塊，一是住房市場的發展；二是住房保障的發展。在1998年以後，整個社會對住房保障不太重視。進入新世紀以後，主管部門根據全國人大的要求，對住房保障房法的研究，本世紀初的研究我本人就參與了，建設部委託了上海市房産經濟學會對這個問題研究，我參與了。
2012-03-07 16:51:48
張泓銘:
第二輪大概是在前三年，國家建設部邀請北京大學法律研究中心做了一個學術版的住房保障法的研究，然後又邀請了國土局做了一個版本，是管理版，所以這十年來關於住房保障法的研究一直沒有停止，或者説頂層研究一直沒有停止。但是我們知道，作為一個法律來説是相對穩定、相對固定的。所以，法律最後的推出、最後立法的成功有待於一些實踐的充實、完整和發展。在整個法律沒有形成以前，我們國家有很多辦法和規章，有部門規章、國家規章、辦法和意見。
2012-03-07 16:52:52
張泓銘:
我數了一下，從本世紀以來，剛才説2007年8月7號，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難若干意見》，這是一個相當關鍵的一個文件。根據這個文件，然後在11月份，由建設部聯合國家有關部門出臺了《廉租住房的保障辦法》，11月19號，建設部聯合各個部委出臺了《經濟適用房住房管理辦法》，從2007年以後陸陸續續的關於公積金的管理辦法都有，所以我們不能説國家沒有管理的辦法和規章，僅僅是沒有成為人大的立法而已。
2012-03-07 16:53:09
經濟日報中國經濟網記者:
請問李委員，今年我國保障房的建設規模將達到歷史高位，保障房建設資金的缺口一直是全社會關注的熱點問題。我們知道，您曾經也呼籲過，加快保障房建設的相關融資體制的建設，通過多種渠道籌措資金，請您談一談這方面的具體建議。
2012-03-07 16:53:22
李稻葵:
非常感謝你的問題，首先你這個問題看起來非常具體，實際上是一個非常大的問題，它涉及到整個保障房定位的問題，我想借用一點時間簡短把對這個問題的認識從根子上講講。如果説去年2月份以來出臺的各種各樣的限購令，這是對房地産市場的“退燒藥”的話，保障房的制度建設恐怕是房地産目前問題的“解毒劑”，這涉及到長期房地産體制發展的重要制度設計，遠遠超出了一個建設的問題。
2012-03-07 16:53:49
李稻葵:
如果有了這個認識的話，我想我們就可以一步一步的討論具體操作層面的問題。從操作層面來講，我個人的觀點有兩個認識應該要提升和轉變：一是保障房並不是各級地方政府一次性的財政開支，保障房是各級地方政府的資産，如果建得好、管理得好的話，它可以成為各級政府長期持有的，為各級政府的公共財政提供堅實基礎的一個財政收入來源，這個可以部分取代甚至於完全取代目前各個地方政府出讓土地獲得“快錢”的公共財政基礎。
2012-03-07 16:54:18
李稻葵:
二是保障房的保障對象，至少大中型城市來講，應該説主要的保障對像是“夾心層”，大量的並不是福利層，並不是生活非常困難的這部分家庭，當然這部分家庭需要支援、需要保障，需要去扶貧。就目前而言，大家對住房問題意見最大的是“夾心層”，包括很多在座年輕的記者、媒體界朋友們，這兩個認識如果確定的話，我們可以談融資問題，融資問題就可以迎刃而解。
2012-03-07 16:54:32
李稻葵:
保障房必須作為地方政府長期持有的資産來經營的話，保障房的建設標準應當適當高一點，保障房融資的路也應該打開一點，應該動員全社會的各個方面，包括資本市場，民營投資者進來投資于保障房，當然各種權益、各種條文都要講清楚，可以和地方政府共同持有保障房的産權，地方政府可以從未來出租保障房的收入中來償還目前的投資者。這個路如果打開的話，保障房的融資難題就可以破解了。
