人民大學報告稱2011年房價降20%引發質疑 但資金壓力不容小視

 

一個月前，中國社科院發佈報告稱，一線城市房價將下降20%。而中國人民大學最新發佈的研究報告則認為，全國樓價將暴跌兩成。此語一齣立即遭到多數學者的質疑。有專家認為，房價漲幅應該同CPI同步。

不過，記者統計也發現，隨著開發商融資渠道的四處被封，即使目前資金相對寬裕，但超過8000億元的短期貸款將使三成開發商受到威脅。

 

專題文/記者張忠安

本報訊 （記者張忠安）有專家表示，房地産調控政策超過60條，累積效應將是房價走低。此前社科院表示，一線城市房價從今年第四季度起要下降20%。而中國人民大學最新發佈的研究報告則認為，全國樓市價格明年將整體暴跌20%。

該報告負責人中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示，貨幣政策的調整以及房地産調控加碼，2011年上半年房地産行業資金鏈將出現嚴重問題，從而引發房地産市場全面調整時期的到來。房地産投資增速將出現大幅下滑，同時在部分房地産企業拋售的壓力下，房地産價格將出現接近20%的下滑。

不過，劉元春認為，目前資金鏈惡化點還沒有出現，房地産市場能夠實現軟著陸。

多名專家質疑房價降20%

該結論立即遭到不少專家學者的質疑。

人民大學經濟研究所聯席所長毛振華就認為，在過去經濟增長裏面，房地産和汽車是國內需求量大的主要的投資領域和消費領域，“中國的房價如果真的出現了20%或者20%以上的價格降幅，那不是成功了，而是出了大的問題。”

央行貨幣政策委員會委員李稻葵則認為，這種大跌的可能性並不是很大，“因為今天房地産價格不是簡單一兩個政策出臺調整就能夠調整下去的。”

不過，李稻葵表示，在一年左右或者半年左右的時間出現房地産價格增速下降到和CPI或者和GDP縮減指數基本同步的水準，基本上就達到了房地産調控的目標。

著名房地産專家謝逸楓也指出，從目前情況看，房價大跌20%的可能性非常小，“該報告完全沒有可靠的數據來證實如何下降20%。”謝逸楓表示。

開發商明年或將集體性“缺糧”

該報告預計2011年上半年房地産行業資金鏈將出現嚴重問題。有專家表示，目前超過8000億元的短期借貸將使明年三成左右的開發商受到威脅。

即使是房貸大戶的四大國有銀行，四季度可用的信貸額度僅剩2900億元左右。據業內人士透露，目前國內開發商已經開始出現資金問題，一些房地産商不得不在市場上以較高的利率尋求短期過橋貸款資金。數據顯示，今年前9個月2.8萬億元信託規模中，有13.4%約3800億元流入到房地産行業。

另外，截至19日，11月份的房地産信託融資就達到74億元。但監管層近期又下發了《信託公司房地産信託業務風險提示的通知》，將嚴控房地産金融風險之手指向信託公司。近期連續上調存款準備金率亦給房企融資帶來壓力。

專家表示，開發商明年將面臨集體性“缺糧”，而且大規模的短期貸款更讓開發商資金鏈雪上加霜。

上海財匯的數據顯示，今年前三季度，A股105家可比上市房企的銷售收入為2666.45億元，短期借貸為690.85億元，佔比達到25%。有資深人士告訴記者，根據國家統計局的數據，前三季度，全國開發商房地産銷售3.19萬億元，“如果按照此比例計算，全國房地産開發商的短期銀行貸款將達到8259.34億元。明年將有三成的開發商受到威脅。”

劉元春也表示，從公開數據看，目前房地産資金依然充裕，調整點還沒有到來，但經過一系列的測算，資金來源下降較多，預計在明年2季度房地産資金會逆轉。

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仲介監測顯示，在廣州推出主要針對住宅的樓市調控政策以來，目前廣州樓市資金“棄宅從商”並不明顯。另外，隨著亞運會結束，廣州12月新盤也將大幅增加，而且暫時還看不到房價明顯下降的跡象。

未見住宅資金快速轉向商業地産

由於廣州房地産調控措施主要針對住宅領域而設，有人士表示不少住宅資金正快速轉向商業地産。而廣州市國土房管局的統計數據顯示，今年前十個月內，廣州全市二手住宅登記宗數為79294宗，同比減少7.6%，佔二手房屋市場總登記量的88.6%；而二手商鋪、寫字樓的合計登記宗數為2590宗，同比增加65.3%，佔二手房屋市場總登記量的2.9%。

“儘管商用物業成交量同比增幅較大，但很難在短期內吸納從住宅領域內流出的巨量資金。而且商用物業更適合於長線投資，涉及資金量也相對較大，在住宅領域內活躍多年的短線投資客不會貿然把資金轉移到不熟悉的商業領域。”滿堂紅地産研究部周峰分析指出。

廣州樓市12月新盤放量大增

根據搜房網統計，廣州全市11月25日至12月31日新盤新貨總量為36個，環比漲12.5%。

不過，房價大降似乎仍是奢望。如荔港南灣預計毛坯房價格依然高達15000元/平方米，金潤鉑宮團購價為26000元/平方米。

據滿堂紅地産的統計，11月1日~15日，新增潛在買家數量比10月16日~31日減少6.8%，但11月上半月的新增放售盤量則比10月下半月減少9.1%。周峰認為，限購政策在壓抑有效需求的同時，也間接打壓了有效供應，市場上的供需矛盾並沒有得到實質性解決，在通脹壓力的作用下，即使缺少了帶投機性質的客戶入市，二手樓價還是會繼續維持高位振蕩。 (來源：廣州日報)