資料圖片：潘石屹

 

認為四季度一系列政策實施後將可看到影響 網友認為分析比較中肯但或對政府力量有所誇大

經過多日的醞釀，一向對中國住房市場問題保持積極觀察和踴躍發言態度的SOHU中國董事長潘石屹對未來一年房價的走向作出了明確預測。昨日上午9時

許，他在自家部落格上撰文稱，未來一年內中國住房市場的價格和成交量都會下跌，而下跌幅度預計將回到2009年初的水準。

面對樓市一年一度的“金九銀十”，且在國務院出臺抑制房價過快上漲的“新國十條”數月後，近兩周杭州、深圳等城市的樓市的價格和成交量都開始有所上升，而廣州樓市的房價近日也有起升之勢。潘石屹這番明確的“看跌”預測，引發一片譁然。

潘石屹看“跌”中國房價

連日來潘石屹在自家微網志上不斷透露，針對目前房價走勢的問題，他正在思考寫作一篇全面觀察住房市場走向的博文。經過修改後，昨日上午他沒有食言，把這篇文章放在了自家部落格上，還特意配上一幅漫畫，稱：“昨天寫一部落格説房地産承擔的很多，又要幫助GDP增長，又要幫助地方財政收入，又要解決老百姓住房，銀行和開發商要賺錢，負擔的確太重了。我的同事連夜畫了一張漫畫，配今天的部落格。”

在潘石屹的這篇部落格中，主要觀點是從今年第四季度將開始實施的一系列政策如加大對保障性住房建設的決心、銀監會“三個辦法一個指引”、住建部對預售收入監管的辦法以及清理閒置土地等，都將對未來一年住房價格産生下跌的壓力。

昨日，這篇“看跌”部落格挂上後，潘石屹在自家的微網志上作了一個推介。隨後即有不少網友留言稱該文比較理性中肯，但是有點誇大了政府的作用。也有網友認為，該文觀點符合潘石屹一向的觀點和立場，因此大呼與他來往密切，卻習慣唱“黑臉”的另一位談房價“名人”——華遠集團董事長任志強趕緊對此發表看法。

記者了解到，多年來一直對樓市“看漲”的華遠集團董事長任志強，在今年四月房産新政後終於在今年7月首次呼籲開發商“降點價”。近日，他在公眾場合依然保持這個觀點：降價是為避免政府出臺更加嚴厲的政策。開發商如果繼續不“從”，很可能被繼續出臺的政策打壓。

“金九銀十”會來嗎？

針對近日國內有部分城市的房價已經有上漲之勢，潘石屹也專門作出了解釋。他認為，杭州和深圳屬於特殊情況，並不能代表全國走勢。在今年第四季度預計實施的四大政策壓力下，房屋供應量將繼續增加、開發商資金鏈也會進一步收緊，因此預計未來一年內房價下跌壓力仍很大。

記者了解到，雖然即將迎來一年中樓市的“金九銀十”，但今年下半年房價將繼續下跌也成為很多行內專家和開發商的共識。

謝國忠

今年7月，獨立經濟學家謝國忠在其新書《再危機：泡沫破碎時，我會通知你》的發佈會上再次強調：“從目前的房價收入比、房租回報率等方面來看，國內一線城市的房地産市場確實存在泡沫，而這些泡沫將因為承受不住通脹壓力的增加而破掉，時間點可能就出現在2012年。”

樊綱

國民經濟研究所所長、前央行貨幣政策委員樊綱也在同一個月表示，本輪樓市調控還未達到預期效果，調控遠沒有到位，但房價一定會向下有所調整。

曹建海

中國社會科學院研究生院教授、“地産三劍客”之一的曹建海則在本月明確宣稱，從目前的空置率和房價下跌60%的壓力測試兩方面來判斷，預測最晚到2012年中國房地産必然崩盤，整個房價將有40%至50%的回落。

王石

萬科董事長王石則認為，雖然目前觀望的低谷已經過去，但中國一線城市房價還有往下調的空間，下調幅度在10%~15%。他也早早作過預測，樓市在2010年終將破裂，而萬科為此已經提前準備。

編者按：

隨著“金九銀十”的到來，政府與開發商歷經數月的政策博弈和心理博弈都將從“暗戰”進入實戰。未來兩個月，開發商的行銷動作、買樓者的接盤能力、政策的風向無疑將決定接下來一年的樓價走勢。潘石屹的分析正確與否也將在明年得到檢驗。

潘石屹：

影響未來住房價格的幾個重要因素

前幾天我曾説過，在未來一年內中國住房市場的價格和成交量都會下跌。今天我把對這一問題的思考與分析寫下來與大家一起探討。

一、中央的政策強調要加大保障性住房的建設。儘管這項政策幾年前就已提出，但對執行的規定上沒有像今年這樣具體和嚴厲，如每個城市要完成“雙50%”：即給保障性住房的供地不能少於50%；當年開工面積不能少於50%。如果這項政策持續實施下來，中國住房市場的格局將會發生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來解決住房問題，而會有相當一部分人，30%甚至更多的人轉向依靠政府的幫助，通過保障性住房來解決自己的住房問題。也有人質疑地方政府建保障房的積極性和財力等，但“國十條”中加上了問責制，這是幾年來對房地産的宏觀調控從來沒有過的。

二、銀監會出臺了“三個辦法一個指引”，即對開發商貸款要直接委託給施工單位、材料供應商，加劇了開發商資金的緊張，把開發商手裏原來的活錢變成了死錢，尤其對那些毛利率不高、銷售建設過程慢、過去有過拖欠施工單位和材料供應商款項的開發商影響會更大。

三、針對住建部出臺的對預售收入監管的辦法。這對開發商運作資金的影響是非常巨大的。一般房地産企業的運作資金中有超過50%來自預售收入，對預售收入的監管、分階段放款，也是把開發商的活錢變成了死錢。

四、清理閒置土地。幾年來政府一直強調清理閒置土地，但幾乎沒有進展。今年國土資源部又公佈了2800多宗閒置土地的名單。公佈這個名單就等於國土部門給自己下了任務，這2800宗閒置土地的處理結果無論如何要對社會有一個交代。

以上這四方面的政策，預計在四季度都可能實施，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場上住房的供應量。真正影響市場價格的力量是供求關係，供應量的增加直接影響市場價格；二是加劇了房地産商資金的緊張程度。開發商降價的前提是企業資金緊張，沒有錢了，企業的資金鏈條緊張比任何導致降價的因素壓力都大。

今年上半年房地産投資增加達38.1%，達到歷史最高水準。

受這些因素影響，未來一年住房價格有很大下跌的壓力。市場上總是買漲不買跌的，在房價下降過程中成交量自然會減少。

有朋友問，最近兩周杭州和深圳的住房市場在恢復，價格和成交量都在上升，這是不是又一輪房價上漲的先兆？我認為，這兩個城市比較特殊，不能反映全國的情況。全國來看，GDP的增長、就業壓力、地方的財政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問題都壓在房地産一個行業上，這些超出了這個行業承受的極限。

在香港分析員會上，又有人追問我這個問題，我説可能會回到2009年初的水準。(邱瑞賢)