2012-03-07 16:54:57
李稻葵:
與此同時我們應該看到，如果保障房按這個思路去進行的話，也就是説作為長期持有的資産主要對像是“夾心層”的話，可以注意到我們大中型城市還是有巨大發展空間的，大中型城市經濟規模的總量，大中型城市每人平均收入水準的增長速度有廣泛的空間。因此，保障房以後出租的資金可以適當根據保障房使用者的收入水準、整體市場的發展情況適當提高，如果把這個因素打進去的話，保障房未來的收益應該説是不錯的，應該説不會成為各級地方政府重大的財政負擔。
2012-03-07 16:55:46
李稻葵:
總的説來，如果這幾個思路能夠理清的話，我個人的觀點，保障房的建設至少涉及到三個方面：一是跟整體改革結在一塊的，需要各個地方政府因地制宜、充分想辦法，發揮各個地方政府的創造性，經驗來自各個地方。目前的條件可能不太成熟，目前這麼做也不見得最有效，應該放在整個中國改革的進程中去考慮，讓各個地方政府去發揮創造性。二是保障房的建設和融資要跟市場結合，地方政府跟市場結合在一塊，跟投資者結合在一塊，請投資者不僅是出錢，而且請投資者來監督，監督保障房的建設和未來的使用，包括收租。三是保障房的建設也應該和整個住房體制的改革結合在一塊。如果這幾個認識到位的話，融資的問題不會是最難的，應該説可以迎刃而解。謝謝各位。
2012-03-07 16:56:25
人民政協報記者:
請問田委員，許多房地産企業現在認為參與保障房的建設還沒有找到合適的盈利模式，只是在儘自己企業的一份社會責任，對這個觀點您如何評價？另外，您參與建設了保障房，對其中的各個環節也十分清楚，您認為從您的角度來講，當前最值得關注的問題應該是什麼？此外，建成之後的物業管理方面您有什麼建議？謝謝。
2012-03-07 16:57:17
田在瑋:
保障性住房的建設肯定比商品房開發的利潤要低一些，但是也並不像有些企業認為得那樣，根本沒有利潤可言，而是利潤比較少。要從自身的管理過程中加強管理、節省支出、節流，從這方面增加利潤。至於如何動員社會資金和建設單位的自有資金加入到保障房建設，這是一個亟待解決的問題。從政策支援的角度上要加大這方面的投入和研究，我想保障房的建設就會更好的持續的健康發展。
2012-03-07 16:57:51
田在瑋:
保障性住房的建設肯定比商品房開發的利潤要低一些，但是也並不像有些企業認為得那樣，根本沒有利潤可言，而是利潤比較少。要從自身的管理過程中加強管理、節省支出、節流，從這方面增加利潤。至於如何動員社會資金和建設單位的自有資金加入到保障房建設，這是一個亟待解決的問題。從政策支援的角度上要加大這方面的投入和研究，我想保障房的建設就會更好的持續的健康發展。
2012-03-07 16:58:32
田在瑋:
剛才您提到，我們在1997年後國家進行了大批經濟適用房的建設，應當説經濟適用房就是保障性住房中的一種商品房，這種建設是可持續發展的，實踐證明已經可持續，而且還有後續的。我認為在保障性住房建設的過程中，要結合我們的國情、目前的市場和各方的需求，要統籌考慮，適度確定建設的目標。國外發達國家解決居民的住房問題，都是在實現了現代化和城市化以後，我們現在正在進行城市化、現代化、工業化的進程，如果説在兩三年內全部實現應保盡保不太可能，應該是根據我們的國力、根據我們的發展，應該是全方位、多層次、多渠道解決居民住房問題。比如在沒有建成之前可以適當發租金的補貼等等解決居民的住房問題，各個方面共同作用，使低收入住房問題可以得到更好的、妥善的解決。
2012-03-07 16:59:27
田在瑋:
