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【智庫研究】劉元春:中國房地産新時代已經到來,短期穩定與中期改革必須並行推進

來源:人大重陽網 | 作者:劉元春 | 時間:2021-11-26 | 責編:申罡

文 | 劉元春 中國人民大學副校長、重陽金融研究院執行理事

一、中國房地産新時代已來,長期改革勢在必行,短期穩定需靠政府發力

首先要超越傳統的短週期和長週期的視角,一定要認識到中國房地産新時代已經到來。這個新時代超越了短期行政管控所帶來的短期波動,也超越了一般意義上人口變化和庫存週期變化所帶來的週期性波動。中國未來整個房地産的基礎運作機制基於以下三方面的原因將發生革命性的變化:

一是由於土地財政走到盡頭,城市土地的供應模式發生根本性的變化。過去基於中國土地的二元體系,構建了以地興市,以地興企,以土地作為杠桿快速工業化、城鎮化、金融化的模式,促進了中國經濟奇跡的形成。但是目前這種模式已經走到了末端,它所産生的收益在下降、成本在急劇上升。中國要進入到高品質發展就必須糾正過去的這種內生推動體系,目前國家已經開始試點改革城市建設用地的形成機制和城市租賃房的土地供應機制。地方發展和地方競標賽的模式也將發生巨大變化。

二是國家出臺了大量“房住不炒”的政策措施,特別是房地産稅全面試點的推出宣告房地産的存量調整時代已經到來,房地産的金融屬性將收縮到有限的範圍。以土地為杠桿的金融擴張過程要發生拐點性變化,中國金融深化的邏輯將作出調整。

三是房地産供應模式將從過去20多年的“單一市場軌”轉向“市場-政府雙軌並行”。不僅穩房價、穩地價和穩預期的機制,同時房地産綁架短期宏觀經濟政策的模式也將發生改變。不僅中國人口增速、轉移性人口增速以及城鎮化速度的放緩將大大降低商品房的需求,存量調整以及政府給低收入人群提供的保障性住房也將大大改變房地産商傳統盈利模式。這種體制的變化決定了中國房地産市場進入一個新的時期,這種新的時期的轉換就決定了我們不能用傳統庫存週期或者庫茲涅茨週期,或者短期宏觀穩定的行政調控週期來解釋最近的房地産的變化。

其次,未來房地産大改革的序幕全面拉開,導致目前這一輪房地産的變化實際上是一種趨勢性變化,而不是短期波動。因此在這種趨勢性的變化中,就要把市場預期、企業行為、政府行為把握清楚。我們需要判斷政府管控能不能對市場主體的預期以及對於中長期改革程度産生根本性的影響,如果不行,在短期穩市場的舉措上就要有新思路,而不是在傳統思路上面打轉。

再次,目前支撐市場的力量不足以穩定當前整個宏觀經濟,因此需要通過政府軌進行發力。以前應對房地産市場的大調整都是政府軌通過各種政策來進行支撐,但政府軌的支撐力量以往都是用於去庫存,降成本等措施扶持房地産商穩定宏觀。而這種行政管控放鬆、政府扶持最後會導致一種惡性迴圈——越控制越漲價,房地産資産負債率以及房價朝著我們非既定的方向調整。其中最大的原因就是沒有走出過去的調控與高漲之間的相互作用的怪圈。因此這一輪我們完全可以拋棄這樣的一種調控模式。當前很重要的是政府軌的力量要糾正房地産市場自身在定價、在資源配置和自身企業發展上的一些不足,要行使看得見的手的功能。其中很重要的發力點就是新型城鎮化,要為城市廣大的中低收入階層提供經濟適用房、廉租房、共有産權房,同時在短期投資和中期消費上給予整個宏觀上的支援。因此,我們認為政府軌以及租賃市場在未來五年的構建是短期支撐房地産市場和宏觀穩定的重要力量,也是支援長效機制改革一個重要輔助手段。過去房地産長效機制的建設難以持續的改進,一大原因就是房地産在整個宏觀的支柱地位所帶來的影響太強烈。因此,房地産綁架宏觀經濟,從而綁架我們改革的模式一定要解套。

最後,最近美聯儲所出具的關於中國金融風險的警示,以及羅格夫最近研究中國房地産市場的報告引起了國際市場的關注,認為恒大事件會引發中國整體宏觀以及世界金融的變化。我認為這種觀點過度誇大了中國當前的狀況,因為目前房地産佔GDP的比重和對GDP的影響還沒有達到歐美最高的水準。同時中國圍繞著房地産市場所做的杠桿雖然很高,但中國相應的房地産金融衍生品很少,更為重要的支撐是大量的自住需求。所以,我認為美聯儲和羅格夫的研究對於中國房地産市場的運作機制還不是很了解,對於中國下一輪調控房地産市場的舉措也不是很清楚,而僅是從一些數據進行的簡單的外推。2008年後研究中國房地産的國外報告有很多種,他們都會得出中國房地産市場會崩潰的結論,但事實上並未崩潰。我們可以關注國外的觀點,但我們也要旗幟鮮明地對這些觀點進行針對性的研究,發表我們的看法。我認為目前中國政府對於恒大事件的處理應該是沒有問題的,同時恒大事件對於房地産的預期調整有很大的影響,但事實上這些調整是我們本身政策目標的一環。當然我們在降杠桿的方法上應該更加審慎,特別對於目前這種高債務、高還本付息率的運作狀態,對流動性的管理方式需要更高的藝術和更好的方法,而不是簡單地採取行政管控。這樣就可以避免過度系統性的傳導機制,從而按照既定方法、管控模式和體系,使中國經濟在未來調整中更為平穩。

當然,近期房地産市場趨勢性回落已經形成,短期內難以進行扭轉,並且我們也不希望恢復到過去那種短期、週期性變動模式之中。當前我們要推行基礎性改革和短期穩定相並行的一種模式來推動經濟的高品質發展。

二、房地産業健康發展需要“三大類舉措並用”並保持中長期改革定力

我們一定要明確在房地産市場未來的中長期目標到底是什麼,一定要保持戰略定力,要在長效機制上破題。所以,我建議不僅僅是兩隻手都要動,並且還要有第小偷。

一是中長期的改革和長效機制的變化要堅定不移的推進,不要因為暫時性的波動而立刻停止。二是在短期宏觀穩定、防止系統性風險上一定要加大力度。因為去杠桿本身就是一種風險行為,永遠比加杠桿所帶來的風險要強勁得多。因此,要把風險防範放在一個戰略高度,它和改革推進是並行的兩條線,但不意味著是捆綁的兩條線,千萬不能為了短期穩定來綁架改革進程。三是政府發揮短期穩定的作用要遵循供求規律,特別是短期和中長期的供求規律。政府的功能不是簡單地約束市場和放寬市場,而是政府在一系列具有公共品屬性的房地産上面有所作為,全力配合新型城鎮化,全力配合低收入階層的收入倍增計劃,給他們提供充裕的租賃服務和低端住房的供給。這樣能夠維持消費投資的穩定,促進和諧社會建設,同時彌補當前一些財政和相關項目滲透性比較差的缺陷。


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