我們作為保障性住房過去的建設者，現在看起來建設過程中是一方面，更重要的一方面是進一步的管理、維護和運作。根據國外的經驗，在後期的管理、維護和運作中的費用大約是建設時的兩倍左右，這樣大量的資金如何解決和籌措，後續資金用什麼形式進行匹配，這是應該提到議事日程加緊研究的一個問題。因為在後期保障性住房的運作管理中，無論是水電、氣熱還是郵電儲蓄等等各種配套，都需要企業進行運作，他們的費用從哪來，這個問題要得到落實，尤其是後期的物業管理。如果我們不是從機制、體制和資金上落實到位，這個問題就很難，如果這個問題不落實到位就會形成新的瓶頸。究竟是用市場的方式進行物業管理，還是用政府的手段進行物業管理，應該儘快拿出一個好的辦法。
2012-03-07 16:59:41
田在瑋:
前段時間我看各種媒體報道了上海陸家嘴等一些大型企業紛紛棄管普通的商品房社區，已經引起了社會上很大的反響。為什麼棄管呢？因為咱們現在物業管理的收費標準是十年前確定的，一直沒有進行調整，就拿保潔員的工資來説，已經翻了三番，再加上五險一金，再加上物料等等的漲價，所以物業企業無以為繼，虧損就棄管，假如這個問題不解決好就會産生一些連鎖反應，建議儘快研究，這也是保障性住房的一種，他們收費標準如何適時適度地進行調整。目前看起來，保障性住房的物業管理應該立即組織進行研究，看看資金究竟應該怎麼投入，物業管理收費標準是什麼，誰來做物業管理的主體，要使保障性住房健康穩定發展重中之重的一個問題。
2012-03-07 16:59:55
田在瑋:
我對剛才的發言做點補充的發言。是住房保障資金的一個問題。我想我們應該稍稍分解一下。保障性住房分兩種形式，一種是可以出售的廉價住房，稱之為經濟適用房，它的資金問題在哪？經適房出售以後資金是否馬上可以回收，這是個問題，就是資金的成本問題，就是融資，如果到商業融資的話是商業銀行的利息，這個問題要搞清楚。
2012-03-07 17:00:11
田在瑋:
另外一個問題，我們住房保障另外一種形式是租賃的保障房，廉租房、公租房，這塊的資金問題比較嚴重，因為它不是出售的，資金無法馬上就回收。投資幾十年以後才可以回收，甚至長期無法回收。而且這個房子是政府建的，然後它要不斷追加投入，管理、保養、維修、人工，所以國家的負擔很重。所以有兩個問題，一是大量資金的沉澱，二是資金如果向市場融資的話成本很高。我們不是説一般的談住房保障資金的來源問題，而是兩個問題。
2012-03-07 17:00:24
張泓銘:
我對剛才的發言做點補充的發言。是住房保障資金的一個問題。我想我們應該稍稍分解一下。保障性住房分兩種形式，一種是可以出售的廉價住房，稱之為經濟適用房，它的資金問題在哪？經適房出售以後資金是否馬上可以回收，這是個問題，就是資金的成本問題，就是融資，如果到商業融資的話是商業銀行的利息，這個問題要搞清楚。
2012-03-07 17:00:53
張泓銘:
另外一個問題，我們住房保障另外一種形式是租賃的保障房，廉租房、公租房，這塊的資金問題比較嚴重，因為它不是出售的，資金無法馬上就回收。投資幾十年以後才可以回收，甚至長期無法回收。而且這個房子是政府建的，然後它要不斷追加投入，管理、保養、維修、人工，所以國家的負擔很重。所以有兩個問題，一是大量資金的沉澱，二是資金如果向市場融資的話成本很高。我們不是説一般的談住房保障資金的來源問題，而是兩個問題。
2012-03-07 17:01:31
張泓銘:
總而言之，這個問題怎麼解決，我有個建議。我們在住房保障中，現在的資金來源，政府有一點、市場有一點、社會有一點，我們沒有為住房保障建立一個主力的融資渠道。像市場的高利息，公積金的來源是有限、政府的來源也是有限的，而我們沒有主力的融資渠道。所以我的建議是，我們要組織建立一個中國住房保障主力融資渠道，就是中國住房保障銀行，這個銀行可以吸儲，可以吸納存款。為住房保障金放貸，如果銀行虧本的話銀行給予支撐，國家不收它的營業稅，也不收所得稅，使這個銀行可以吸儲、吸納存款，然後低成本的放貸，保持它的低成本和微利經營。這樣可以很大程度上解決中國住房低成本的資金來源。
2012-03-07 17:01:50
張泓銘:
另外，補充一個剛才中央電視臺問的一個問題。住房保障有很多管理上的問題，包括計劃的管理、規劃的管理、建設的管理、分配的管理，其實當前有一個問題是蠻突出的，住房保障那麼大的租量，我們如何分配下去，誰來承擔蓋的問題。我們發現有的地方把這些指標，比如某一個省、市，將這些指標分配到某一個企業、某一個部門，哪個單位哪個部門有錢有地就扛著這個責任。誰來享有呢？也是這個部門、這個企業，這就有大問題。我們的住房應該保障某一個市全體市民，中低收入者的困難家庭。而不是保障某一個單位、某一個企業、某一個部門，所以我們不能夠把住房保障的任務作為一個行政區，不能把保障的任務分解到某一個企業或者某一個部門，應該作為全社會的統籌，這樣才能解決公平問題。要不然就變成了某一個部門、某一個企業福利的問題。謝謝。
2012-03-07 17:02:13
美國彭博新聞社記者:
任何人都可以回答我的問題。我了解中國經濟方面不是很深刻。我要闡述一個實事求是的態度，我去過很多中國的城市，我到每一個城市都發現有很多空的房子、新蓋的房子，肯定不是保障性住房，但都是空的，無論是海南、雲南、江蘇、北京、天津、河北，都有很多空房。如果這些房子是空的，價格掉下來，這些窮人可以買這些比較好的房子了。有可能我了解的中國經濟市場是不對的，但是我發現有很多已經建好的房子這些窮人不可以買，這是一個比較基本的問題。另外，請問李稻葵先生一個比較具體的問題，有可能我的想法是完全錯的，因為中國房地産市場太熱，所以你能不能給我一個預測，今年房地産的情況是什麼？走勢是什麼？謝謝。
2012-03-07 17:04:42
劉克崮:
你還挺深入，你是不是像小布希一樣騎著車轉小衚同、跑全國各地。這位外國朋友反映的問題是一個很現實的問題，現在我們的房子很缺，又大規模的建，又覺得跟不上。但是我們現實中有一些空房，我認為有兩個問題，一是怎麼造成的要搞清楚，從現在起不要再出這樣的空房了，要付點學費，摔了跟頭爬起來，不斷的摔不斷的付學費，不好。二是剩下的這些房能不能賣給窮人呢？這個複雜點，我接觸操作的事少點，楊超、老張、老田有經驗，開發商要賺錢，扔進去沒有賺錢他怎麼出來呢？我想簡單點，那就兩家分，你虧一點，政府補點。
2012-03-07 17:05:45
劉克崮:
有一條原因是根本的，蓋這個房子是幹什麼的，是投資、基本住房、生活消費，根在這兒，這種房子大多是想投資的，找了塊地，想蓋起來，然後賣錢。他的對象也沒有很深入的調研，説哪個窮人、中人、富人來買我這套房，他覺得現在缺房，肯定有人買，我能賺大錢，所以他是投資，起步方向就誤了。他要投資，政府起步就給他一大塊地，他起步就誤了。買者是誰呢？買者開始也認為會有人投資，但是投資是有行情的，到了一定的程度，他如果想投，他就是要買一堆，我知道有些人買房子就買一層，他想看合適的時候就出手，這是與行情有關係的，如果行情變了，投資人就不願意來了，來的人也不是真正自己住的，或者不是以真正自己住為主。批量的買、批量的賣，落在投資上，根就在這兒。
2012-03-07 17:06:32
劉克崮:
如果你是想做居民的，那一定像我説的，剛才幾位專家也提到的，你一定要把人群分類，窮人、中低收入、中收入、高收入，你要適應于他們，政府要籌劃各群人怎麼分配土地。政府介入之後要算帳，租的怎麼賺、賣的怎麼賺，賣的可以讓田總多去想想，給他一塊地就賺了。租的怎麼賺呢？我們現在很多情況是一級，財政從各種地方把資金攏過來，然後蓋起來，還有剛才老張説的也是極端，有了任務怎麼辦，誰有地，誰有錢先把它蓋起來，我蓋的先分給職工，他就完成任務了，這都是基本的目標不清晰、基本制度不清晰、基本政策不對應，所以出現了這些混亂。
2012-03-07 17:07:43
劉克崮:
所以我倡導，從現實中解決供求，現實中根據自己本市本地的情況推動建設，但是國家要迅速花力量來研究這些重大的問題，能有一個脈絡、框架、思路、方案，然後各地、各省、各市按照這個路逐漸把自己這塊想明白，儘快的杜絕一方面缺房，一方面又出一些房沒人住。
2012-03-07 17:11:08
張泓銘:
剛才記者提到房屋空置的問題，空置有合理的，必須的原因，有技術原因和品質原因，必須有空置，但是過分空置就不對了。為什麼房子有合理、必須的空置呢？因為住房的建設要有一個週期的，你今天説我需要，明天不可能馬上就能出來。他需要先蓋，從蓋到竣工，到賣到手以後是有一個週期的，有一個正常的週期，我想至少是幾個月甚至到一年，這是我每個人的經驗可以體會的，這是合理的空置。所以我們房地産學術界就有合理的空置率之説。
2012-03-07 17:11:54
張泓銘:
國際上學者的研究，合理的空置率一般是在全部住房的5%甚至更多。現在世界各國也好，包括當前中國的現實，有不合理的空置部分，就是過量的。剛才劉委員已經很好的道出了空置當中不合理的空置原因，就是投機的問題。就是我們認為房地産市場永遠這麼火熱，房價不斷上漲，很多人把房地産作為增值、保值、發財的對象，每個人並不是自己要住，也不是買了出租給你住，我就是等它升值以後拋售。有大量的藉口，這樣他既沒有給人住，也沒有使用，在那兒就成了空置現象，所以有合理的部分，也有不合理的部分。這是我的解釋。
2012-03-07 17:12:44
李稻葵:
我對第一個問題非常簡短的補充一下剛才兩位委員的意見。由於我自己工作的關係，也去過很多二線、三線城市，您剛剛説的情況確實存在，在部分二線、三線城市，在我看來觸目驚心，確實有大量空置的房子，不是説這個房子裏面住了一半的居民，而是整棟整棟的空置，甚至沒有完成。我的理解，您是給我們善意的提了個醒，在局部地區不是全國，確實存在您説的供給大於需求的情況，要做好準備，要做好相關地區房地産開發商資金重組的問題，以及地區過剩住房的處置問題，這點我同意你的觀察，但是怎麼解決，恐怕還需要一段時間。
2012-03-07 17:13:01
李稻葵:
關於第二個問題，今年房地産的走勢，我想我們應該這麼理解。中國房地産的問題不是一兩年形成的，是過去長達十年房地産乃至整個經濟發展的模式中所形成的種種問題集中體現出來的，房地産是各種各樣問題的集中爆發點，如果有這麼一個理解和認識的話，我們就很容易來判斷今年的走勢，今年房地産調控的過程我相信是未來若干年不斷進行的房地産調控的一部分，不可能指望著在今年這一年把房地産的種種問題都解決了，所以今年的房地産調控一定會堅持。
2012-03-07 17:13:52
李稻葵:
總理報告裏講得非常清楚，嚴格執行相關措施，同時今年也是一個不斷完善的過程。總理報告的原話是“逐步完善，抑制投資性和投機性需求的各種措施”，所以肯定會有一些完善性的措施，不等於微調，不等於各個地方政府為了把自己的經濟搞上去，為了重新可以賣地進行的微調，這兩件事不能劃等號，但是逐步完善的各種措施必須出，也應該出，至少我作為委員的個人觀點是應該這麼做的。
2012-03-07 17:14:15
李稻葵:
今年房地産的情況，總體上講一定會有價格的回落，這是房地産“退燒”的一個過程，我剛才講“退燒”是一個過程，“解毒”是一個過程，這兩件事同時要做。今年的價格還會回落，但是我不認為會出現很多人所説的崩潰式的價格下降，這種崩潰式的價格下降不是中國房地産調控的初衷所在，也不是中國房地産調控的目標所在，如果出現大規模價格的崩潰式下降的話，60、70%下降的話，對整個經濟的運作毫無疑問是一個重大的衝擊。
2012-03-07 17:14:33
李稻葵:
所以，今年價格會回落，我相信在很多地區交易量會有一定的回升，尤其是在一些大型的城市，因為大型城市有一個突出的特點，畢竟這些城市的人口還在聚集，高端産業在聚集，所以房租在上漲，房租上漲的過程誘導了一些剛性需求的出現，很多年輕人看到房租在漲，他感覺到，我現在可能買房子就可以提前不付房租，所以我預計在有些地區交易量會部分恢復。
2012-03-07 17:14:45
現代快報記者:
請問劉委員，我們知道保障房的房價比普通商品房的價格低很多，但是對於一些經濟拮據的保障房對象來説，他們有些人東拼西湊是拿不出買房子的錢，但是到銀行又貸不到款，不得不放棄申購的需求，如何破解這個難題？請問楊委員，您去年參加的調研，當時這個調研組也曾經去過江蘇，想問一下您對江蘇的公有産權房和公租房建設的評價？謝謝。
2012-03-07 17:15:08
劉克崮:
你反映了一個很實際的問題，這就是我説的我們體系的設計不是很清晰，又沒有形成一個比較清晰、穩定的制度和政策，所以房子的供應和購者是對不上的。現在肯定有房子，你的這位朋友想購買，可是又沒有錢，就想借貸，而他又不夠銀行借貸的標準，所以人群的劃分、需房人的劃分與房屋的劃分要對應。我認為這種人就要去租房，既然他買不起，就要借貸，借貸是要有一定控制的，比如20、30、40%的利息率，我可能超出能力了。如果他沒有超出能力，那就是銀行應該給他貸款，銀行的制度有些什麼問題，我覺得是對應性不夠，雙方都需要調整。
2012-03-07 17:15:38
現代快報記者:
因為他們可能是不夠廉租房的資格，他只能申購經適房，但是銀行一般對於這些人群來説讓他們貸款是很難的事。請問我們在金融政策上會不會給他們一些特殊的支援？
2012-03-07 17:15:59
劉克崮:
你説的非常好，這就是剛才李稻葵説的，融資有很多方法，你説的這個情況就是“夾心層”，他拿廉租房不夠標準，在我的設計裏他就應該去貧租房，廉租房是更困難的人才可以拿到。現在的經適房，我認為經適房的概念是不清晰的，什麼叫經濟適用？它應該對誰？它的面積、成本在哪個檔次上，它對的是最低保的人，還是對很低收入的人，還是中偏低的人，還是中偏低裏略高、略低一點的，我認為是不清楚的。
2012-03-07 17:16:28
劉克崮:
你剛才説的這種人應該對在中偏低裏的貧租房。2011年國辦關於保障房建設的文件説了，2012年的建設要以公共租賃房為主，這個方向對了，因為這塊主要是覆蓋“夾心層”，他買不起房，也達不到銀行放貸標準的人，所以就應該對貧租房，而我們現在貧租房的供應很少，而且貧租房的政策不夠清晰，希望各級政府能夠儘快解決，讓你所説的這類人儘快找到適應他們自己經濟實力的房子的位置，然後多建一些。
2012-03-07 17:16:41
楊超:
我沒有去過江蘇，我去過湖南，在湖南我看到保障房在建設當中已經形成現成的房子還是多元化的，有家庭用的，也有農民工，四個人的，六個人，我覺得這個很好，因為有的時間不一定很長。但是有些問題應該值得探討，特別是在規劃上、建築標準上、選址上，選址上很重要，因為現在有些地方太偏，尤其是交通不配套。保障房有一個現實的問題，家庭有小孩、老人，所以在選址上，一是要交通方便，還有醫院、學校、商場等等現在還沒有跟上，這是一個具體問題。總的來説，現在出臺的一些保障房還是挺漂亮的，最大有三室一廳，也有二室一廳、一室一廳。
2012-03-07 17:16:55
中國教育電視臺、中國教育手機報、果實網記者:
我們知道北京一所高校曾經對中青年教師發放過1萬多份調查問卷，結果是62%都是無房戶，調查還顯示，今後3年北京市高校教師對住房的需求將達到最高峰。但是從政策上來看，教師處於不能享受經適房和兩限房優惠政策的夾心層。請問楊超委員，關於解決青年教職工的住房問題，國家從政策方面將會給予什麼樣的支援？
2012-03-07 17:18:51
楊超:
我覺得大量保障性住房出臺以後，政府的定位及發揮作用方面就應該考慮各種不同的消費層次，不同的人群。剛才提到青年教師，這是一個現實的問題，應該把它充分考慮進去。因為知識分子也是老百姓，而且他是無房戶，從國家到地方政府都應該把他們考慮進去。
2012-03-07 17:19:29
李稻葵:
我來自於大學，你這個問題非常重要，確實你的調研是符合我工作的這個大學的實際情況的，所以你這個問題上升為保障房的服務對象應該是誰，所以我重復我剛才的觀點，應該是“夾心層”，高等院校的年輕教師就屬於“夾心層”，至少在北京中關村那一帶就買不起房子，應該把保障房的重點放到夾心層，應當在保障房的使用和分配上適當朝著這個城市，比如北京市所要發展的重點行業傾斜。北京市有高科技、教育、文化創意行業，適當給這些行業分配一點面對“夾心層”的保障性住房。如果這件事做到的話，我相信保障性住房不僅僅是住房的改革，也是公共財政的改革，也是地方産業發展方向市場化的改革，意義非常重大。
2012-03-07 17:19:45
劉克崮:
我補充一句，在座有很多都是這方面的對象，還是我説的那個，分層次。廉租房進不去，他買經適房買不到，也不合格，這部分人就是在低收入裏，低中層次，但是他有收入，他可以付租金，讓他買就買不起。這部分人在現實中怎麼解決？政府去建設貧租房，李稻葵是強調“夾心層”，我是強調體系，從低保房、廉租房、貧租房、平價房，中低收入貼近低收入那部分，他有買房的能力，但是完全買商品房買不起，這是平價房，平價房在流通上是要控制的。
2012-03-07 17:21:58
劉克崮:
再往上是普通商品房、低稅商品房，再往上不展開。這部分現實中怎麼解決，有兩個渠道，一是政府加大對這部分剛剛就業但是有穩定收入的人，前景還比較看好的人，這些人有一定的文化層次，前景是看好的，未來的收入更好，所以要給他們建這種貧租房，什麼概念？鐵打的營盤、流水的兵，部隊永遠是軍營，我們很多軍營在清朝的時候都有，現在還租著。年輕人不斷進來，然後又退役了。這種大學生年年都有，世世代代有下去，所以政府要在校園附近做貧租房。
2012-03-07 17:23:15
劉克崮:
二是單位集體宿舍，要倡導不要把什麼事都交給政府。清華大學的校園我去過，那個地很大，在校園邊上貼著路邊建單位宿舍，供永遠的年輕教師集體宿舍，這樣不就解決了嗎？等你找了朋友，錢又多了，那就可以出去買房了。新大學生又來當老師，又住進來了，早出晚歸十分方便，效率又很高，這就是學校的公産。學校有困難，政府來幫助，這叫政府和學校的混合財産，説我還有錢，我還看著清華大學的房子能漲錢，那你就投點個人投資，叫政府、單位、個人混産，你走了把升值部分拿走了，再來一個人也想嘗試嘗試投資，各投1/3也可以。
2012-03-07 17:23:29
香港大公報、大公網記者:
我有一個問題請問田委員，我們知道一些房企面臨資金鏈短缺，您作為企業來説，如何保證房企進入保障房配租、配建的資金鏈不短缺，能夠確保保障房配租、配建達標？
2012-03-07 17:27:05
田在瑋:
在保障性住房政府投入，根據工程進度要給你相應的撥款，所以資金就得有保障。至於剛才劉委員説的，平價房、兩限房等等，你要有資金才能獲得這個項目進行建設，沒有這個能力的自然就不能去建設。所以，承擔這個任務的企業，目前看資金還沒有太大問題。
2012-03-07 17:27:29
中國房地産報記者:
有個問題請教李稻葵委員，國土資源部已經批准了在集體土地上試點公租房的建設，最近我們對北京唐家嶺試點的採訪中得到，雖然土地問題解決了，但是公租房建房資金各方都不太願意出，我想請教您，對於在集體土地上試點公租房建設有什麼看法？您認為集體土地上建公租房需要解決的最大難題是什麼？包括資金應該如何籌措，未來在收益分配上您有什麼建議？謝謝。
2012-03-07 17:27:46
李稻葵:
你問的這個問題非常重要，事實上這個問題就是整個保障性住房不斷試點、不斷探索、不斷改革的一個非常突出的例子，這件事情做好的話，為其他地區多創造了一個樣板。我自己沒有下去調研，我完全是憑我對其他保障性住房調研的成果講點不成熟的觀點。在集體土地上建保障性住房，首先定位要準，這個保障性住房是給誰住的，剛才劉委員也講了，如果是給清華大學青年教師住的話，以後房租增長一點，隨著整個經濟的發展是有可能的。他以後的收入相當於今天的建設成本而言是能夠有投資回報的，未來房租的增長應該是能夠覆蓋今天建設的成本，因為今天的土地是集體不用經過拍賣的形式，土地的成本是零。
2012-03-07 17:28:06
李稻葵:
二是未來的收益權要講清楚，未來的房租歸誰，集體佔多少、地方政府佔多少、投資者佔多少，這個要講得一清二楚，如果把産權和收益講清楚的話，再去引入社會的資金就會相對比較容易。相反，如果收益權講不清楚的話，那一定會留下無窮的隱患，未來又引起很多糾紛。
2012-03-07 17:28:23
李稻葵:
三是管理方面也一定要社會化、市場化，根據我們在其他領域的調研經驗，如果這樣的保障性住房完全由政府的某一個部門去進行日常管理的話，往往會引起很多矛盾，效率也不見得是高的，可以引入社會招標的形式，通過招標形式引入一些公司運作的機構，來搞物業管理、日常房租的收費等等方面的管理。以上三點恐怕是繞不過去的，一是定位清楚，二是權益清楚，三是管理要社會化、市場化。
2012-03-07 17:29:00
劉克崮:
我補充一句，今天記者提問的水準都很高，你點的又是一個很重要的問題，我們土地缺，特別是城市的政府手裏的土地更缺。中國大面積的城邊，城郊是農村，農村的土地是集體産權，現在爭議小産權的法律定位問題，因為我沒有太深入的法律方面的土地調研，但是北京北邊的南口、昌平的小産權房我都去看過，就以清華大學為試點，第一個概念，一定要把城郊集體土地的資源納入到城市居民住房建設的資源中，一定要把這個資源用起來，它是多贏的，因為那個地方集體土地出來之後他會收益的，老百姓會致富的，老百姓會增加很多收入，而且會增加很多就業。
2012-03-07 17:29:13
劉克崮:
就以清華大學的年輕老師，甚至是一部分學生，就在昌平岩山邊上，那裏有很多荒山、荒坡，可以利用起來，不要政府去管它，但是政府有法，然後清華大學入個股，社會教育部門也可以入股，有錢人也可以入股，但是要給它穩定的政策和收益預期，這種房子先不要打開了去賣，一賣的話，事就亂了，就是貧租，讓家庭好一點的大學生，家庭好點的能夠付得起租金，這樣村裏是得益的，集體得益，農戶也得益，就業增加，這些教師們有地方住了，政府和單位有了産權，就以這種方式來解決，它的法律怎麼定，適當的、實事求是的定，就是集體的房産權。
2012-03-07 17:30:11
李稻葵:
一個非常重要的細節大家不要忘記，“集體”的概念不是抽象的，實際上是一個村莊的村民，在農用地轉為非農用地的過程中，每個村民要知情，每個村民要參與，要避免由個別村中的所謂代理者來替這個村民行使權利，這也會留下無窮無盡的隱患，這件事聽起來很簡單，但是做起來非常難。
2012-03-07 17:30:24
劉克崮:
只租不賣就可以避免産生暴力、避免産生大的腐敗，因為租是比較均衡的。
2012-03-07 17:30:38
中國網:
本次記者會到此結束。謝謝各位委員，謝謝大家！
2012-03-07 17:30:51